DATE: CATEGORY:スポンサー広告
上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。
DATE: CATEGORY:未分類

質問の電話が時々かかってきます。


法律の師匠より


Q.
物件は既存法人で買うべきか、新設法人・個人で買うべきか

A.

?リスク対策の観点から。

不動産賃貸業に限らず事業をする上では、発生時期・内容・規模が事前に把握できかねるリスクへの対処が、事業の長期的存続を左右する。
不動産は所有することによるリスクがあり、特に損害賠償のリスクをどうカバーするかを考えておく必要がある。
建物及び設備に起因して損害を与えた場合は、まず占有者が、そして次に所有者がその責任を負う。
所有者については無過失責任とされているので、特に注意が必要となる。

責任を限定できるという面では法人所有にしておくことが望ましい。
また既存法人の事業が、将来にわたって安定し続ける見込みが無い場合、事業ごとのリスクの防火壁として、別法人による不動産所有が有効。

ただし法人はその設立と運営にコストが掛かるため、事業の規模が小さい場合は、法人にかかるコストがペイしない。
個人でも免責制度があるので、小規模であればリスクを割り切って個人で所有することは合理的である。

もちろん個人での破産の際は、法人の持分も一般財産として債権者への配当の対象となる。

?資金調達の観点から

金融機関は法人よりも個人への融資を好む傾向がある。
法人は事業目的の変更や代表者の変更が自由に出来てしまうため、金融機関は個人よりも法人のほうがリスクが高いと考える。

また個人であれば、ワンチャンスではあるが住宅ローンを利用できる可能性もある。
返済が進めば、追加の借入の際の担保枠ができ、個人で借入をするときだけでなく法人で借入する際にも、有利になる。

償還期間は法人よりも個人のほうが長くとれる。

?今回のケースでは

今回のケースでは規模が小さいので、これから本格的に物件を増やしていくのでなければ、新規に法人を設立する必要はないと思われる。
また師匠も僕も波がある人生になると思われるので、安定人生派の配偶者名義にしておくことが効果的なリスクヘッジとなりうる。
ただし配偶者名義にすると、新たに別のリスクを保有することになる。笑


Q.
既存法人で買う場合、現在の事業ではないことをすることになるが、税務上の問題は無いか。
また遠方の物件でも問題は無いか。

A.

?税務上の問題について

法人税法の上では、益金とすべき金額を益金として計上し、損金として計上できる金額を損金として計上してあるのであれば、税務上の問題は発生しない。
また税法は事業の目的およびエリアについて制約していない。(海外は別)

?現在の事業ではないことについて

株式会社は事業目的を定款に定めて、その目的に記された事業をする。
これは取引関係者、特に株主と当該法人との関係において重要となるものである。
目的外の事業をすることは、株主から批判される可能性があるが、所有と経営の混同が常態の同族会社では問題にならない。

事業目的には、最後に「前各号に付随する一切の業務」と記載されるのが普通であり、また多くの法人が設立当初から「不動産の管理及び賃貸」を事業目的に挙げている。
不動産の賃貸を行うことが問題となる法人は、実際にはほとんど無いと言ってよい。


Q.
いつも、どんな方法で買い叩いているのか

A.

?基本的に

買い叩いてはいない。
気持ちよく取引することを心がけ、100%勝ちは避けて、最後は譲歩してフィニッシュすることを心がけている。

?発想の転換

Cash is King
現金は強いが、それは取り合いをするときの話。
弱者の戦略の基本は、戦わないこと。
戦うところでは必ず勝つこと。
物件の取り合いをせずに満足な条件で買うことを目指す。

窮状にある売主であれば、早期売却の必要から価格が下がりやすい。
しかしそういう売主は、価格の下げ幅が限定される。

逆に余裕のある売主は、価格が下がる確率は低いものの、価格の低下幅の最大値は大きい。
窮状にある売主よりも深い指値が通る可能性がある。

?実際問題

実際は深い指値が通る、余裕の売主に遭遇する機会はほとんど無いため、この戦略では物件の仕入れの効率は非常に悪い。
純営利目的であれば、もう少し割に合う仕事をしなければならない。
半分趣味だから採れる戦略である。

深い指値を許容する売主は、売却の対価を目的としているのではなく、物件との関係が清算できることが目的であることが多い。
これ以上物件と関わらなくても良くなったということで、感謝される。
自分よし、相手よし、世間よしの商売でなければ、永続しない。


不動産業者さんより

Q.
ファミリーレストラン店舗のディベロップに取り組むが、これについての妥当な利回りは何%か。
6~12%と聞くが、どのように考えればよいか。
22%の提示もあったが断った。

A.

?住居の場合

不動産は地域性が強いので、地元の方に聞くのが一番です。(といっても腑に落ちないようだったので…)

都市から地方まで、立地により違いが出る。
現在では全国的に6~12%というのは妥当と思われる。

また需要者の思惑は様々で、投資家のスタンスによって要求する利回りは変わるが、相続対策による需要者の求める利回りが最も低いと考えられる。
その場合の利回りは、固定資産税が払えればよいというスタンスなので、相当低い。

この水準は住居の場合であり、投資対象の規模・用途・資金調達の容易さが居住用の物件と異なる本件については、市場が相対的に限定されるため、住居の水準よりも高い水準の利回りが妥当ラインとなりうる。

?利回りの推測手法

不動産の価格が、その費用性・市場性・収益性といった複数の面に着目され、それぞれ原価法・取引事例比較法・収益還元法といった手法により資産価格が導き出されるのと同様に、
キャップレートについても、
・近隣の同種の投資案件の事例を参考に求める方法
を中心に
・需要者の資本調達コストから求める方法
・金融商品の利回りに不動産の特殊性を加味して求める方法
・需要者の資金調達条件における償還余裕率から求める方法
などを加味して判断することになる。

?22%の提示について

アリだと思います。笑
こういう買い手でありたいです。



セミナー依頼が来ましたが、忙しいと言って「無期限先送り作戦」を継続中。
緊張して声が震えちゃうからです。笑



人気ブログランキングに参加しています☆

人気ブログランキングへ

スポンサーサイト
コメント

コメントの投稿


管理者にだけ表示を許可する

トラックバック


この記事にトラックバックする(FC2ブログユーザー)



copyright © えのっち不動産 くねくね大家の日常 all rights reserved.Powered by FC2ブログ
上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。