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現代ポートフォリオ理論では、主に証券投資において異なったリスクを持つ資産を組み合わせて保有することにより、収益性と危険性のバランスを良くすることができるとされています。



僕の投資のベースは有価証券の投資で出来上がっているので、不動産投資においてもその考え方を用いています。

例えば

・投資対象の分散

・投資タイミングの分散

・取引コストが投資収益の構成要素のなかで大きなハードルであること

・同様に税コストも重要な構成要素であること

・アービトラージを利用すること

・ROEで考えること

などです。


不動産には投資対象としての危険性、非流動性、管理の困難性、資産としての安全性を内包するため、不動産投資ではこれらを勘案してアレンジする必要があります。



僕は小さい物件ばかり買っています。

これは資金力が無いからですが、副作用として上記の分散効果が発揮され、リスクを下げていると思います。



大きな物件を2つ買う場合と、小さな物件を20個買う場合では、全体の規模が同じなら前者のほうが効率が良いです。

短期間で規模を拡大できますし、取引コストや管理コストの面でも有利です。

表面的な経営効率は高いです。



小さな物件をたくさん持つメリットを考えてみました。



①何かあった時の被害が限定的

取引事故、物件に関係する事件、不動産の存する地域の環境変化、などがあった場合、その小さな物件のみで被害が完結します。

2つか3つのミスを連発したとしても、全体が破綻することは起こりにくいです。

車一台分の取引であれば、間違いがあっても人生が終わることは無いと思います。



②投資タイミングを分散できる

不動産は取引の個別性が強いのでドルコスト平均法のようには行きませんが、取引回数を多くすることにより、それに近い状況を実現することができます。

今が経済循環のどのタイミングか、過去の推移は分かりますが将来の動向は誰にも分かりません。

したがって将来時点で振り返ったときに現在が買い時かどうかは分かりません。

今が買い時かどうかを考えるのではなく、どのタイミングでも買っておくことが重要だと思います。



③売りやすい

何らかの事情で物件を手放さなければならないことは発生し得ます。

その時に、売りやすい物件を持っていたほうが安全です。

これは所有物件の流動性の問題ですが、小さいほうが一般的には流動性が高いです。

もう一つはポートフォリオを大きく崩さなくて良いことです。

例えば10%のダウンサイジングが必要な場合、大きい物件を2つ持っている場合は50%の規模縮小になってしまいます。

そしてこのような場合、往々にして取引条件は好条件ではありません。

嵐のとき、貨物船は転覆を避けるため、貨物を海に捨てます。

分離不可能な荷物の場合、捨てすぎる可能性が出てきます。



④取引に熟達できる

何事も最初は上手くできないと思っておいたほうが良いと思います。

事前の勉強でそれを避けようとする人は多いですが、その発想自体が危険だと思います。

最初の10回くらいは失敗して、その後だんだんと上手くなっていくのはスポーツでも人間関係でも同じだと思います。

取引回数が多くなることにより、物件を取得することが特別なことではなくなります。

仕事として取り組む上で、特別じゃないことは重要だと思います。



⑤変化が緩やかであること

小さい物件を少しずつ増やすと、自分にとっての環境変化がゆっくりです。

この場合、仕事・生活・家族に歪が生じにくいと思います。



⑥銀行が歓迎する

小さい物件を多く持つ場合、徐々に経営拡大していきます。

イニシャルコストが既存物件による利益に吸収されるので、毎期連続して黒字にすることができます。

上手にコントロールすれば毎期増収増益になります。

銀行も安心しますし、自分としても気持ちが良いです。



⑦たくさん楽しい

保有していることが楽しいのではなく、買ったりいじったりすることが楽しい人は、2回よりも20回楽しみたいと考えると思います。



まとめると、保有物件の一粒一粒のうち、最大の粒が引き起こす影響を自分が吸収できるかでリスクを捉えたほうが安全だということです。



偉そうに書いていますが、お恥ずかしい話、Sぶおか銀行から融資を受けたときに、支店長から「150百万円なら融資するから、デカいの買ったら?」と提案されたのですが、ビビって実行できずに今に至ります。

そんなわけで、小さい物件のコレクションを増やしています。
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