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DATE: CATEGORY:資金調達
担当者と話をするときは、なぜ融資が必要かとか、どれだけ融資を必要としているかを話す必要はありません。

それが融資判断に影響を与えるわけではないので、話しても意味がありません。

なるべく担当者が稟議書を書きやすいように、書くときのプラス材料を与えるように話しましょう。



リタイアを目指して不動産投資に取り組むほとんどのサラリーマン大家さんは、利回りの高いものを持ち込むと思います。

収益性については問題ないということです。

また収益性は、パッと見で担当者が把握可能です。


収益性と同時に担保評価を満たしているかを銀行は見たいのです。

ですので、担保評価が出る物件ならば、その場で担当者に担保評価を計算してもらいましょう。


どのように積算価格を出すか、掛け目はどうか、担保評価と融資額の関係、などを質問します。

その場で積算価格を出して、本部の審査が通りやすい案件であることを認識してもらえるように誘導します。


融資金額が担保評価を下回る場合は、いわゆる「フル保全」ですので、他の要素に大きな問題がなければ通りやすいです。

融資金額が担保評価を上回っていても、時価(掛け目前の積算価格)を下回っている場合、他の要素で大きくアピールできれば融資が通ることもあります。

ただし裸与信(担保でカバーされないとみなされる融資金額部分)が発生するので、次からの融資が難しくなりがちです。

返済が進むに従って早期に裸与信が解消される場合は、フルカバーでなくても審査は通りやすいです。



いつもだいたい、担保評価をその場で出してもらいます。

「不動産調査会社が査定するのでわからない」とか「本部の判断だからわからない」とか言う担当者が多いですが、ちょっと考えてみてください。

不動産調査会社や本部に出す前に、その案件を本部に出すかどうかを担当者や支店が判断しているわけです。

そこには何らかの基準があるはずです。(そうでなければ、より多くの稟議書を書かなければならないので仕事が不効率)

ですので、「~なので、わからない」といわれたら、「いつも正確な評価額が出る前に概算で算出されると思うのですが、その数値で結構ですので出してみていただけませんか?」と言いましょう。


その場で担保評価を出してもらうことのメリットは、

・(良い案件の場合)良い案件であることを担当者が認知する

・担保評価の導出方法がわかる

です。



そして話の中で、重要部分を繰り返します。

今回のケースでは、

①今回の対象不動産が収益性も担保評価も問題ないこと

②既存の事業が連続して増収増益であり、稼働率も高いこと

③債務者属性

で、何重にも保全できる形の案件であることを、繰り返し担当者の頭にインプットします。



さて3日目の行動記録です。



Jうろく銀行

何度か相談しているものの、いちども内定を出してくれない銀行さん。

担当者が変わって、トンチンカンな質問(試算表に給与は入っていないんですか?いま付いている抵当権は抹消されるんですか?不動産会社はどこですか?…)ばかりしてきます。

かわいい行員さんもいないので、早く帰してほしかったです。笑

次に行く時は別の担当者に当たるように願います。



Cゅうきょう銀行

現況の入居率がネックになるだろうと言っていました。

また長期の借入のほうが収益になるので良いと言っていました。



最後に重要なことを書きます。

銀行が案件の内容以前に気にすることがあります。

それは、「なぜうちに来たのか」です。


ここで合理的な理由が言えないと、話だけ聞いて中身は見ない、という事になりかねません。

最悪なのは「どこも融資してくれなかったので来ました」です。


僕がだいたい説明するのは

・取引金融機関を分散させる方針であること

・その金融機関の営業エリアが、今後不動産を取得したいエリアだったので相談に来たこと

・既存の取引先と同時に新規の金融機関も当たっていること

・各金融機関に、同時に(他からの回答が無い時点で)申し込んでいること

です。


今後の取引も見込めることは、プラス材料として稟議書に書かれます。

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コメント

はじめまして

はじめまして
アキヒデと言います。

先日大家塾で3年ぶりに参加したものです。

ブログ以前から読んでいました。

このブログの内容は本にしても良いくらいの内容だと思います。

また、大家塾で会った時は名刺交換しましょう。

アキヒデさん、

先輩、コメントありがとうございます!

忘年会では私のほうからご挨拶させていただかないといけないのに、タイミングを逸してしまって失礼しました。(^^;


大家塾…本当に良い会を立ち上げてくださったと、創設メンバーの方々に感謝しています。

今後ともよろしくお願いします。

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