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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム
今回の賃貸借契約の特約条項を、参考までにシェアします。


「照明器具は転居祝いとして無償貸与する。」

また募集の時に使いたいので。


「短期解約(入居から2年以内の解約)の際は、賃借人は賃貸人に家賃の二ヶ月分を支払うものとし、この条項は他の条項の効力を妨げない。」

本当は「3年以内」としたかったのですが、賃借人の希望により2年になりました。
戸建は入退去時に改装をする部分が多いので、短期間で出て行かれると困るのです。
また後段は「解約時の損害額の予定」と誤解されるのを防ぐために、念のため入れておきました。


「本契約は、賃借人・連帯保証人ともに所在不明のまま一ヶ月を経過した時または契約を解除した時は、残置物処理等の明け渡しに関する一切の権限を賃貸人に委任する。」

賃借人が居なくなった時に連帯保証人が残置物を処分できるようにする契約は多いのですが、連帯保証人も飛んだ場合の処理をスムーズにするための条項が入っていない契約がほとんどです。
大家さんにとっては機会損失が痛いので、何かあったときには早く稼動可能状態に回復させたいのです。


「重要事項説明書に記載の通り本建物は築年数が経過しており耐震性・防火性等の性能の面では新築の建物に劣ることを賃借人は認識し、使用に際しては特に生命及び財産の安全面に注意をする。


こんなのは気休め。笑


「防音室の設置は一階アトリエ部分に於いてのみ許可し、また退去の際、賃借人はその負担において賃貸人にその撤去を依頼する。」

しっかり作りつけてあったら、次の募集時に設備として扱います。


「入居者の変更・追加の際は事前に賃貸人の承諾を要し、本契約締結に要した手続きに準ずる申込手続きを要する。」

転貸・賃借権の譲渡は民法で賃貸人の承諾が必要とされています。
ではルームシェアのメンバーが増えた場合はどうでしょうか。
これは僕の解釈ですが、新メンバーは貸家について独立の用益者といえる地位を取得するとは言えず、正規の賃借人の賃借権に基づき使用収益する利用補助者に過ぎないため、転貸・賃借権の譲渡ではないと解釈される余地があると思います。
一方民法が転貸・賃借権の譲渡を原則禁止した理由は賃借人の個々人の利用方法の違いにより賃貸人が不利益を受ける恐れがあるためで、これはルームシェアのメンバーが追加されるとそのリスクが増えます。
そこでメンバーの変更・追加には、転貸・賃借権譲渡と同様に承諾を必要としたのです。


今回の賃借人は、デフォルトリスクが極めて小さいです。
一方、短期解約リスクは高いと思います。
ケンカしたら終わりですから。



で、気になる数値面を公開します。

物件価格 435万円
改修費用 208万円
諸費用 57万円くらい
計 700万円

賃料 8万円
年収益 96万円
年費用 20万円(償却費以外)
減価償却費 30万円
年利益 46万円
年返済額 42万円
年収支 34万円

表面利回り 22%
総資産利益率 6%
自己資本利益率 ∞%


表面利回りって当てになりませんね。
改修にコストをかけすぎました。
色々と試してみたいことも有ったので、数値に表れない成果はあるのですが。
取得時の想定賃料が7万円でしたので、コストをかけた分、売上もアップさせたので良しとしましょう。

ROAが6%ってどんだけ儲からない事業だ?って感じですね。
死に筋だらけの骨董屋かよ!笑


これで満室になりました。

次の物件探しを続行します。

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コメント

No title

おめでとうございます^^

ドラムスは防音でも一番消すのが大変なので、契約時に演奏時間制限をしたほうが無難です。



ooyatakaさん、

ありがとうございます。

しまった~
契約書はもう作ってしまったのです。

防音室の設置についても、「こちらの施工監理者のチェック」を条件とするべきであったと反省しています。

そんなこんなで、もう既に勉強になっています。

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