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北海道のTさんと電話で話しました。


Tさんの話によると、

不動産投資を始めたばかりの大家さんは、利回りやキャッシュフローや、銀行の評価上で債務超過になっていないかを気にする傾向があり、

相続系の大家さんは、資産と負債のバランスを重視する傾向がある

とのことです。


僕はもちろん前者で、収益性と担保価値を見ていますし、それに加えてリフォームが楽しいかどうかを見ています。

リフォームが楽しめて、それに関して持ち出しが無い取引なら参加したい!というスタンスです。



サラリーマン大家さんがゼロから一代で、相続税の心配をするようになることは稀だと思いますが、若い頃からやったり、次の世代も頑張ったりすると、相続の問題も出てきます。


そしてTさんが話をまとめようとしました。


Tさん 「つまりBSからPLに変わっていくんだよ!」

えのっち 「え? PLからBSじゃないですか?」

Tさん 「あれ? 貸借対照… ?… 資産と費用はどっちだっけ?」

えのっち 「(資産と費用?)……えぇっと…、BL?」



『資産と費用はどっちだっけ?』

という公認会計士試験のレベルを超える命題に、僕は答えに詰まってしまいました。


なんでTさん(男性)とBLの話をせにゃならんのだ。笑



Tさんは不動産のことはもちろん、税法にも詳しい方です。

Tさんの名誉のために書くと、資産と費用は会計理論上の性質が似ています。

直感的に考えても、どちらも収益獲得のための手段であることから、似ていると感じるでしょう。


大家業においては、1つの取引を資産として会計処理するか、費用として会計処理するかの判断が重要です。


両者を選択できる場合、税務上は、もちろん費用計上した方が有利です。

(※間違っている人が多いですが、税金が安くなるからではないですよ!納税の繰り延べ効果があるからです。)


では銀行対策上は?

これは意見が分かれるかもしれませんが、僕は資産計上することをお勧めします。


銀行は金融資産や不動産以外のものに担保価値を見出さない事が多いので、費用計上と資産計上で迷うケースでは資産計上したところで財産評価(つまり債務超過か資産超過か)上あまり有利になりません。

一方、資産計上することにより、キャッシュフローからの弁済能力は大きく見せる事ができます。

資産計上された資産は、減価償却されます。

減価償却は非資金損益項目で、キャッシュフローを大きくします。


これは一種のマジックで、銀行が営業キャッシュフローと財務キャッシュフローは注視するのに、投資キャッシュフローはあまり見ないという特性があることに起因しています。



それと同時に、税額も小さくなります。

通常このように、税額を小さくすることと債務償還能力を大きく見せることは矛盾するので、できません。

減価償却資産の特権です。


もちろん銀行を利用する予定が無い場合や、十分に利益が出ている場合には、費用計上で良いと思います。



大家さんとして最低限知っておくべきは、資産と費用の税法上の取扱いの大枠だけです。

細かい税務や難しい会計理論は知らなくてもOKです。

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