DATE: CATEGORY:スポンサー広告
上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。
| BLOG TOP |
DATE: CATEGORY:資金調達
物件取得が相次ぎ、しかも現金決済が多かったため、

手元資金が心許ない今日このごろ。笑


有れば有るだけ不動産を買ってしまう…、

これは「道楽」を過ぎて「病気」ですね。

趣味と実益を兼ねて…となるように頑張ります。



さて、手元資金の回復と今後の物件取得のため、

日本政策金融公庫に融資の相談をしました。

去年の3月に借り、舌の根の乾かぬうちに10月に追加融資、

そしてまた今年1月に融資相談。


去年の10月の時に、前回の融資から数ヶ月しか経っていないが大丈夫か聞いたところ、

使途が明確なら問題ないとのこと。

そして今回も同じ質問をしたところ、

やはり説明が付けば良いとの見解でした。


設備資金であれば10~15年の償還期間がとれますし、

日本政策金融公庫は固定金利でレートも低いです。

先々の予想は好きではありませんが、仮にレートが上昇することになれば、

長期・低利・固定金利の融資はお宝になるでしょう。


私の希望としては20~30百万円だったのですが、

決算書を眺めた担当者はもっと貸したそうでした。

今回はいったん、30百万円でご検討いただくことにしました。


次に出来上がる決算書のPLとBSのバランスが崩れると、

その翌年、翌々年の融資に響きますから。



| BLOG TOP |
DATE: CATEGORY:資金調達
金融機関の開拓

http://etcashflow.blog10.fc2.com/blog-entry-475.html

この記事の続きです。



複数行取引を進展させるため、新規の金融機関との取引を2件行いました。

修繕費用を保証協会付き融資で取り組んでいただきました。

新たに2つの信金さんとの取引が始まりました。


保証協会で取引を始めておいて、プロパーに発展させていきたいです。

片方の信金さんは支店長さんも訪問してくださって、30百万円の肩代わりのセールスをしていただきました。

ありがたいことですが、既存の取引行との関係があるのでお断りすることになると思います。

物件取得の際にはお声がけしようと思います。
| BLOG TOP |
DATE: CATEGORY:資金調達
現在、うちは5つの金融機関と融資取引があります。

内訳は…

都銀 1
地銀 2
信金 1
政府系 1

となっています。

うちは規模の割に取引金融機関が多いほうだと思います。


今後の展開や調達面でのリスク分散を考えると、更に取引金融機関を増やしておきたいです。

特に地銀と信金を増やしたいです。


理由は

・地価下落や業況悪化になったときの保全不足を、各金融機関が少しずつ負担する形にする

・ある金融機関の固有の問題により融資取引が細った時に他の金融機関に受け止めてもらう

・営業エリアの広い都銀などは、エリア的なアロケーションをダイナミックに変えることができるため、うちの営業地域に見切りをつけられた場合に困る


そんなわけで、何かあった時の踏んばりのために金融機関の開拓をします。


とりあえず適当な物件資料を「購入を検討している」と言って持って行き、うちの財務を見てもらいます。

そして物件購入の融資ではなく、借り換えや保証付きの設備資金でも何でも良いのでとりあえず一つは融資取引を持つ方向で考えてもらおうと思います。

先日2件、本日2件の信金さんに面談しました。

うちが取引可能な信金さん7庫のすべてと接触することができました。


金融機関に保管されているうちのファイル。

その保管期間の長さがリスクヘッジになると思います。

そのためには細くても良いので融資取引を持つべきと思うのです。


| BLOG TOP |
DATE: CATEGORY:資金調達

資産管理法人の決算予測を出しました。


一期目の去年が大赤字、

二期目の今年が小幅の赤字、

来年は黒字、

の予定です。


おそらく二期目は黒字化できないでしょうから、三期目の黒字を大きくするため、今年のうちに費用を前倒しで計上します。

この調子だと、法人を使って融資取引を始めるのは再来年からでしょうか。

それまでは黒字が出る個人で融資を引っぱります。



うちは個人も法人も月次の試算表を翌月に作成しています。

また決算月の6ヶ月前→3ヶ月前→1ヶ月前の各時点で決算予測を作っています。

決算前にターゲットの着地点を決められるので、おすすめです。
| BLOG TOP |
DATE: CATEGORY:資金調達

積算価格は不動産の世界の専門用語で、不動産の価格を求める手法の一つ、原価法により求められた試算価格です。

建築コストに減価修正を行って算出します。

銀行の担保評価に使われるため、不動産投資家の中では知名度の高い用語です。



銀行は大家業に融資する際、返済原資は第一に事業からのキャッシュフローを見込みますが、それが途絶えた時の引当として担保不動産の価格を検討します。

この担保不動産の価格の目安として試算価格の一つである積算価格を利用する場合が多いです。(稀に比準価格や収益価格を加味する場合があります。)



ただ、銀行が試算する積算価格は算出方法を簡素化したもので、目安に過ぎません。

それを基準に投資判断するのは心配です。

不動産の経済価値が融資金額に影響し、銀行の評価額が不動産の価格に影響するという双方向性が強いうちは、銀行の積算価格を投資判断の要素とすることは理にかなっています。

しかし双方向性が薄くなっていったら、銀行が使う積算価格は幻になってしまいます。



融資における積算価格の重要性は時代と共に変化しますが、事業性という観点は絶対です。

今後も大家業を続けるにあたって、積算価格に基づいて資産超過・債務超過ということを気にするよりも、事業性はどうなのかを把握したほうが良いと思います。

また事業性を重視して融資判断してくれる金融機関と取引したほうが、互いに生き残ることができると思います。
| BLOG TOP |

copyright © えのっち不動産 くねくね大家の日常 all rights reserved.Powered by FC2ブログ
上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。