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静岡駅前の国道1号線を走ると、
「静岡駅前紺屋町地区市街地再開発事業」
という大きな表示があります。


09042201



市街地再開発事業は、特に駅前などの地域拠点に高度経済成長時代にできた住宅密集地などをガラガラポンして、大きなビルを建てましょうという街づくりの一つです。

建物の老朽化、住宅の密集、路地が狭いなどにより、災害に弱かったり都市の機能性が低かったり土地を有効活用できないでいる地区でやります。

大雑把に説明をすると、元々の地主は資金を出さずに、新しいビルの一部のオーナーになれます。


http://www4.tokai.or.jp/sizu-kouyamati/index.html



第一種事業(権利変換方式)

民間(個人・組合)が施行者になることができる。

権利変換方式 …従前資産(土地・建物)を権利床に変換する。


第二種事業(用地買収方式・管理処分方式)

都市防災上の緊急性や公共性が高い地区などで地方公共団体や公団などが行う。

用地買収方式・管理処分方式 …施行者が施行地区の土地建物を収用して事業を行う。



第一種事業の権利変換方式には、以下の3方式が定められています。


1.原則型(都市再開発法75~77)

土地 …一筆となり、従前土地所有者が共有

建物 …床所有者の区分所有

地上権 …建物区分所有者の共有


2.地上権非設定型(同法111)

土地 …一筆となり、建物区分所有者が共有

建物 …床所有者の区分所有


3.全員同意型(同法110)

上記1.2.よりも比較的自由に権利変換が可能。

権利変換計画の縦覧は不要になる。



従前の土地利用よりも高度利用が可能となる場合がほとんどなので、余った容積(保留床)を第三者(参加組合員)に売却することができます。

この売却金(補修床処分金)と補助金と公共施設管理者負担金が事業費に充てられるので、保留床の早期処分が資金計画のカギです。

従前の土地所有者は前述のとおり、タダで新しいビルの一部が手に入るのでおいしいですが、土地及び建物が単独所有ではなくなるので担保価値が低下しやすいです。



マンションの建て替えの円滑化等に関する法律(長っ)のスキームは、都市再開発法の地上権非設定型のスキームに似ています。

マンション建て替え円滑化法(略称も長っ)に規定する施行再建マンションの権利体系に似ています。

こちらも施行再建マンションの一部を参加組合員が買うことにより事業費を賄える場合があります。

ただし、施行マンションが容積率オーバーによる既存不適格建物である場合には、にっちもさっちも行かなくなりますね。

建て替えにあたり、コスト負担や容積減などのネガティブインセンティブの方が大きいからです。



一つ建て替えに伴う権利変換を楽しみにしているマンションがあるのですが、いつになることやら…。

こういう視点で物件を探すと、当たる確度の高い区分所有マンションや土地が結構あります。

資金が眠ってしまうことが難点ですが。



ご近所に無いですか?

敷地の広い古いマンションや、駅前の低層住宅密集地。

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