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任売案件を進めていました。

2階建てのボロ戸建て4戸のバルクセール。

土地値の半額で買える案件です。



フルローンが承認され、いよいよ決済という段になって、

債権者の金融機関が

「やっぱ競売に掛ける。任売やーめた。」

などと仰りました。

信義則違反だと思います。

このままでは融資承認をしてくれた金融機関にも申し訳が立ちません。



ブチ切れそうになりながら、怒りの入札!!

任売の価格よりも百万円低く落札しました。\(^o^)/

百万円引きで、仲介手数料ナシで、司法書士の報酬も必要ありません。


一方、金融機関は回収が百万円減り、競売申立てのコストが掛かってしまいました。

報復成功です。(悪笑)


仕込みから引渡しまで、3~4ヶ月を要する案件でした。

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たまに「これ前にも見たな」という物件があります。

転売だったり、条件変更しての再販が多いです。

たまに賃貸目的で保有後に売却というのがあります。



今回の再出品は4年7ヶ月ぶりの物件です。

およそ5年前に購入を検討した物件でした。

価格が18百万円(およそ2割)下がり、年間賃料も1百万円(およそ1割)下がっています。

あ~~買わなくて良かった!


…と思う前に、計算してみました。

キャピタルロスは18百万円ですが、

4年7ヶ月の間のインカムゲイン(運営純収益-支払利息)は21百万円あります。

トータルで5百万円の税引前収益です。



これだけ値下がりしても利益が残っているのは、逆にすごくないですか?

レバレッジを利用して最初の自己資金が1百万円だったら、4年7ヶ月で6倍です。


値下がりがなければ、もっと良い投資でしたね。

値下がりしない不動産の買いかたを考えて、そこにレバレッジを掛けるのが良いと思うのです。

値下がりを避ける方法はたくさんあります。


相場より安く買えば、相場が下がっても購入額を割るまで時間がかかります。

力のある立地を買えば、いろいろな方面から買い支えがあります。

建物であれば古いもののほうが値下がりしにくいです。

積算が出なくても利回りの高い物件は、利回りが価格を下支えします。


…それか、値下がりしても充分に収益のある物件にするかです。


がんばりま~す☆
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また入札しましたが、落札できませんでした。


今回入札したのは、今まで見向きもされず何度もゼロ入札だった物件です。

土地なのですが共有で、専有権原不明の建物が建っています。

今まで誰も入札しなかったから今回もゼロだろうと高をくくっていたのですが、結果は入札3件!

しかも前回の最低入札金額をオーバーしていました。

時々こういうことがあるのです。


悔しさ半分、ホッとしたの半分ってとこでしょうか。
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物調でたまにやるのが、周辺の月極駐車場の相場調査です。

これは駐車場用地の取得の場合はもちろんですが、建物およびその敷地の取得の場合も有効です。

駐車場代は、その地域の土地の持つ底力のモノサシになるからです。


5千円を下回る地域だと地価はそれほど高くなく、容積率未消化の建物がほとんどです。

駐車場代が高くなるほど、遊休地に新築が建つ可能性が高くなります。



その日も、いつものように物調の一環で周辺の月極駐車場の相場を調べていました。

看板の番号に電話をかけて、空き状況と駐車場代を聞きます。


え「看板を見たのですが、駐車場代はいくらですか?」

地主「そう言うアンタは幾らで借りたいの?」

え「うぅ。。この辺りだと1万円くらいの所が多いみたいですが、安いほうがありがたいですね~」

地主「長く借りてくれるんだったら8千円にしてあげるよ。」

え「ありがとうございます!」 … … ?


こんな感じで2千円の値引きに成功してしまいました。


物件の取得を検討している身としては、高いほうが安心なのですが…。

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某県の競売アパートを物調していたら、近所に素敵な門構えのお宅がありました。

そこの人がちょうど出てきたので声を掛けてみました。

最近アパートを見に来る人が多いので気になっていたそうで、競売に掛かっていることを教えました。


その方は○○銀座に店舗をお持ちの方でした。

将来のことを考え、大家さんになったそうです。

いまでは返済も終わり、気ままに暮らしているご様子。

テナントが何ヶ月も空くことを考慮して買うべきことや、目の行き届きやすい近所の物件を買うべきことを教えてくれました。


密かに大家さんをやっている人って多そうです。

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