DATE: CATEGORY:スポンサー広告
上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。
DATE: CATEGORY:管理・リフォーム

この物件は築18年で、給湯器も建築当初のものが付いていました。

給湯器はおよそ10年で寿命と言われていますので、全ての世帯の給湯器を交換することにしました。


またこの物件はファミリータイプなので、単純な落とし込みの給湯から追い炊き機能付きの給湯にグレードアップさせました。

ただ、ガス会社選定の際に、追い炊きはやりたがらない業者さんが多かったので苦労しました。


この物件はプロパンを使っているので、プロパン会社に頼めば単純な落とし込みの給湯なら無料で給湯器を交換してくれます。

ただし長期契約の負担があります。

今回は追い炊き機能の付いた給湯器を設置していただいたので、大家側が若干負担しました。



○契約条件

契約期間 13年

総工費 173万円 (6世帯分)

うち大家負担 20万円


この契約には、ガスコンロ6世帯分が含まれています。

会計学的には、153万円分の簿外資産と簿外債務が両建てになっているのと同じです。

リース会計でいう、「ノンキャンセラブル」かつ「フルペイアウト」です。

また総工費は向こうの言い値ですので、高くしてあるでしょうね。

13年償却ですが、機器の状況により契約途中での再交渉が必要になると思われます。



難しいことは置いておいて、追い炊き機能のために20万円を支出したのは高かったのか安かったのか。

答えは未だ分かりませんが、10年使えるとしたら、1世帯1月あたり278円なので、まあ良いかと。

賃貸人が享受する効用は、稼働率のアップです。

周囲の競合の設備レベルにも左右されますが、一考の余地はあるかと思います。




今回は落とし込みから追い炊きに変更しました。

それに伴って、

・循環パイプの設置

・ユニットバスのバスタブへの穴あけ

・浴室及びキッチンへのリモコン取付

が発生しました。

リモコン取付は、物件の状態によって難易が変わります。

電気工事になるので、配線の取り回しができるかが問題です。

最悪キッチン側のリモコンを無しにすることもできます。



工事業者さんに教えていただきました。

・プロは何年使ったかではなく、何時間使ったかを基準にする(裏モードで稼働時間を見られる)

・追い炊き機能が付いているほうが部品点数が多いが、長持ちする

・水量の検知は、水圧ではなく水の流量

・昔のは単純だったので壊れなかった

・8年経過ごろから壊れだす

・内部の機器がコンパクトになってきたので、箱の中が空いてきて、作業がしやすい


詳しいわりには、変なところにリモコンの穴を開けて大家さんに怒られたり、バルブの閉め忘れがあって大家さんに怒られたりしていました。笑

色々やり直しさせてごめんなさいね。

お客さんは大家ではなく、入居者さんですので。


スポンサーサイト
コメント

コメントの投稿


管理者にだけ表示を許可する

トラックバック


この記事にトラックバックする(FC2ブログユーザー)



copyright © えのっち不動産 くねくね大家の日常 all rights reserved.Powered by FC2ブログ
上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。