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価格が金融機関の資金供給に強く左右されるものがあります。
不動産なんかは顕著ですよね。
ほかにも株式市場やM&A市場や中途半端は贅沢品とかも、資金のダブつき具合で価格が左右されます。

そう考えると、瞬間的に銀行がアグレッシブな信用創造をしているからといって、それが将来も続くという前提で物の価値を判断することは危険であると思い至りました。
三井住友銀行が融資の判断基準を変えて、それまで買いやすかった物件が買いにくくなりました。

基準変更前に買った人は運が良かったし、運が悪かった。
あの時あの基準だから買えた物件は、今の基準では市場価値が減ってしまっています。
物件を買収できるプレーヤーが減っているからです。
売り先が減っているのです。
もう同じ金額では売れません。
逆に言えば、買うならあの時しかなかった。


銀行の基準はころころ変わります。
それに影響される経営で良いのか、考えてみないといけないと思いました。
経営効率の面では融資を利用しない訳にはいかないですし、ある程度の規模までは融資を得て資産サイドを分散させたほうがリスクが減ると思います。
融資の利用の仕方についてはもう少し考えてみます。

銀行の基準については、銀行に目利きの能力はないため、名目上のパラメータに基準を当てはめる方式は変わらないと思います。
なので、
・路線価以外の評価基準の採用
・掛け目の変更
・法定耐用年数ではなく経済的耐用年数による償還期間の決定
が始まるときが来るかも知れませんね。
あと、換価性の高さから区分所有を担保とすることも増えるかもしれません。

現金を持っている人が少しだけ有利になりました。
先々どうなっていくか分かりませんが、銀行の評価基準が変わっても売りやすい状態に保てることを、物件取得の条件に加えようと思います。



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コメント

No title

>基準変更前に買った人は運が良かったし、運が悪かった。

物件を買った場合「市場価値」は減る可能性は高いが、毎年キャッシュも生じます。

価値は半値になるかも知れないし、ならないかもしれない。それは誰にもわかりません。キャッシュだけは、ほぼ確実に毎年生み出されます。

そういう視点で、まだ持っていない人は買って良かったと考えてがんばりましょう。

もちろん、いつの時期も融資受けれる人は、待っても良いのですが、人間辛抱なかなか。。。
ねえ。

No title

>・法定耐用年数ではなく経済的耐用年数による償還期間の決定
が始まるときが来るかも知れませんね。

これすごく納得です。
原宿なんかの古いマンションは経済的耐用年数だけで売り買いされてます。
田舎のマンションより3倍くらい長生きなんじゃないでしょうか?

>換価性の高さから区分所有を担保とすることも増えるかもしれません。

先日田舎の物件調査をして、
ゴーストタウンより都会の区分のほうがいいんじゃなかろうか?
まで議論してました。

セクスイさん、

そうですね。
キャッシュが発生している・していないの違いは大きいです。

不動産に限らず、着実に資産形成をする投資家は辛抱強いです。
見習わないとと思いつつ、早く求める結果にたどり着きたいという気持ちもあり、日々鍛錬させていただいています。笑

yukiさん、

>原宿なんかの古いマンションは経済的耐用年数だけで売り買いされてます。

ノンバンクなら、ここは見逃さないでしょうね。
積算と売買水準の乖離や耐用年数超過は、それを理解している人にとっては利益の源泉になります。

僕は購入対象を絞っていないので、いろんな種類の物件をみているとワケが分からなくなってきます。
成長している実感があります。笑

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