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DATE: CATEGORY:物件情報

ある競売物件に、賃借権設定仮登記が付いていました。


賃借権の対抗要件は民法605・借地借家法10・同31より、引渡し又は登記です。
普通は借主が占有するので、登記がなくても対抗できます。

賃借権の登記は、他に、抵当権者が打つ場合があります。
短期賃貸借であれば、競売を妨害できるからです。
ノンバンクがよく使う手です。
特にアイクとか。


抵当権者が打つ賃借権の登記は、併用賃貸借といいますが、これは競売では抹消されます。
理由は、併用賃貸借は抵当不動産の用益を目的とする真正な賃借権ということはできず、単に第三者の短期賃貸借の出現を防止する意図でなされたものにすぎたいため、賃借権の実態を有するものではない以上無効であるからです。
民法のメジャーな論点です。
司法試験を受ける人は暗記です。


で、今回のは短期賃貸借の設定仮登記です。
同人の抵当権設定はありません。
もちろん賃借権は実態無きものです。
かなりやり手です。


おそらく「ヤ」とか「ヤミ」とか「マチ」などの、「ノン」ノンバンクです。笑

わざと抵当権を打っていないのです。
抵当権を打っていないのは、後順位であり、かつハンコ代も貰える見込みがなかったからです。
それともう一つは、併用賃貸借として無効にされないためです。

そして仮設定で止めてあるのは、存続期間を満了させないためです。
あるいは本登記にしておいて、賃借権に停止条件を付ける手もあります。


因みに、謄本から併用賃貸借を見破る方法は、
?金融業者が債権者
?抵当権と同時に賃借権を設定
?謄本記載の借賃が相場よりも著しく低い
?特約として譲渡・転貸ができる旨の設定
です。

これに似ていて、抵当権が設定されていなければ(今回の案件)、もっと危ないです。


これについては法律の師匠に相談させていただきました。
「しまった!教えるんやなかった。えのっちが買ったら面白かったのになあ。」
だって。笑


このような物件は買ってはいけないというわけではないです。
相応の金額未満であれば、良い投資です。
で、実はこれ、相応の金額未満だと思うのです。


続きがあったらまた書きます。

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コメント

No title

こんばんわ!
26歳でそれだけ不動産持っているのすごいです。
私は実は25歳の不動産関連の会社員なんですが、ゆくゆくはかって行きたいです。
ただ、残念なことに、最近の円高で、500万が無くなっていきました・・・それがあれば小さい物件の頭金になったのに!!無念です。

マルコさん、

始めまして!
コメントありがとうございます。

500万!!
それは残念でした。

でもマルコさんには500万円の余裕資金を作り出した実績があるわけですから、普通の25歳とは違うのではないでしょうか。

不動産関連のお仕事をされているんですね!
教えていただきたいことだらけです。

今後ともよろしくお願いします♪

No title

こんにちわ!
いや~たいしたことないんですよ~、今は仕事一本、16時間ぐらいは働きますが、ゆくゆくやキャッシュフロー生活もいいなあ・・
また遊びに来ますね^^

マルコさん、

僕も去年の今頃は、同じくらい良く働きました。
充実していました。

共に勤勉に働き、キャッシュフロー生活を実現させましょう!
いつかお会いできればと思います。

No title

仮とか、本にすると期間がどうとかは、知らない部分なので参考になりました。

自分が参戦するときは、弁護士と常に相談するでしょうけど。

えのっちは強いですね。

横浜せくすい さん、

いえ、暇なだけです。笑

実務を知っている人に相談できるのは強いですよね。
あるいは実務を知らなくても、損害賠償を受ける覚悟のある弁護士をアドバイザーにつけるとか。

良い専門家を選ぶためには、専門分野をある程度知っておかなければならない、という矛盾ですね。

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