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6.②使用可能期間以外のファクター


国土交通省が定めた「不動産鑑定評価基準」という、不動産の価格を判定する際の統一基準があります。

宅建の試験範囲です。

不動産鑑定評価基準(pdf)

これによると、減価の要因(7章1節2-3-(1))は3つに分類されます。


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(1)減価の要因

減価の要因は、物理的要因、機能的要因及び経済的要因に分けられる。
これらの要因は、それぞれ独立しているものではなく、相互に関連し、影響を与え合いながら作用していることに留意しなければならない。

①物理的要因
不動産を使用することによって生ずる磨滅及び破損、時の経過又は自然的作用によって生ずる老朽化ならびに偶発的な損傷

②機能的要因
不動産の機能的陳腐化、すなわち、建物と敷地との不適応、設計の不良、型式の旧式化、設備の不足及びその能力の低下等

③経済的要因
不動産の経済的不適応、すなわち、近隣地域の衰退、不動産とその付近の環境との不適合、不動産と代替、競争等の関係にある不動産又は付近の不動産との比較における競争力の減退等

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これによると、「RCは100年持つ」「車は10年乗れる」といった議論は、 ①物理的要因 に限った議論だということです。

実際に経済合理性のある利用期間は、 ②機能的要因 や ③経済的要因 も考慮する必要があります。


①物理的要因 は、一言で言えば「使えなくなった」ということです。

②機能的要因 と ③経済的要因 は、一言で言えば「合わなくなった」ということです。

国土交通省の不動産鑑定評価基準は論理的整合性があり好きなのですが、説明不足なのが難点です。

②機能的要因 と ③経済的要因 の違いは、思うに ②機能的要因 が物件自体のパーツのバランスがとれているかどうかという内部問題なのに対し、 ③経済的要因 は物件自体がその場所でどれだけの力を発揮するかという、物件と周辺環境とのバランスという外部問題という点です。


②機能的要因 で良くあるのは、5階建てなのにエレベータが無いとか、Q値が低いとかです。

③経済的要因 で良くあるのは、建てた時は栄えていたけど今は寂れた温泉街とか、近くにもっとキレイで設備の整っていて、広くて安い物件ができたとかです。


これらの ②機能的要因 や ③経済的要因 によって、償却資産の経済価値(将来の収益獲得能力)が残っていなければ、たとえ ①物理的要因 の観点から資産がまだまだ利用できるとしても耐用年数が到来したと考えるべきなのです。



以上より、法定耐用年数が利用可能年数よりも短く設定されていることには合理性があると思います。

また同時に、悔しいことではありますが、金融機関が物理的な利用可能年数よりも短い法定耐用年数を基準として融資判断を行うことは合理的だと思います。

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