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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム
今日は戸建を見てきました。
10年くらい使われていないそうです。
修繕費用が把握できるまでは手が出せません。


先日の法律の師匠との問答。

えのっち「公正証書作成の嘱託委任状を確保する時は印鑑証明をもらいますよね。印鑑証明は発行後6ヶ月を超えると公証人が受け付けないと思うのですが、その点はどのようにすればクリアできますか?」
師匠「榎本くん、何をやるつもりなんや?笑」
えのっち「賃貸借契約の保全強化です。」
師匠「ああ、そういうことね。だいだい6ヶ月モニターしておけば、債務者の傾向はつかめるから大丈夫やで。」
えのっち「なるほど。でも建物を貸すのは期間が長期に及ぶことと、契約終了時期に大きな債権が発生するんで、その保全対策を考えているんです。」
師匠「ああ、なるほどね。ところで榎本くん、まだ商売せんのか?」 ←考える気が無い


みなさんは賃料や原状回復費用の回収リスク、不法占有リスクをどのように考えられているでしょうか。
またどのように対策を施されているでしょうか。

不動産賃貸業は賃借人に空間を使用させ、時の経過に対して対価を得る事業です。
取引をしていれば支払が出来なくなる相手が出てくるのはやむをえないのですが、すぐに次の賃借人を入れられるようにできなければダメージが大きくなります。

金銭については執行に異議がない旨の文言を契約に入れ、公正証書にしておけば債務名義になります。
問題の解決を早期にできます。
明渡しについてはこれができないので、ゆっくり債務名義を取るしかありません。
時間がもったいないです。

良い知恵があれば教えてください。


僕は一般に使われている定型の契約書は信用していません。
不動産屋さんが用意してくれた契約書に追加して、特約条項を入れます。

よく不足しているのが、連帯保証人が行方不明の想定。
賃借人が行方不明の場合は、残置物の処理権限が連帯保証人に渡る旨の条項はよくありますが、賃借人と連帯保証人が共に行方不明の場合は動きが取れなくなってしまいます。
裁判所を使ったら時間が掛かりすぎます。
そこで両者が行方不明の場合は、残置物の処理権限が賃貸人に渡るように特約条項に定めておきます。


ここまでは法律上の話。
理想は普段から人間関係を良好にしておくことですね。

効果的なリフォームで家賃を上げたり物件の競争力を上げるプラス面の努力をしつつ、マイナスの可能性を減らす方向にも努力して、筋肉質な事業に育て上げたいと思います。


今から新たな契約書の作成に取り掛かります!
頑張るぞ~♪


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コメント

蛇の道は、、、

最初に

荷物撤去されても異議申し立てしません

な、念書を

日付を空けて記入してもらう。

なんてのは、、、、

ダメですね。

やはり結局のところはコミュニケーションでしょうね。

ではまた♪

No title

法的には無力です。大家は。

3時のpapaさん、

念書作戦、一つの手だと思います。
契約書の目的は、明文化による抑止力と、債務不履行時に債務名義を取るための準備です。
ご指摘のとおり、普段のコミュニケーションは大切だと思います。
やはり大家という事業も人間性ですね!
日々精進です。汗

せくすいさん、

なんとまあ身も蓋もない…(笑)
まだまだやれる努力がやれていないので、頑張ります。
努力しきったら、「法的には無力です。大家は。」と僕も言えるようになると思います。

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