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区分が銀行から見たBSでは評価がされにくいことは周知の事実で、「そんなことないよ。頑張って!」という温かいお言葉は冷たいです。笑
たとえ区分を評価する銀行があったとしても、その他大勢の金融機関が評価していなければ意味がありません。
不動産の価格は、金融機関の多くがどう評価するかで決まってしまう側面があるからです。
事業にしても金融商品にしても、似たようなものです。


ただ、そういった背景から安く買えることも事実であり、資金調達面や信用毀損のデメリットを克服できれば、面白い事業になりそうです。
利益の出ている事業法人がその収益性に基づいてファイナンスできるのであれば、区分所有での賃貸経営はアリだと思います。

個人でやるには、どうすれば良いでしょう。


3件くらいファミリータイプの区分所有をオーナーチェンジで取得して、5年経過以降に退去があったものをエンドに売る。
そして次のファミリー区分をオーナーチェンジで仕入れる。
これのローテーションで、内部留保が厚くなったらお手玉の数を4件、5件と増やす。


…こんなのはどうでしょうか。
保有物件数が少なければ、銀行は区分にも融資をします。
目的にもよりますが、個人が楽しく快適に暮らすためであれば、そんなに大きな規模は必要ありません。

オーナーチェンジで取得する場合は利回りで価格が決まってしまいますが、ファミリータイプをエンドに売るときは新築と中古マンションの相場との比較で決まります。
利回りによる価格よりも高く売れます。
転売は銀行が嫌いますが、3件くらいのローテーションであれば、波はあれど不動産所得は継続的に存在するので、将来的に融資を利用する上で有利です。

取得時にいくらで売れるかを判断しなければなりません。
収益物であれば、キャップレートでの割戻しで概数を算出できます。
エンド向けは、我々素人には難しいです。
しかしマンションであれば、取引事例比較によって酷似した事例から売却価格を想定できます。


画商は版画から始めると言います。
不動産で言えば、それはマンションです。
安全に稼げる方法だと思います。


ちょっと最近考えていたことを書いてみました。(*^^*)

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コメント

No title

いいセンスですね.私の持ち物件は区分が中心です.実にそうやって増えていきました.融資はあまり使わなかったですけど.

vittoさん、

ありがとうございます。
vittoさんに褒められると、すっごく嬉しいです。
そして既に実証していただいているのですね!
勇気付けられます。

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