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「利回り」

…投資元本に対する、利子も含めた収益の割合



?利回りと表面利回りの違い

1.
利回りの分母は投資元本であるのに対し、
表面利回りの分母には、取得時の諸経費を含まない。
投資元本の一部としての不動産価格のみを計上する。

2.
利回りの分子は利益であるのに対し、
表面利回りの分子には、不動産から生み出される一期間の総収益のみを計上する。

2-1.
表面利回りの分子には、不動産が生み出す一期間の総収益を計上するが、総費用は計上されていないので、
利回りへの補正を行うにあたっては、総収益に対応した総費用およびそられの将来の動向を見極める必要がある。

2-2.
表面利回りの分子には、元本たる不動産価格の変動が反映されない。
なお、利回りの分析期間における不動産価格の変動は、主として
(1)減価償却による価値の低下
(2)市場動向による価格の変動
の2つの要素に分けることができる。

この場合において、(1)減価償却による価値の低下については、
上記2-1.における総費用の計算上、減価償却費を考慮した場合においては当該減価償却費を元本たる不動産価格の変動から控除して計算し、
上記2-1.において考慮しなかった場合には、利回りの分析期間における(2)市場動向による価格の変動において考慮される。



?不動産の収益分析に表面利回りが用いられる理由

不動産はその持つ個別性の故に他の不動産または他の財との収益力の比較が難しい。
具体的には不動産はそれぞれ規模・用途・構造・品等・立地・管理の良否・設備の機能性・公法上の規制・私法上の成約・権利の態様・非流動性・資産保全上の安全性・地域の動向等の個別性を有しており、
収益分析上において、それらを定量的に反映させる事は困難である。

そこで詳細な分析の前段階としての、大まかな指標が必要となり、
収入を価格で除した表面利回りが用いられる。

収入・価格は共に、不動産の個別的な情報のうち収集しやすい要素である。



?表面利回りの補正

投資家が求める結果は利益であり、その利益を投資元本に対して効率的に獲得するために、投資家は投資判断の一つとして利回りを検討する。
不動産投資家も求める結果は利益であるから、表面利回りによって大まかに判断した投資対象について、詳細に検討し、表面利回りを適切に補正することにより利回りを求めて、投資判断の一材料とする。


前記?の1.について

取得時の諸経費を考慮する。
一般に規模が大きいほど、投資元本に対する諸経費の割合が小さくなる。

また利回りは、いわゆるROAであり、不動産投資においては自己資金と借入金によって不動産を取得する事が合理的であるため、ROEでの分析も必要となる。
そこで物件自体が有する資金調達能力を勘案する必要がある。


前記?の2-1.について

総費用を考慮する。

管理費・修繕費・募集費用・公租公課・保険料・支払地代等のほか、総収益の算定において空室損や貸倒損を考慮しなかった場合にはそれらの額を総収益から控除する。

一般に
・管理費は賃料に比例
・修繕費は建築規模に比例
・募集費用は賃料に比例し、地域の動向により変動
・公租公課は建築規模に比例し、構造によってRC>S>Wとなる
・保険料は建築規模に比例し、構造によってW>RCとなり、築年や建築の仕様・建物の用途によって異なる
という傾向がある。

募集費用および修繕費の一部については、入退去のサイクルに比例する。
入退去のサイクルは一般に、シングル>ファミリー>戸建の順に頻度が高い。


前記?の2-2.について

元本たる不動産価格の変動を考慮する。
この場合、将来に対する楽観的な判断をすべきではない。

建物・設備等の償却資産については経過年数よりも経済的残存耐用年数に重点をおく。
減価償却費は適正な期間損益を計算する場合と異なり、不動産の実態に即応して適切に見積もる事が必要で、一般に築後間もない期間は急速に減価するが築年数が経つにつれて償却スピードは遅くなる。

土地利用に関する計画・規制により価値が変動する可能性や、建築基準法等の変更による追加的な費用の発生を考慮する。

投資用不動産については、投資家が指標とする利回り等の変動に伴って不動産価格の水準が変動する事に注意する。



?まとめ

表面利回りが同じでも次のようなもののほうが、投資対象として優れている。

・取得時の諸経費が小さい

・担保価値が大きい

・シングルよりファミリー、ファミリーより戸建

・値上がりしそうな場所

・使える期間が長い

・今後不動産投資家が注目しそう (ひと昔まえで言えば、賃貸戸建や住宅地域に存する面大地)

・現行の賃料が適正な賃料よりも低い (容積率未消化の割合が大きい場合も含む)



このような観点から見ると、一見パッとしない不動産であっても、実は収益力が高いものがあります。
そして放置されています。

表面利回りは、その把握のし易さから多いに利用価値があります。
ただ一手間かけて投資家の目的に近似する「利回り」を求めることにより、こっそりと(≒表面利回りはそれほどでなくても)高収益の物件を取得する事ができるのです。
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