DATE: CATEGORY:スポンサー広告
上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。
| BLOG TOP |
DATE: CATEGORY:管理・リフォーム

久しぶりにご入居が決定しました。

山梨県の一戸建てです。

前回同様、東京から家族で移住される方です。

家賃の値下げに新規設備の導入など賃貸人には負担の大きい条件ですが、出来ることは なるべくやろうと思います。



その入居準備をしている時に、長野の入居者さんから電話がありました。

お子さんがカギを無くしてしまったそうです。

このお部屋は防犯性の高いディンプルキーなので、合鍵の作成費用が高いです。

賃貸人のスペアキーが複数あるので送って差し上げました。



そろそろ次の仕入れを考えたいのですが、家賃だけで生活費を賄っている えのっちは、なかなか資金が貯まっていきません。(^^;

その間に建築と法律の勉強やリフォームの修行をしておきます。

スポンサーサイト
| BLOG TOP |
DATE: CATEGORY:勉強

今日は、むかし分譲をやっていた業者さんの話を聞いてきました。


分譲地は、どうしても1つは「死に地」ができてしまいます。

どのような切り方をしても、どのように道を通しても、不人気の区画ができてしまいます。


分譲地の仕入れは、3~4区画のものであれば、2~3区画の売値分の金額で融資を使って仕入れ、最後の1区画が利益です。

金融機関から見れば、死に地以外の捌きやすい土地が売れれば融資債権を回収できます。



今日の業者さんは、その死に地について面白い話しをしてくださりました。


分譲地の一番人気の区画は最初に売れます。

そして最初に建物が建ちます。

その後、周りの区画が売れて建物が建ちます。

一番人気の区画の最初の建物は、建ったあとで周りの環境が変わります。

一番人気の区画は、周りがどのように変化していくかが分からない段階で建物を企画しなければなりません。

これがとても難しいのです。


一方、最も不人気な死に地はどうでしょう。

最後に売れ残った死に地は、既に周りの区画に建物が建っています。

その状態を所与として、建物を企画することが出来ます。

地型や接道、方角などの制約がある死に地ですが、他の区画と違って周りの環境がしばらくは変化するリスクがありません。

どのように光が当たり、風が通り、周りの家の視線があるかが予め分かります。

気に入らないデザインの家が隣にあれば、それを避けることが出来ます。


隣が更地であれば、何が起こるか分かりません。

自宅が影になってしまう家が建つかも知れませんし、変なデザインの家がお隣さんになるかも知れませんし、資材置場やゴミ置き場として使われる可能性もあります。


売れ残りの区画は、後出しジャンケンで建物を企画できるのです。


| BLOG TOP |
DATE: CATEGORY:勉強

15年に1回、資産の半分を失う大災害が起こります。

相続税です。


相続税の税率は最高55%になります。

一世代を文字通り30年と仮定し、2次相続も考慮すると、15年に1回です。

いつ起こるか分からないことですが、およそ15年ごとに大地震に見舞われる感覚でしょうか。

資産規模を維持し続けるためには、毎年税引後の利益を資産の4%ずつ蓄積し続ける必要がある計算です。

大部分が金融資産の場合は、かなり大変なことだと思います。





このたび相続税法が大きく変わり、我が家でも2名について相続税対策が必要となります。

現行の相続税法で対策しても、実際に相続が起こるのは何十年も先になる可能性があります。

その時の相続税法で相続税額が決まるので、現行法に適合した対策が有効かどうかは分かりません。

相続税法改正の大きな流れをとらえて、先々の法改正にも対応できるようにしておく必要があります。


大きな流れとしては、

・バブル期の資産価格の上昇に応じてもたらされた減税制度が、バブル崩壊後の試算価格の下落に伴い無くなる(元に戻る)

・課税対象者を広げる

の2つがあると思います。

基礎控除の減額、税率変更、財産評価の厳格化は、より進むものと考えています。

また相続税法に限りませんが、税法は後出しジャンケンですので、節税方法が有名になればその方法は封じられます。

生命保険の税法上の扱いはコロコロ変わります。





さて、相続税対策として大家業をされている方も多いと思います。

日本では資産家のポートフォリオは相続した土地が大きなシェアを占めます。

そのため相続した土地上に建物を建築して賃貸することで、固定資産税の軽減と相続税法上の評価減と納税資金の確保を同時に狙う手法がメジャーです。



我が家でも更地にアパートを建設することや、古い物件をアパートに建て替えることを検討しました。

しかし現時点では事業実施を見合わせています。


理由は

・新築コストを負担すると経営体力が大きく削がれる
(所有地が田舎なので、新築した建物およびその敷地の価値が積算価格を下回る可能性が高い)

・個々の土地の最有効使用と、我が家の所有物件の中での個々の土地の役割が違う
(土地の最有効使用を実現できたとしても、使用処分の選択肢が減る)

ということです。



そのためアパートを建設するのではなく、

1.既所有地はそのまま温存する
(売却すると譲渡所得が大きくなる・新築は上記の理由から有効ではない・融資審査時のバックグラウンドとして利用する)

2.中古物件を取得する
(新築コストは負担しない)

3.取得した中古物件から納税資金を確保する
(相続財産が増えるので相続税額も増えるが、それ以上に取得した物件からの収益で納税額を賄えれば良い)

という考えかたで対処しようと考えています。


資産規模が2倍になり、相続税額が数倍になっても、それ以上に収益を蓄積できれば問題ないという判断です。

冒頭のとおり、毎年蓄積すべき収益が大きいのでハードルは高いのですが。





やはり資産を不動産の形で所有することは安全度が高いと思います。

土地は一般に滅失することがなく、得られる収益が安定しています。

またインフレにも強いです。

そして相続税法上は、納税者の資産構成への配慮から不動産の評価を大きくすることは困難です。


預金や金融資産は評価上不利ですし、生命保険は法律が柔らかいので法改正リスクが大きいです。

動産は例外がたくさんありますが、一般には劣化したり収益が不安定であったりします。



| BLOG TOP |

copyright © えのっち不動産 くねくね大家の日常 all rights reserved.Powered by FC2ブログ
上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。