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DATE: CATEGORY:物件情報

某地裁の入札期間最終日、物調と入札をしに出かけました。

物調前に確認したら目当ての物件の2件中、1件が取下げ。


出鼻をくじかれつつも残りの1件を物調し、執行官室で最終確認。

取下がないことを確認してから保証金振込と入札書類作成。

入札書を提出。

ところが「先ほど取下になりました。」と言われてしまいました。

残念!



気を取り直して、少し先の入札予定物件を物調。

対象不動産の隣りのおじさんに話しを聞きました。

あの物件はあそこが悪い、ここが悪い、この地域はダメだ、買ってから苦労するよ、お金がかかるよ、裁判起こされるかもしれないよ……



…みんなで協力して、僕に物件を買わせないおつもりですか。



そんな感じで今月も全敗です。


来月も大勝負があります。

がんばります。


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DATE: CATEGORY:物件情報

今月は、入札数たしか5件でした。

なかなか落札できません。



目玉だったアパート、入札できれば表面30%だったのですが、ダメでした。

取引利回りの低い地域なので、表面30%でも激安なのです。

ただし自殺があったり某組事務所があったりと、買い手を選ぶ案件だったのでまさか競り負けるとは思いませんでした。

次順位買受けの申込をしましたが、落札者が決済されたようです。

残念。



そのうち順番が回ってくると思って、地道に買付&入札を続けます。

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DATE: CATEGORY:勉強
同族法人の節税によく使われる中退共(中小企業退職金共済)の掛金助成について検討してみます。


この共済は、厚生労働省所管の独立行政法人勤労者退職金共済機構が運営する、法律で定められた社外積立型の退職金制度です。

事業主が掛金を拠出し労働者の退職金を積み立てますが、掛金に応じて国から掛金の助成がなされます。



助成内容


①新規加入掛金助成

中退共制度に新たに加入する事業主に、加入後4か月目から、掛金月額の2分の1(上限5,000円)を1年間国が助成


②月額変更(増額)助成

掛金月額が18,000円以下の従業員の掛金を増額する場合、増額分の3分の1を1年間国が助成


ただし、同居の親族のみを雇用する事業主は助成の対象外です。(何とでもなります。)



助成を最大にするためには、掛金をどのように設定したら良いでしょうか。

またその時の助成総額はいくらでしょうか。


新規加入掛金をa(5,000円<=a<=10,000円)

変更後掛金をb(5,000円<b<=18,000円)

とします。※


①=a×(1/2)×12月

②=(b-a)×(1/3)×12月

①+②=(1/6)(a+2b)×12月


∴(①+②)max=(1/6)(a+2b)max×12月


※より、(①+②)maxとなるのはa=10,000円,b=18,000円のときで、

(①+②)max=92,000円


つまり新規掛金を10千円に設定し、増額の結果、最終的な掛金が18千円を超えていれば最大限の助成がなされることになります。

その総額は92千円です。


(節税効果(法人税額と退職所得に掛かる所得税額とのギャップ)+92千円の助成)×適用人数という美味しい制度です。



その他

・退職金として受け取る場合の退職所得控除は、掛金の最高額が30千円のため、加入期間を考慮する必要がありません。(小規模企業共済の場合は関係しますので、少額でも期間を長くとったほうが税負担が減ります。)

・小規模企業共済のような貸付制度がありません。(廃止されました。)

・助成はありませんが、類似のスキームとして小規模企業共済・特退共・生保などがあります。

・同族外の使用人に適用するのは、経営上注意が必要です。

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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム
うちで最高額の賃料をいただいていた物件が退去となりました。

この物件は区分マンションですが、共用施設にプール・ジム・サウナが付いています。

管理費が高いので投資効率は落ちますが、ファミリータイプなので出口は描きやすいです。


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オーナーチェンジで取得してから5年、黙々と稼いでくれました。

次の募集では賃料が下がりますが、また良い人に入ってもらえると嬉しいです。



さて、契約書を見ると7年間入居されていたようですが、それなりに損耗が生じていました。

次のような工事を行いました。



●室内ドアノブ交換

動きが渋いものがあったので、全5箇所を交換しました。



●カーペットの汚れ


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カーペットは汚れると後が大変なので、クッションフロアに変更しようとしました。

ところがカーペットを剥がしてみると、下地が平滑ではなく、パテなどをやっていると時間がかかってしまいます。

考えた末、タイルカーペットで可愛いチェック柄にしてみました。


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材料はタイルカーペットとソフト巾木です。

既設カーペットと新設タイルカーペットでは厚みが10mm程度薄くなるので、ソフト巾木は60mmから75mm巾に変更しています。

ソフト巾木は巾が小さいもののほうが好きですが仕方ありません。



●フローリングの剥がれ


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おそらく雨が吹き込んだことと日光が原因で、フローリングの表面材が剥がれたのでしょう。

クッションフロアを施工しました。


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建材としてはフローリングからクッションフロアにダウングレードとなっています。

しかし石目タイル調のクッションフロアにしたことで見た目がよくなり、部屋が明るくなりました。



●ユニットバスの床の汚損


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ユニットバスの床が汚れ?のようなカビ?のような、なんだか清潔感の無い状態になっていました。


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浴室の床を蘇らせる方法は清掃以外に、貼り物系が数種、コーティング系が数種、その他が数種あります。

今回のは貼り物系ですが、詳細は企業秘密です。

浴室用ではない部材を使用することにより、激安再生させました。



その他コーキングのやり直しや障子の張替えなどの雑工事はありましたが、割愛させて頂きます。

普通に管理会社にお願いすると20万円を超えるコースです。


貧乏大家なので、全て自分でやりました。

材料代は5万円でおつりがきました。

清掃も含めて4日で完了しました。

お疲れさまでした。 >自分

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