DATE: CATEGORY:スポンサー広告
上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。
DATE: CATEGORY:資金調達

積算価格は不動産の世界の専門用語で、不動産の価格を求める手法の一つ、原価法により求められた試算価格です。

建築コストに減価修正を行って算出します。

銀行の担保評価に使われるため、不動産投資家の中では知名度の高い用語です。



銀行は大家業に融資する際、返済原資は第一に事業からのキャッシュフローを見込みますが、それが途絶えた時の引当として担保不動産の価格を検討します。

この担保不動産の価格の目安として試算価格の一つである積算価格を利用する場合が多いです。(稀に比準価格や収益価格を加味する場合があります。)



ただ、銀行が試算する積算価格は算出方法を簡素化したもので、目安に過ぎません。

それを基準に投資判断するのは心配です。

不動産の経済価値が融資金額に影響し、銀行の評価額が不動産の価格に影響するという双方向性が強いうちは、銀行の積算価格を投資判断の要素とすることは理にかなっています。

しかし双方向性が薄くなっていったら、銀行が使う積算価格は幻になってしまいます。



融資における積算価格の重要性は時代と共に変化しますが、事業性という観点は絶対です。

今後も大家業を続けるにあたって、積算価格に基づいて資産超過・債務超過ということを気にするよりも、事業性はどうなのかを把握したほうが良いと思います。

また事業性を重視して融資判断してくれる金融機関と取引したほうが、互いに生き残ることができると思います。
スポンサーサイト
コメント

よい記事ありがとうございます!^^

>それを基準に投資判断するのは心配です。

これは最もだと思います。

先日、駅前5分の土地と坂を上がって徒歩20分の土地が積算上、同じ評価になる場合がある、
という話を聞いたので
思わずうんうん、とうなずいてしまいました。

>しかし双方向性が薄くなっていったら、銀行が使う積算価格は幻になってしまいます。

ここは難しかったです。

私は物件を融資を使って買う人がいる限り、双方向性が断絶することはないと思っていますが
薄くなるとはどういう状態なのか、薄くなった場合、どう対応すればいいのかは知っていたいです。

個人的なイメージは
銀行の積算評価の高さと事業性の有利さは、必ずしもリンクしていないな、ということです。

駅前の一等地は現金で、みたいな。

事業リスクをより重要なものとして、銀行が判断している、ということなんですかねぇ。

ポイント外してたらすいません。^^;

追伸

それと積算評価は
今でも建物部分は幻だと思います。
その価格で再調達するのは難しいと思うので。

掛け目が入ってると思えば
いいんですかね…。

haruchan61さん、

>>しかし双方向性が薄くなっていったら、銀行が使う積算価格は幻になってしまいます。

>ここは難しかったです。

>私は物件を融資を使って買う人がいる限り、双方向性が断絶することはないと思っていますが
薄くなるとはどういう状態なのか、薄くなった場合、どう対応すればいいのかは知っていたいです。


銀行の積算評価と不動産の市場価格とのリンクが薄くなるリスクの話です。

銀行の融資額と不動産の市場価格はリンクし続けると思います。

具体的には、評価のウェイトが積算価格から収益価格にシフトするということです。
(収益価格とは、収益還元法により求められる不動産の試算価格のことです。)

銀行が建物に融資するケースは、そのほとんどが新築の場合です。
新築の場合、収益価格を算出しようとすると不確定性が大きいので難しいです。
したがって、現状では積算価格が重視されています。

No title

回答ありがとうございます!^^

>銀行の積算評価と不動産の市場価格とのリンクが薄くなるリスクの話です。

む、難しい~。><
いろいろ考えてみましたが
長くなったのでmixiに書きました。
よろしくお願いします。(笑)

haruchan61さん

国土交通省が定めている鑑定評価基準を確認してみてください。
宅建の範囲です。

積算、収益還元… 言葉の意味を間違えている大家さんは多いです。

コメントの投稿


管理者にだけ表示を許可する

トラックバック


この記事にトラックバックする(FC2ブログユーザー)



copyright © えのっち不動産 くねくね大家の日常 all rights reserved.Powered by FC2ブログ
上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。