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任売案件を進めていました。

2階建てのボロ戸建て4戸のバルクセール。

土地値の半額で買える案件です。



フルローンが承認され、いよいよ決済という段になって、

債権者の金融機関が

「やっぱ競売に掛ける。任売やーめた。」

などと仰りました。

信義則違反だと思います。

このままでは融資承認をしてくれた金融機関にも申し訳が立ちません。



ブチ切れそうになりながら、怒りの入札!!

任売の価格よりも百万円低く落札しました。\(^o^)/

百万円引きで、仲介手数料ナシで、司法書士の報酬も必要ありません。


一方、金融機関は回収が百万円減り、競売申立てのコストが掛かってしまいました。

報復成功です。(悪笑)


仕込みから引渡しまで、3~4ヶ月を要する案件でした。

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たまに「これ前にも見たな」という物件があります。

転売だったり、条件変更しての再販が多いです。

たまに賃貸目的で保有後に売却というのがあります。



今回の再出品は4年7ヶ月ぶりの物件です。

およそ5年前に購入を検討した物件でした。

価格が18百万円(およそ2割)下がり、年間賃料も1百万円(およそ1割)下がっています。

あ~~買わなくて良かった!


…と思う前に、計算してみました。

キャピタルロスは18百万円ですが、

4年7ヶ月の間のインカムゲイン(運営純収益-支払利息)は21百万円あります。

トータルで5百万円の税引前収益です。



これだけ値下がりしても利益が残っているのは、逆にすごくないですか?

レバレッジを利用して最初の自己資金が1百万円だったら、4年7ヶ月で6倍です。


値下がりがなければ、もっと良い投資でしたね。

値下がりしない不動産の買いかたを考えて、そこにレバレッジを掛けるのが良いと思うのです。

値下がりを避ける方法はたくさんあります。


相場より安く買えば、相場が下がっても購入額を割るまで時間がかかります。

力のある立地を買えば、いろいろな方面から買い支えがあります。

建物であれば古いもののほうが値下がりしにくいです。

積算が出なくても利回りの高い物件は、利回りが価格を下支えします。


…それか、値下がりしても充分に収益のある物件にするかです。


がんばりま~す☆
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