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昨日の賃貸フェアで、やれるかな?と思った事業。

コインランドリー屋さん。
スーパーの隣とかでやっているのは多いけど、これをアパートでやります。
アパートオーナーに地代を払って、コインランドリーの運営管理をやります。

自販機は、地代として地主に定額収益をもたらす契約タイプと自販機の管理を自らがやる契約タイプとがあります。
コインランドリーも定額収益タイプがあっても良いとおもいました。
管理会社は、いろんな副業ができて良いなあ。

昨日見たコインランドリーは、洗濯から乾燥までやってくれるタイプ。
これは便利ですよ。
単身向けアパートのオーナーさんは、一考の余地ありです。


さてテーマです。

バブル華やかなりし頃、僕は幼稚園から小学校に上がった頃なので、日本経済の動きは分かっていません。
(でも「不労所得が欲しいなあ」とか「これからは中国に仕事を取られるぞ」とか考える、異常な子どもでした。)
当時、変額保険という商品が富裕層によく売れていたそうです。

この商品についての各プレーヤーのインセンティブについて…

保険会社 : 商品販売元で商品は収益源
保険契約者 : 地価の上昇で流動性の低い資産の評価が上がったため、相続税の納税原資の準備をする必要があった
銀行 : バブルがはじけて法人向けの融資が減ったため、新たな融資先として土地を持つ個人資産家に目を向けた


相続税対策のためにこの商品が利用されたと仮定すると、保険契約者は財産の評価は大きいが現金などの流動資産に乏しいという状態であったと推定できます。
相続財産に対応した納税額を準備するためには、大きな保険契約を設定する必要があったと思われます。
そのための保険料は、使途自由の土地担保融資で調達されていました。
返済は保険の運用益からということになります。

この保険はバブル崩壊後の市場低迷で運用がふるわず、元本割れしたものも多いそうです。
元本割れすれば、借入の返済もままならないばかりか担保の不動産を取られてしまいます。
担保の処分価額は、融資時の担保価に比べて大きく下がっていたでしょうから、担保だけでは足りなかった方もいたのではないでしょうか。


信用収縮・増大によって、株式市場も不動産市場も似たような動きをするため、融資を利用した変額保険による運用のポジションを取る人は、余裕を持っておく必要があったというわけです。
昨今の不動産投資に似ていて、気になります。
経済変動は必ず起こりますが、山と谷がどこになるかは予想がつかないことは歴史が証明しています。
政府が介入するであろうラインは、現時点の経済から推定することはできますが、未来の経済状態と推定の前提としている現在の経済状態は違うので、推定は無意味です。
ただ、過去の判断が判断時点での情報のもとで妥当であったかどうかという話です。


どこまでの余裕があればよいのでしょうか。
ブレーキをかけたことが無いのに、次のコーナーで曲がりきれるか、どうして分かるでしょう。
リスクヘッジをやるだけやって、余裕をある程度持って、その先は覚悟を持つしかないでしょう。

ゼロになっても再起する自信。
これが無いのなら、事業はすべきでないし、融資を受けるなど以ての外です。





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