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DATE: CATEGORY:物件情報

最近はアベノミクス効果なのか、物件の価格が上がってきましたね。

去年の年末に東京に行き、信託銀行やファンド関係者とミーティングしてきたのですが、みんな価格目線が高い!

そして、それでもなお買いたがっている!!

条件の良いオフィスビルだと、純収益に対する要求利回りが4%台だそうです。

丸の内のビルのキャップレートが3%と言われているので、あながち間違ってはいないのでしょうけど、保有コスト(固都税・管理フィー・保険・資本コスト)を差し引いたらマイナスではないかと思います。

仕入れ担当者にその点を追求したら、不動産取得の稟議書にはキャピタルゲインも盛り込んで体裁を整えているそうです。

これより低いキャップで売る想定って、いかがなものでしょうか。

こういう時期と不況とが交互に訪れるのが、経済の面白いところです。



ファンド関係の話はこのくらいにして、個人の大家さんにとっての市況はどうでしょうか。

やはり同じように不動産価格は上昇していて、売り手市場となっています。

ながらく売れ残っていた物件が売れたり、今まで売りに出すのも躊躇するような条件の悪い不動産が売り出されたり。。

銀行も貸し出しに積極的ですしね!

現在、取得できそうな案件がいくつかあり、ちょっと手一杯の状況です。

それでもまだまだ良い案件が出てくるので、周りの人たちに案件をお譲りしています。


物件を売るなら今がチャンスですね。

売りにくいものも売れていきますし、良い物件は高く買われています。

うちもこの波に乗って売ることができたら良いのですが、いま物件を売ってしまうと事業規模が小さくなってしまって、銀行からの見栄えが悪くなるので売り控えているのです。(もったいない!)

物件への愛着もありますしね。




  いつ売るの?

  今でしょ!!



  いま買うの?

  バカでしょ!!




はい、わたくし大バカものです。笑


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DATE: CATEGORY:資金調達
信用金庫を使って融資を受けると、出資を求められます。

この出資は株式のような流動性が無いのが難点です。

多くの信用金庫では、500円を1口として、1万円の出資をすることになるようです。


この出資にはメリットが有りまして、それは配当が得られることです。

全国的には4%の利回り(配当率)が多いようです。

私の住むエリアでは、メガ信金が5%で、あとは6%がほとんどです。

そして出資している信金の1つに10%という配当率のものがありました。


タコ足配当の可能性もあるので気をつけたいところですが、この信金では1口(500円)あたりの純利益が1,964円です。

自己資本比率も20%オーバー。

…ちょっと意味が分かりません。笑

つまりは市場価格が無いので、額面をベースに考えると、とんでもない分析比率が出てしまうということです。

しかも額面のまま出資を受け入れてくれるということなので、これは歪みまくりですね。

不動産投資よりも全然良いです。


不動産投資に似ているのは、この金融機関が預金としてデッドを0.12%で調達していて、1.5%のイールドギャップで運用している点ですね。

その結果、簿価ベースのエクイティ利回りが392%という、ヘッジファンド顔負けのパフォーマンスとなるわけです。


ここは特別業績が良かったのですが、1口(500円)あたり600円程度の利益の信金ならザラにあります。

これでも120%ですからね。

信金は地域的な縛りがあるので地域リスクを分散できないことや、融資先の企業が成長すると信金を卒業してしまうということがあるので、なかなか厳しい商売ではあると思います。


ちょうど確定申告の時期ですが、信金の出資配当金だけではなく株式の配当なども、申告すると税金が減る可能性があります。

私のような低所得者は、配当所得に総合課税を適用することによって、有利な納税ができます。


配当は、基本的には源泉分離課税ベースで税金が源泉徴収されて納税が完結します。

一方、配当所得を総合課税に計上しますと相互課税の所得金額がそのぶん増えます。

したがって総合所得にかかる税額も増えてしまうのですが、配当の金額に応じた配当控除が発生するので、
低所得者の場合は、総合所得にかかる税額の増加よりも配当控除のほうが多くなります。

確定申告書の右上の「課税される所得金額」欄が330万円未満の人は、このように処理すると有利です。

26年度からはこの金額が330→695万円となります。
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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム
先日、知り合いの大家さんから新築アパートの見学のお誘いがあったので行ってきました。

そこだけヨーロッパの街になっていました。

素敵でしたよ。



一日じゅう見ていたかったのですが、午後から別の物件で水道の修理を行いました。

シャワー漏れの対応で、いちど修理に出向いたのですが、特殊な部品が破損していたため部品を取り寄せたのです。

入居者さんが見ているプレッシャーに耐えつつ(笑)何とか修理も終わり、最後に温かいコーヒーを頂いてしまいました。

こういう時に自主管理って良いな、と思いますね。



次に貸駐車場に移動しました。

道路側の1区画に車が停まっていると出入りがしにくいと言うことなので、駐車区画の移動をお願いし、

当該区画に駐車禁止のパイロンを設置しました。

風の強い地域なので、パイロンをU字溝で押さえつけました。



まだ時間があったので、ちょっと離れた物件の掃除と水道検針を行いました。

夕方なので、日照との競争になってきます。

掃除と水道検針をして、1階のテナントさんから依頼されていた下水のフタの不具合を拝見しました。


電話ではどのような不具合か分からなかったのですが、現場を見たら一目瞭然でした。

鋳鉄製のフタが腐食してボロボロになっていました。

こんどはホームセンターの営業時間との競争です。

品揃えの多そうなホームセンターに行き、採寸したサイズと写真を頼りに適合する部品を探しました。

部品が適合するか自信がありませんでしたが、現場で合わせてみたらピッタリ。

これで快適にお店を営業できるでしょう。


自主管理をしていると、こんな日もあります。

入居者さんから電話を受けて、緊急対応であれば業者さんに電話で依頼します。

緊急でなければ、入居者さんと都合を合わせて(なるべく巡回清掃のついでに)自分で対応します。

入居者さんと世間話をするのは、なかなか楽しいですよ。
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DATE: CATEGORY:物件情報
何年か前に購入した駐車場について、連絡を受けました。

この駐車場は、周辺に駐車場不足の団地を抱えています。

遠方にありながらトラブルもなく、だまって稼いでくれます。

表面23%で、建物とは違って設備のトラブルや老朽化という現象が無いため、良質の資産です。

デメリットは固定資産税が高いことでしょうか。



電話の主は、この駐車場の借り主から私の電話番号を聞いたとのこと。

聞けばこの方も大家さんで、近隣の家を購入しこれから賃貸に出すところだが、駐車場が足りないので相談したいと。

そして、遊休地を私が購入してそれを駐車場として貸して欲しいと言うのです。


私が所有している駐車場を取得する際、件の遊休地も調査しました。

条件が折り合えば、その土地を買っても良いと思っていました。

そこで調査を開始すると・・・


その土地は、現在ニッチモサッチモ状態です。(権利関係的に)

そこで、関係している弁護士と行政をつっついてみました。

本件は、仕込みに時間がかかるでしょうね。

でもこのような仕事をやろうとする競合は現れにくいので、ゆっくりじっくり仕込みます。


ちなみに動き出したその日のうちに、弁護士のブログが更新されていました。

「不動産業者から質問を受け、あんなことやこんなことをアドバイスしてやった。」

という記事でしたが、特に何か教わった覚えはありませんし、どちらかというと問題の出口をこちらが示したはずなんですけど・・・。笑

ま、いろんな弁護士がいるものです。



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DATE: CATEGORY:資金調達

間が空いてしまいました。


昨今では借換提案の条件が良くなってきているように感じます。

うちにも幾つかの提案を頂いています。

わたし個人としては、借換にはあまり積極的になれません。

最初にリスクを取ってくれた銀行への恩返しをしたいと思うからです。

しかし、あまりに借換提案の条件が良い場合は、現在の銀行が利益を取り過ぎているということになるので、借換も一つの手かな?と思います。

借換により収益は改善しますが、逆に銀行から見た個者別の収益は悪化します。

融資総額の削減ノルマが担当に課された場合、自分がどのポジションに居るかによって扱われ方が変わりますので、経営者はよく考えないといけませんね。



さて、日銀の統計資料によりますと、2013年10月の国内銀行の行った新規貸出のうち、証書貸付に係るもののレートは0.899%でした。

実際の借換提案がそのくらいですね。

うちよりもっと財務の良い所は、もっと低いレートです。



新年から銀行の決算月である3月までがチャンスだと思います。

みなさまがこのチャンスを使って、事業をより強いものとされることをお祈りしつつ、新年のご挨拶として締め括らせていただきます。

本年もよろしくお願いします。



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