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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム
熟練の大家さんは、空室をどのように考えているのでしょうか。
規模が大きくなると、「8割入っていれば良いや」みたいな感覚になるのでしょうか。
あるいはそこまでの規模になった大家さんは、何が何でも満室にこだわった結果、規模を成長させられたのでしょうか。

これは将来分かることなのでヨシとして、じゃあ理屈で考えてどうするのが一番良いのか。


単純に言えば「空室は勿体ない」。
なぜなら、賃料の取り損ないは後からどうにもできないから。
空室として経過してしまった時間は、未来永劫戻ってくることは無いから。

入居率のコントロールの為にいじれるパラメータが、家賃の金額しかないとしたら、満室にするには賃料を下げるしかありません。
賃料を下げて満室にするのが有利か、賃料を維持して空室を受け入れるかというジレンマがあります。
不動産賃貸業の収益の基本は家賃で、家賃は賃料単価と入居率の積です。
だから賃料だけにこだわっても入居率だけにこだわっても不十分で、両方を見ないといけません。

賃料と入居率の無差別曲線がカーブを描くとすれば、きっと収益の極大値をもたらす最適の賃料とともに最適の空室率があるはずです。
満室は賃料単価を考えると、空室があるのと同じことということになります。

これは考え方がマクロスコーピックすぎるので、実践的ではないです。汗
自分の物件保有状況や財務状況、季節、入居者募集の瞬間の周囲の募集状況、賃借人の需要、賃借人のそのときの気分など、考慮すべき要素が多すぎます。


こんなことをウダウダずーっと考えていて、目的地を通り越して運転し続けてしまうことが何度もありました。笑
なので、もう難しいことは考えないことにしました! いぇぃいぇーい! \(^o^)/


ここのところは、妥協せず適正な賃料を提示して、募集をお願いする不動産屋さんに頑張っていただくことに集中しています。

・不動産屋さんが募集のチラシを作りやすいように、こちらから資料を豊富に提供する
・気持ちよく接する(自分を不動産屋さんに営業する)
・お礼を弾む

まだ試行錯誤の段階ですが、そのうち自分のスタイルが確立できると思います。



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おかげさまで、前日81位でした。

まずは50位を目指しています!
ありがとうございます。

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コメント

No title

一度自分の物件の内見を見るといいですよ。
資料を見る~現地まで。
僕は、あまりの紹介の仕方にびっくりしました。

No title

空室率ですか。。。きにしませんといえばうそですが、不良入居者より1000000000倍ましです。

ただ、1年空いたらしびれますね。金額と心理的に。

ひろ@名古屋さん、

面白そうですね!
僕も今度空きができたらやってみたいです。
顔バレしませんか?

せくすいさん、

いち じゅう ひゃく…10億倍ですね。笑

不良入居者は大変ですよね!
それに比べたら、少々の空室など大した事ありません。

精神的ダメージは生活全般に影響するので、避けたいですね。
でも経営する以上これは乗り越えないといけない課題だと思っています。

No title

あっ
僕の場合は掃除をしていたら、仲介業者が入居者様と来ました。

笑っちゃうぐらい説明無し。

見せているだけです。

途中から、僕が説明しました(笑)

これがいいか悪いかはありますが、これは別にして、建物の事を仲介はほとんど知らないし、売込みもしないです。

中立の第三者(笑)

そのため資料を手厚くしています。

後、仲介の資料や写真を見せてもらうと、かなりしょぼいこともありました。

いい資料のところもありましたが(笑)

ひろ@名古屋さん、

たしかに仲介業者任せにした資料はしょぼいですね。
ここはやる気のある大家にとって、有利に利用できる点だと思います。

掃除をしていた時に内見の様子を見られたんですね!
僕が賃借人だったら大家さんから直接話を伺いたいです。
物件のことだけでなく、大家さんのことも分かるので。
僕も内見希望者がいたら、自分で説明したいです。笑
仲介業者も手間が省けて喜ぶかも!?

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