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DATE: CATEGORY:資金調達
銀行めぐり1

銀行めぐり2

銀行めぐり3



その後どうなったかのご報告です。
相談順に書いてみます。


?信金H

資料も見ずにNG。


?信金S

本部に事前審査したがNG。


?信金O

後述。


?地銀O

後述。
1ヶ月間放置後、電話があって「昨日資料見ました!」と、とても頼もしい(#)ので心配になりました。


?国民生活金融公庫

後述。


?地銀S

連絡が無かったので「その後いかがですか?」と電話してみたら、「あれ?決まっちゃいました?」との とても頼もしい(#)回答。
もういいです。笑


?都銀R

資料も見ずにNG。


?地銀J

検討していただいてから1週間して、今回はNG。
耐用年数から20年は無理で、15年だとCFがきついとのこと。
7年だと店内扱いなので考えやすいが、CFは真っ赤。



このうち、融資の内定をいただけたのは3金融機関でした。
それぞれについて、その結果をご報告します。


その前に今回の物件のスペックです。

一戸建て

地方の一般住宅地域に存する住宅地
駅徒歩8分(車生活の地方なのであまり関係ありません)

想定家賃:月7万円
固都税:37千円

建物: 木造 105.45? 築35年
土地: 1種住居 132.29? 路線価48千円


この物件について、
売買金額:435万円
諸費用:72万円
改修費用:200万円
として、計707万円のうち600万円で融資の申込をしました。



?信金O

物件の担保評価は400万円くらいだが、その他の要素を考慮して、

融資金額600万円
返済期間10年
変動:2.3%
3年固定:1.9%
5年固定:2.1%
保証人1名

で内定が出ました。
10年なら店内扱いなのですぐやれるが、10年超だと本店になるので、更に1週間の時間が欲しいとのことでした。
15年なら400万で行きたいとのことでした。

担保調査費用:31,500円 ←小さい金額の取引なので、バカにならない


?地銀O

家賃設定や入居者の募集方法について、何度も確認されました。
「額は700万円で宜しかったですか?」と仰るので、「はい、お願いします」と言っておきました。むふふ
「期間は10年だとCFがきついので、15年にしませんか?」と仰るので、「はい、お願いします」と言っておきました。むふふ

当初の条件は、
変動:2%
5年固定:2.6%
10年固定:3.0%
というものでした。
調達レートが5年1.6%・10年2%なので、期間15年であれば1%のプレミアムが欲しいそうです。
ただ他行の条件が気になるとは仰っていました。

他行の条件をお伝えしたところ、

融資金額700万円
返済期間15年
5年固定:2.0%
保証人1名

の条件で本部承認が下りました。

担保調査費用:52,500円


?国民生活金融公庫

今回の本命。
融資金額400万円
返済期間10年
10年固定:2.75%
保証人1名

土地について路線価ベースで、
132.29?×48千円=6,350千円
掛け目70%として、444万円

建物について、評価証明ベースで、
1,141千円
掛け目60%として、68万円

ですので、提供する担保に対して融資金額が過少です。
銀行だけが得するパターンです。

担保に対して融資金額が少なくても良い場合は、担保の空き枠について第二順位抵当権を設定する際に、その金額が融資コストをペイする規模である場合になります。
ですので、第二順位抵当権の設定見込額が億オーダーでないと意味が無いと思います。



今回は?地銀Oに決めました。
計数的には、?信金Oに競り勝つレートですが、担保調査費用が多く、大差はありません。

決め手は?地銀Oの営業エリアが未開拓の県をカバーしていることと、返済期間が長いことです。
次の融資の際には、BSの評価よりもCFの状況がネックになると思われます。
ですので返済月額が少なくなるように(融資金額少・金利低・期間長)借入をしたかったのです。

ここでいう融資金額は、その一部が次回の自己資金となるものなので、消費に回さず現金として温存しておくことでBSを毀損せずに済みます。
また次回にCFが問題となる場合は、今回ではなく次回の借入の際に借入金額を減らすことで解決します。
今回でも次回でも良いなら、その間に現金を多く確保できる今回で借り入れましょう。

現金の量は、経営者が手にする選択肢の数を増やします。
現金が多ければ多いほど、たくさんの選択肢の中から最も有利な手を打てます。
そのコストは、高が知れています。
奥様たちが躍起になっている住宅ローンの繰上げ返済は、家計のリスクを増大させることを検討してからにすべきですね。


以上ですが、もっと詳しく書いてほしい点などがありましたら、ご指摘ください。

因みに?地銀Oの担保調査はこれからですが、「一緒に現地をご案内いただけませんか?」と言われましたので、面白そうなので行って参ります。
経験的に、これは良いパターンです。



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コメント

金利

やっぱり低いですよね~!
うらやましいです。

最近、自宅売却と新築でいっぱいいっぱいなので、仮想B/K巡りさせてもらっているようで勉強になります♪

No title

金利ひくいですねえ。
勉強になります。

No title

すっごーいパワーですね。感心してます。

yukiさん、

たぶん金利はもう少し交渉できたと思います。
調達レート+0.4%なので、銀行にとっては全然美味しくない取引だと思います。

お互いの打算による取引成立のようです。笑
どちらの思惑も、「次回以降の取引のための布石」です。

おざわさん、

条件は分かりませんが、1%台の人もいるので、もっと頑張るべきだったのかもしれません。
でも小額なので、少しは儲けてもらわないと申し訳ないです。笑

せくすいさん、

プータローなので、パワーが余っています。苦笑

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