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DATE: CATEGORY:勉強

今日は、むかし分譲をやっていた業者さんの話を聞いてきました。


分譲地は、どうしても1つは「死に地」ができてしまいます。

どのような切り方をしても、どのように道を通しても、不人気の区画ができてしまいます。


分譲地の仕入れは、3~4区画のものであれば、2~3区画の売値分の金額で融資を使って仕入れ、最後の1区画が利益です。

金融機関から見れば、死に地以外の捌きやすい土地が売れれば融資債権を回収できます。



今日の業者さんは、その死に地について面白い話しをしてくださりました。


分譲地の一番人気の区画は最初に売れます。

そして最初に建物が建ちます。

その後、周りの区画が売れて建物が建ちます。

一番人気の区画の最初の建物は、建ったあとで周りの環境が変わります。

一番人気の区画は、周りがどのように変化していくかが分からない段階で建物を企画しなければなりません。

これがとても難しいのです。


一方、最も不人気な死に地はどうでしょう。

最後に売れ残った死に地は、既に周りの区画に建物が建っています。

その状態を所与として、建物を企画することが出来ます。

地型や接道、方角などの制約がある死に地ですが、他の区画と違って周りの環境がしばらくは変化するリスクがありません。

どのように光が当たり、風が通り、周りの家の視線があるかが予め分かります。

気に入らないデザインの家が隣にあれば、それを避けることが出来ます。


隣が更地であれば、何が起こるか分かりません。

自宅が影になってしまう家が建つかも知れませんし、変なデザインの家がお隣さんになるかも知れませんし、資材置場やゴミ置き場として使われる可能性もあります。


売れ残りの区画は、後出しジャンケンで建物を企画できるのです。


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