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昨日の日記
http://etcashflow.blog10.fc2.com/blog-entry-4.html
について、ご質問をいただきました。

・なんで買わないの?
・なんで節税になるの?


ということで、僕の考えを書かせていただきます。



昨日の物件を買わない理由は、銀行の評価です。

築年数が経っている木造の建物のため、融資の償還期間が長く取れないことも理由ではあるのですが、もっと重大なことがあります。

銀行が融資をする際に、資産に積算評価を、負債に残債の額を用いて債務者のバランスシートを作ることはご存知かと思います。
資料を見ると、その際のこの物件の積算評価は小さいと思われるのです。

このような物件を購入し続けると、いずれ銀行の評価上で債務超過となり、先々融資を利用して事業拡大する手法が行き詰ってしまいます。

物件の取得が加速していく不動産投資家と、物件の取得が融資ストップを原因に止まってしまう不動産投資家の分かれ目がここにあるようです。


逆に融資を利用する予定が無く、現金で買い進める場合は、このような物件の取得には大きなメリットがあります。
このような木造の古い物件は残存年数が短いので、短期間で償却できます。
つまり取得後数年間は税金が小さくなるのです。

事業規模に満足した後で節税のために買うには、とても優秀な物件だと言えます。
どうしても税金を少なくし続けたい場合は、どんどん節税物件を買っていかないと追いつかなくなります。
(…っていう悩みを早く持ちたい 笑)


事業は全期間で考えれば税額は一定です。
その税金を早く納めるか遅く納めるかの違いです。
税金を遅く納めた方が事業は早く成長します。

つまり事業の利益は実現益よりも含み益の形にしておいた方が有利です。
投資ビークルの中でいうと、不動産は含み益を活用しやすいです。
一般の事業であれば、従業員に投資する・ノウハウを蓄積する・事業のシステムを強くする・取引先との関係を築く、といったことが含み益にあたると思います。
こういった将来に事業の収益を生み出すもので、かつ課税されない資産を増やす(=含み益を持つ)ことを重視すると事業が早く成長するようです。

人間に置き換えると、「若いうちは勉強しよう」ということになるのかな。


昨日の物件は物件所在地で転売を手がける投資家に教えてあげました。



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