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先月取得した戸建の契約で工夫した点を書いてみます。

契約書に特約として追加していただいた文章です。


?本物件の登記簿面積と実測面積との間の差異が、法令に定める地積測定の公差の範囲(公差0.96?以内)を超える場合、売主は本物件引渡し日までにその責任と負担において地積更正登記を完了する。

今回の物件は測量渡しのため、大きな誤差が合った場合のリスクをカバーしました。
賃貸目的ではありますが、売却時の価格や担保としての価値に影響するからです。


?売主は、本物件契約時に存する一切の残存物についてその物権を放棄するものとし、買主はそれら残存物が撤去されないまま本物件に存している事に一切の意義を申し出ない事とする。
また売主は、買主が自己の責任と負担において、本契約締結後本物件に存する残存物の撤去を開始することに合意し、これに協力するものとする。

測量に時間を要するため、契約から引渡しまで2ヶ月のタイムラグがあります。
この間の時間を有効に使いたかったので、残存物の撤去にすぐ着手できるようにしました。
これにより、借入コストの発生から物件が稼動可能になるまでのリードタイムが短縮できます。
「残存物も含めて譲り受ける」ではなく「残存物の物件を放棄」としたのは、取得費用の資産ごとの按分を土地と建物のみにしたかったことと(動産が含まれると事務処理が煩雑になります)、残存物が原因で問題が発生した場合に所有者としての責任が問われるのを回避するためです。
しかし実際何かあったら、残存物を占有している買主に責任が来るかもしれません。


?買主は、本物件建物の未登記部分に関する登記を行う場合、自己の負担と責任において行うものとし、売主はこれに協力するものとする。

銀行の意向によっては、引渡しの前に未登記部分の登記を行う必要が生じるためです。


?売主は、本物件の隠れたる瑕疵につき一切の担保責任を負わないこととし、買主はこれを確認した。
また売主は、本物件の設備につき一切の修復義務を負わないこととする。

これは思わぬリスクを背負い込む可能性があり、おすすめできません。
しかし、「もう物件とは関係したくない」という売主さんは多いものです。
そういう物件は概して古く、また値段を気にせず売られる場合があります。
そういった取引を拾うためには、「現状渡し」は有効な方法だと思います。


?固定資産税および都市計画税については清算を行わないこととする。

せこっ。


みなさんが取引をされる場合に、何かの参考になればと思います。



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コメント

No title

?は勉強になりました。
たしかにローン引いてから片付けるとその分丸損ですもんね。

賢い!

yukiさん、

コメントありがとうございます。

これには裏があって、2か月分の利息を支払わなくてもよい代わりに、約定金利が上昇してしまう可能性が発生します。

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