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僕はボロいものが好きです。

所有物件の中で最も古いものは築32年。
ガンガン稼いでくれています。

家にある車は11万キロと13万キロと16万キロで、最も古いのは17年もの。
ガンガン走ってくれています。

昔付き合っていた彼女は8歳年上…これはいいか。汗


古いものの良い点は、キャピタルロスが少ないこと。

クルマは3年でおよそ半額になります。
経済的耐用年数を10年とすると、最初の3年間に利用する人と残りの7年間に利用する人のコスト負担が同じということ。
同じコストなら3年より7年使えたほうが良いです。
家とかクルマはエモーションを刺激するから、気になる人はゼニ勘定は忘れて好きなようにするほうが幸せに生活できると思います。


古い時になるのが修繕です。
クルマは変なのを選ばなければ10年くらい大きな修繕は必要ありません。
トヨタなら、乗り方によるでしょうけど20万キロは元気に走ってくれます。

不動産は最初の15年はコストが低いようです。
その後は適度にコストが掛かり続けます。
古くなるほど修繕費が増えていくという傾向は、それほど顕著でないように思います。

その割りにクルマも不動産も、古いものは安い。
購入価格から安全ネット(スクラッププライス)までの落差が小さいように思うのです。


そして前回の大家塾の後で考察してみたのが古さと賃料の関係です。
気付いたことがありました。

前回の大家塾の記事。
http://etcashflow.blog10.fc2.com/blog-entry-33.html


08032401.jpg


上のグラフはたくさんの物件を持たれているオーナーさんの資料に基づき、
縦軸:平米単価(賃料*空室率/平米)
横軸:築年数
としてプロットしたものです。
(下のグラフは面積の影響を受けるので、無視してください。)

この程度のサンプル数では大数法則が働かないことを頭に置いて眺めます。
(回帰カーブを出す方法を忘れた。)

当たり前ですが、右下がりです。
でも傾斜はきつくありません。
新築プレミアムが無くなってからは、それほど賃料に変化はありません。


だから築年数に応じて賃料が下がるというよりも、新築料金か非新築料金かで考えるようにした方が良さそうです。
そして非新築料金は築年数にあまり連動していないことから、リフォームでの工夫が生きるのだと思います。
ここでも新築期を過ぎた物件は、賃料における安全ネットまでの落差が小さいのです。


ボロい物件のオーナーさん!
キャピタルロスも収益逓減も少ないので、元気出していきましょう☆


…ここまで書いてアレですが、証券外務員の資格を取ったときに勉強したことがあります。
債券のポートフォリオの組み方です。

?ダンベル型
償還期間の短いものと長いものを重点的に保有することで、流動性と収益性を確保する。

?ラダー型
償還期間の短いものから長いものまでバランスよく保有することで、……理由は忘れた。汗

これは大家さんの経営戦略にも使えると思います。
資産サイドのポートフォリオと負債サイドのポートフォリオに適用してみてくださいね☆



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コメント

No title

女性の場合は知りませんが(汗)

不動産も車も新築、新車のプレミアムは大きいし、すぐになくなります。特に感動が。

それを考えると、不動産物件は数年以上こなれたものが、お買い得なんでしょうね。

セクスイさん、

>不動産物件は数年以上こなれたものが、お買い得なんでしょうね

そうだと思っています。
賃料も価格も、最初の大きな下落後は安定しているので、リスクは小さくなっていると思うのです。

考察、ありがとう。

元スーパー勤務のスーパー大家F川です。自分の物件を他の人に分析してもらえるとは思いませんでした。面白いです。

近所の不動産屋さんからも「賃料はある程度の所まで下がれば、後はあまり下がらなくなるから、そんなに心配しなくていいよ」と、えのっちさんと同じようなことを聞きました。
但し、きちんと維持管理されているのが条件でしょうね。

F川さん、

勝手ながら資料を使わせていただきました。

>賃料はある程度の所まで下がれば、後はあまり下がらなくなる

プロの見解を知って、ちょっと自信が付きました。
ただ「但し、きちんと維持管理されているのが条件」というのは、本質を突いていると思います。

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