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今日は、不動産貸付業という業界に飛び込んで驚いたことの話です。


特に我々のようなサラリーマン大家さんを代表とする零細事業者の間では、経営指標として

・表面利回り

・家賃の年間収入

・収支(キャッシュフロー)

などが重視されています。

これらの指標では、儲かっているのかどうかの判断がつきません。



一般に経営や投資における分析指標としては

・利益

・ROA

・ROE

・標準偏差

などを用いるのですが、零細不動産貸付業の世界では、あまり意識されていません。

会話の中で出てくることはまずありませんし、サラリーマン大家さん向けの本の中にも登場しません。

これらの指標をモニターせずに、事業が順調かどうかどうやって判断しているのだろう?と疑問に思いますが、みなさん順調に経営されています。
まさにアート。笑



表面利回りは、売上(家賃の年間収入)を物件の価格で除したものです。
不動産投資の世界の、独特な指標です。

資産運用の効率性を表す指標ですが、分母にあっては経費率によるブレが、分子にあっては取得時の付随費用のブレがあります。
また時価か簿価かという問題もあります。

そのため物件ごとの比較に用いるには不便な指標です。

ただ、経費率や付随費用は恣意性が介入する余地があるため、表面利回りも捨てたものでは無いと思います。



我々オーナー兼経営者が求める結果は、利益とROEです。

それも現在から将来にわたる利益とROEです。



○利益の求めかた

「利益」「所得」「収支」「キャッシュフロー」「収入」「もうけ」…

それぞれ意味があります。
ごっちゃになっている人が多いです。


利益・所得・収支は似ていますが、それぞれの意味が違います。

所得は税額を計算するための数値で、利益を基に求めることが多いです。

利益と収支は長期的に見れば一致しますが、それぞれ別の動きをしているため片方が黒字でも安心できません。
両方をモニターする必要があります。



利益(もうけ) = 収益 - 費用

事業活動によって生み出された価値のこと
これが経常的に赤字だと事業をやっている意味が無い



所得(課税標準) = 益金 - 損金

税金をかける金額
個人事業者にあっては、総収入金額-必要経費で求める
日本での法人税務の実務では、利益をベースとして税法上の調整をして算出する



収支(キャッシュフロー) = 収入 - 支出

現金の増加量
赤字の場合、現金のストックや外部からの現金の調達で穴埋めできなければ倒産する



キャッシュフローだけしか見ていないと、黒字が続いていたとしても、気付いたら「価値の無い不動産と多額の借金が残った状態」になっているかもしれません。

借入を行う事業や、収支と利益の動きがリンクしない設備産業では、経営者が会計を理解していないと倒産リスクが急激に上がります。




○ROEの求めかた

ROEは、自己資金で幾ら儲けたかを表す指標です。

表面利回りやROAが、財務構成に依存しない指標であるのに対し、
ROEはレバレッジを掛けた場合の結果をモニターすることができます。

ROE = 利益 ÷ 純資産

利益は前述のとおり、収益-費用です。

純資産は総資産から負債を差し引いたものです。
負債は、その残高を見れば一目瞭然ですが、
総資産は、何を基準にするか(簿価・時価…)によって変わるので厄介です。
ROEをチェックする目的によって、資産評価の基準を変える必要があります。



検討している物件がある場合、想定ROEを用いることで、物件の資金効率を比較することができます。

例えば、

表面利回り15%の融資の付かない物件

表面利回り15%の融資が付く物件

であれば、後者の方が資金効率は良さそうですよね。
より少ない自己資金の割合で、同程度の成果をあげるからです。


想定ROE = 利益 ÷ 想定自己資金(取得価額-融資見込み額)


大雑把に、こんな式で見れば良いと思います。

実際に融資を使うかどうかは別にして、不動産の用益面と担保面をフルに活用した場合の、不動産の持つ潜在能力を測ることができます。

ROEは、ポートフォリオの安全性の面が織り込まれない指標なので、
高ROEが一概に優秀な財務状態であるとは言えません。
注意が必要です。
CCRについても同様です。

(これを言うと、有名不動産業者さんの営業妨害になっちゃうんだよね~笑)

FXで、スワップ取りたちがポートフォリオを巻き取られる現象と同じです。


事業や投資はル・マンと同じで、まずは完走が目標です。

隣のクルマのスピードに惑わされず、完走できる走り方かどうかという視点で観察すると、面白いです。

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コメント

No title

「最初に言葉があった」を

地で行く素晴らしい内容ですね。

ありがとうございます。^^


>まさにアート。笑

ははは、確かに聞いたことないですね。

私自身もそんなには意識してないですね。(激汗)

勘で生きる自分を反省。orz



>(これを言うと、有名不動産業者さんの営業妨害になっちゃうんだよね~笑)

まあ、あそこの営業方針は皆薄々分かっているので

大丈夫じゃないでしょうか。^^;


>FXで、スワップ取りたちがポートフォリオを巻き取られる現象と同じです。

ひぃぃ、巻き取られてますぅぅうううう。(笑)

しかもスワップ派じゃないのに。(爆)

でも、好きなんですよね、FX。なのでコツコツがんばります。^^

haruchan61さん、

>「最初に言葉があった」

おお!
日曜は昼まで寝ているタイプなので、どこの一説だか思い出せません。汗


僕もFXは長期保有だけどスワップはではありません。
コツコツやりましょうね☆-

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