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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム

今回のリフォームでは、本気で労働力投入して、職人さんたちの仕事ぶりを間近で見ることができました。
どのように仕上げていくのかが分かったし、職人さんたちの性質も分かりました。
今回の経験は、今後の改装に活かします。



○はつり

へんな造作があちらこちらにあったので、はつりました。
ずっとやっていると握力が無くなります。

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○壁面塗装


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塗装は養生(マスキング)が作業の半分を占めます。

今回は砂壁や繊維壁を塗装しました。
写真は和室側の塗装。
初めてやった割に、良い出来でしょ。

1.養生をする
2.シーラー(下地材)を塗る
3.仕上がり

シーラー → 仕上げ1 → 仕上げ2

と同じ場所を3回塗ります。
シーラーは下地のヤニやアクが表面ににじんでこないようにするためと、仕上げの塗料が下地に吸い込まれるのを防止するために塗ります。
仕上げの塗装回数を多くするほど、きれいな仕上がりになります。
塗膜の厚さのムラが均一化します。

洋室化する部屋の砂壁は白く塗ったのですが、珪藻土っぽくなって良かったですよ!


自宅も砂壁があるので塗ってしまいたいのですが、家具を移動させたり養生をしたりと考えると面倒くさいので、やる気が出ません。
紺屋の白袴。

塗装は簡単なので、みなさんもやってみてはいかが?



○天井づくり

アトリエの天井は、変な天井材が貼られていました。
壁面は暗い繊維壁。
全部、剥がしました。

天井づくりは、大工さんがやってくださりました。
骨組みを作って、ベニヤを貼って、石膏ボードを貼って、クロスを貼る。


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大工さんからのワンポイントアドバイスです。

「圧迫感を感じさせないために、部屋の中央部は15ミリ上げる」

へーへーへー

仕事のことはあまり言わない大工さんなので、他にも秘密がいっぱいあるのでしょうけど。


壁は塗装。
明るい部屋になりました。
照明は、はやりのスポットライトを試してみました。




これから5年の間に2億円くらい不動産を買いたいです。
つまり1年当たり4000万円。
割ってみると、難しくない気がしてきます。
因みに今年の予算消化率は10%。
いけませんね~
頑張らないと。


500万円の所得を得るために必要な投資額はいくらか。
経費率50%でグロスの利回りが10%としたら、
500万円 ÷ (1-50%) ÷ 10% = 1億円
このくらいは最低ラインですね。
5年もあれば何とかなるでしょう。

課題は純資産を目減りさせないことにあると思います。
何も考えずに買っていったら、いずれ現金買いしかできなくなってしまいます。
それでは目標を達成できないので、積算もCFもある物件を選んでいこうと思います。
(…ありきたりな結論になってしまいました。)





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コメント

No title

こんにちは。

いつも楽しく拝見しています。

砂壁の塗装、いい感じですね。

砂壁は、今まではコンパネ張りをしてから、その上にクロスを張って処理してきましたが、それだと?単価5千円かかってしまいます。

やまちゃんさん、

コメントありがとうございます!

今後の入退去も考えると、予算が許すのであれば、コンパネ&クロスが良いと思います。
正解だと思いますよ♪

当初、塗装はどうかと思ったのですが、やってみたら悪く無かったです。
洋室は壁を白く塗って、柱をオイルステインなどで濃くしたら格好良いと思います。

すばらしいですね!

お久しぶりです。
写真で感動してお腹いっぱいですっかりコメント忘れてました。汗

あのシミ物件がここまでになるとは!
とくに水周りはすごいですね。
もうおばあさんは住んでいません。(爆)

えのっちさんみたいに賢くてセンスのある若者が大家業界に参入するのはすごく良いことですね!

更新大変だと思いますが楽しみにしています♪

リフォーム日記、楽しいです。

すばらしいリフォームが進んでいくのを見せていただいて、とっても楽しいです。ありがとうございます!

yukiさん、

引越し直後で大変な時でしょうに、すみませんね☆

>もうおばあさんは住んでいません。(爆)

これでyukiさんのお墨付きをいただきました。
早く誰か住んでくれないかな~
生身の人間限定で。

ノリマキさん、

こんな日記でも楽しんでいただけたのなら嬉しいです♪

これからも物件取得で七転八倒する姿を公開していきますね!

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