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DATE: CATEGORY:勉強

新築物件には憧れます。


会計事務所時代のお客さんに、大家業をやっている人がいました。

その人は新築をどーんと建てて終わり。

残置物処理やリフォームをしなくても良いなんて、素晴らしいです。笑



さて100年に一度といわれる不況の時代です。

もっとも過去を辿れば100年に一度なのでしょうけど、今後は100年よりも短いペースでやってくる規模の不況だと思います。

こういう大ブレの時期に新築するのは、経営手腕が問われます。

資金調達が難しいことと、建設会社の信用リスクが大きくなるからです。

不況でなくても、建替時の逸失利益や建替直後の低稼働などで収益は一時的に小さくなります。



一方、景気が良くなる時期は、仕事が増えるので、急いだ作業になります。

また未熟な職員が増えます。

完成した建物の品質は低いです。

これはクルマでも何でも同じです。



先述のお客さんはベストタイミングで立てました。

景気後退初期です。

一つ大きなのを所有するのであれば、収益見通しが楽観的でなければ、この時期がベストです。

僕の場合は複数に分散させたいので、定期的に同程度の規模を取得していく事を目指しています。



景気後退初期には、建設会社は仕事が減るので、受注を頑張ります。

また作業員が余っているので、余裕をもって仕事をしてくれます。


先述のお客さんに教えてもらった業者の選びかたを公開します。

公共工事を受注するためには、「経営事項審査」を受ける必要があり、これにより建設会社は格付けされます。

この格付けによって入札への参加の可否が決まります。

審査は規模・技術・財務などの各項目の評点により行われます。

この格付けが下がると入札できる公共工事の対象が減るので、仕事が減ります。

格付けが下がった建設会社のうち、評点が高めで上位格付けの一歩手前の会社を選ぶというわけです。

例えば「格付けはBだけど、以前はずっとAで、Aに近いB」という会社が対象となります。

逆に格付けの範囲の下のほうの会社は、何かのトリックをつかって格付けを得ている可能性があるので要注意です。

懇意の業者さんがあって、そこの経営状態が良いのであれば、格付けに関係なく、その業者さんへお願いするのが良いと思います。

特に知り合いも紹介してくれる人もいなければ、このお客さんのような方法は合理的だと思います。




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