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DATE: CATEGORY:勉強

15年に1回、資産の半分を失う大災害が起こります。

相続税です。


相続税の税率は最高55%になります。

一世代を文字通り30年と仮定し、2次相続も考慮すると、15年に1回です。

いつ起こるか分からないことですが、およそ15年ごとに大地震に見舞われる感覚でしょうか。

資産規模を維持し続けるためには、毎年税引後の利益を資産の4%ずつ蓄積し続ける必要がある計算です。

大部分が金融資産の場合は、かなり大変なことだと思います。





このたび相続税法が大きく変わり、我が家でも2名について相続税対策が必要となります。

現行の相続税法で対策しても、実際に相続が起こるのは何十年も先になる可能性があります。

その時の相続税法で相続税額が決まるので、現行法に適合した対策が有効かどうかは分かりません。

相続税法改正の大きな流れをとらえて、先々の法改正にも対応できるようにしておく必要があります。


大きな流れとしては、

・バブル期の資産価格の上昇に応じてもたらされた減税制度が、バブル崩壊後の試算価格の下落に伴い無くなる(元に戻る)

・課税対象者を広げる

の2つがあると思います。

基礎控除の減額、税率変更、財産評価の厳格化は、より進むものと考えています。

また相続税法に限りませんが、税法は後出しジャンケンですので、節税方法が有名になればその方法は封じられます。

生命保険の税法上の扱いはコロコロ変わります。





さて、相続税対策として大家業をされている方も多いと思います。

日本では資産家のポートフォリオは相続した土地が大きなシェアを占めます。

そのため相続した土地上に建物を建築して賃貸することで、固定資産税の軽減と相続税法上の評価減と納税資金の確保を同時に狙う手法がメジャーです。



我が家でも更地にアパートを建設することや、古い物件をアパートに建て替えることを検討しました。

しかし現時点では事業実施を見合わせています。


理由は

・新築コストを負担すると経営体力が大きく削がれる
(所有地が田舎なので、新築した建物およびその敷地の価値が積算価格を下回る可能性が高い)

・個々の土地の最有効使用と、我が家の所有物件の中での個々の土地の役割が違う
(土地の最有効使用を実現できたとしても、使用処分の選択肢が減る)

ということです。



そのためアパートを建設するのではなく、

1.既所有地はそのまま温存する
(売却すると譲渡所得が大きくなる・新築は上記の理由から有効ではない・融資審査時のバックグラウンドとして利用する)

2.中古物件を取得する
(新築コストは負担しない)

3.取得した中古物件から納税資金を確保する
(相続財産が増えるので相続税額も増えるが、それ以上に取得した物件からの収益で納税額を賄えれば良い)

という考えかたで対処しようと考えています。


資産規模が2倍になり、相続税額が数倍になっても、それ以上に収益を蓄積できれば問題ないという判断です。

冒頭のとおり、毎年蓄積すべき収益が大きいのでハードルは高いのですが。





やはり資産を不動産の形で所有することは安全度が高いと思います。

土地は一般に滅失することがなく、得られる収益が安定しています。

またインフレにも強いです。

そして相続税法上は、納税者の資産構成への配慮から不動産の評価を大きくすることは困難です。


預金や金融資産は評価上不利ですし、生命保険は法律が柔らかいので法改正リスクが大きいです。

動産は例外がたくさんありますが、一般には劣化したり収益が不安定であったりします。



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DATE: CATEGORY:勉強

好立地の土地は価格も収益力も高くて、路線価も高いです。

郊外の土地は価格も収益力も低くて、路線価も安いです。

しかし建物の固定資産税評価は、好立地でも郊外でも同一基準です。

したがって郊外の物件は好立地の物件よりも割高な固定資産税を負担し、割高な相続税を負担することになります。


例外は建物の固定資産税評価額が小さい築古物件の場合です。

この場合、修繕費は好立地でも郊外でもほぼ同じ相場です。


状況が許容するのであれば、立地の良い物件を取得するのが良いと思います。



と言いつつ、うちは田舎ばかりなのですが。汗

なんとか回っているのは築古の木造が多いからでしょう。
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DATE: CATEGORY:勉強
久しぶりに大家塾に行ってきました。


1.火災保険の話

2.相続税対策の話

3.フェイスブックの話

4.任意売却の話


4つとも難しい話で、それぞれ半分くらいしか理解できませんでした。

自分でも、よく寝なかったと思います。





久しぶりに皆さんとお会いできて良かったです。



リベルテさんの競売の話はいつも面白いです。

彼も高度なテクを使って面白い取引を創り上げています。



ピッコロさんの投資戦略には感心しました。

逆境から踏ん張って経営を立てなおしていて、すごいと思いました。



小ジマさんからは尾張国の経済史を教えていただき、さらに鮮度の落ちたタイヤの営業までしてくださりました。

こんどコメダでゆっくりお話ししましょう。



賭痛@FXさんは相変わらずリフォームしまくり。

浴室改装の現場を見てみたいです。



迂回さんは、只者じゃないことが分かりました。

人生論をご教示願いたいです。



プータロー仲間のなりっとさんは、いつも新しいことを考えていてすごいです。

写真の撮り方(撮られ方)を教えていただきました。



まだまだゆっくりお話ししたい方は居たのですが、今日は話せなかった・・・。

またの機会にお願いします。


皆さま今年もよろしくお願いします。


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DATE: CATEGORY:勉強
今月の勉強テーマは火災保険です。

図書館で火災保険の本を探したのですが、少ししかありませんでした。

そこでインターネットで調べてみたところ、初心者向けのサイトを発見しました。

Yahoo!保険

火災保険の大枠は、ここで学ぼうと思います。


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DATE: CATEGORY:勉強

ドリアンさんの取り計らいで、リフォームの練習をさせていただきました。

ご自宅の脱衣所・お手洗いをやりました。

壁紙・CF・ウォシュレット・シャンプードレッサーを施工しました。

20人も集まったのでムサ苦しかったです。笑


クロスは自分の物件では上手くできたのに、ドリアンさんのお宅ではキレイにできませんでした。

ドリアンさん、そしてご家族の皆さん、ごめんなさい。笑

機会をいただけれるのであれば、やり直しをさせてください。


土曜のリフォーム祭では作業が終わらなかったため、その日の夜に深夜2時半まで続きをやり、

泊まりこんで翌日の昼までかかって残りの作業を終わらせました。



いつもドリアンさんとリフォームするときは、もっと手際よくやれるし満足感も高かったのですが、今回はなんだか不完全燃焼でした。

今回のリフォーム祭りでは、期せずして自分の好きなスタイルを発見したように思います。

少人数でシュシュッとやるのが好きです。
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