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DATE: CATEGORY:資金調達

?地銀S

りそなで評価基準をヒアリングしている間に予定の時間になったので、戻ってきました。

説明をしてから、担当者が稟議書の筋書きを話してくださいました。

・戸建は募集している不動産の数が少ないので、収益の見込みの判断が難しい
・1戸だけなので100か0かになってしまう
・これまでの不動産からのキャッシュフローがあるので、債務者全体でみれば今回の物件の空室インパクトは少ない
・担保価よりも売買価格が下回る場合は、売買価格が融資金額の上限となる
(なぜなら評価額よりも直近時価のほうが、その物件の価格評価に正当性を持つからだと思われます)

過去の融資ケースが頭に入っているようで、一番通しやすいパターンが既に見つかっている感じでした。

債務者⇔担当者⇔審査部⇔金融庁
という序列が思い浮かびました。
隣接する二者の関係は、どれをとっても同じだということです。

どこの銀行にも、他行への打診をしていることは正直に伝えてあります。
「これならどこも出したがると思いますよ。」
この担当者、ちょっとすねています。笑
この銀行は他行に競り勝とうとする姿勢だと聞いています。
判断基準はレートだけではありませんが、僕としてはここに頑張っていただきたいというのが本音です。

えのっち「お手数ですが、資料は写しをお取り置きいただけませんか。」
担当者「何部コピーしましょうか。持って行く銀行の数だけとか?ぐふふ」
年下をいじめないでくださいよ。笑

頭はキレるけど、それを表に出さない。
そんな人です。


?地銀J

初めてなので、電話連絡後に訪問。

ここは7年までが支店内決済で、評価額と融資額の差によって本店審査の対象になるそうです。
各行色々ですね。


ここも?地銀Oと同じく、先々のための布石です。
メインの?地銀Sではカバーできないエリアをカバーできます。

一般的に取引銀行は一つにしておいて、他行への融資打診はメイン行からの条件を有利にするための交渉材料にするだけに留めるのがセオリーです。
それは一般の事業が、融資を受ける際に銀行の業務エリアを考えなくても良いからです。
不動産賃貸業の場合は違います。
取得する物件のエリアをメイン行がカバーしていなければ、他行との取引を考える必要があるからです。


用意した資料を出す度に嬉しそうな顔をする担当者。
ただ一つ、初めて求められた書類があります。
保険証です。
勤続年数が分かるからだそうです。



参考までに、今回融資の相談のために用意した資料のリストです。

物件関連
・販売図面
・住宅地図
・路線価図
・写真
・周辺の公示地価資料
・周辺の取引価格情報(周囲300mくらいの18年~19年分)
・謄本
・公図
・評価証明
・買付証明書
・事業計画書

申込者関連
・名刺
・確定申告書3期分
・所有不動産目録
・借入残高表
・直近事業年度の決算注記表
・直近事業年度の科目内訳書


いろんな意見がありますが、僕は全てを開示して、的確に判断していただくスタンスです。
借入残高表については、利率・残高・返済額・レートなどが載せてあり、興味深げに見られます。
決算注記表・科目内訳書については、法人の決算書には付き物ですが、個人の財務をより詳しく把握していただくために任意で添付しています。
イレギュラーな費用がPLに載っている場合は、注記表などで必ずその説明をするようにしてください。
経常的なCFを多く見積もってもらえるからです。


もっとこうしたほうが良いよとか、自分はこんな工夫をしているよという知恵を、皆さまからもいただければと思っています。




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