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DATE: CATEGORY:資金調達

最近は長野のリフォームであまり家に帰れません。

今日は銀行に確定申告書を持って行きました。



近所の信金さんは、「次は近所にして下さい」と言われました。

デザイナーズマンション、僕にとっては近所なのですが…。笑



地銀さんはゆっくり話をしてくれました。

・スコアリングは収益性と安全性を重視している

・20億円を超えると頭取決済

・いつも良い案件を持ってくるので、心配していない

・前回の融資は、2年前ならすぐに決済が下りるものだったが、現在は不動産業が要注意業種になっているので審査が慎重

・相続対策の話

・30億円の資産があって無借金の資産家の話

・支店長が変わって支店の仕事が大きく変わった話

・知らないうちに法人作っちゃってもぉ~という話



申告書は税務署提出分のほかに、

・勘定科目内訳書

・所有不動産明細

・借入残高表

・経営自己診断システム(中小企業庁)

を添付しています。



ちなみに経営自己診断システムの結果は、


2008年度

66点(デフォルト企業31点・業界標準50点)


2009年度

62点(デフォルト企業32点・業界標準50点)


となっています。

現預金が減ったのが、スコア悪化の原因だと思われます。


大型物件の取得があったのでクリアできるか分かりませんが、今期は6期連続の増収増益を目指しています。
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DATE: CATEGORY:物件情報
今日は長野で物件の決済をしました。

長野で物件を買うのは3件目です。

長野でお世話になっている大工さんのご紹介です。



10042101


木造2階建て 平成6年築

3K×6世帯

駐車場9台



全空なので利回りは分かりませんが、希望表面利回り(商標登録予定)は34.20%です。

キッコン(仮名)に融資を申込みましたが、断られてしまったため、現金決済です。

現ナマ握りしめてドライブしてきました。笑



売主さんはご高齢で、管理が煩わしくなったというのが売却理由のようです。

一度お会いして、その後も何度も電話でやり取りさせていただきました。

とても良いかたで、「リフォームや募集ができるように、決済前にカギを渡しても良いよ。」と言ってくださいました。


大切にさせていただくことをお約束しました。

気持ちよく取引できました。


これからリフォームをがんばります!
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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム
本日は、

・2部屋目の長尺シートのめくれ補修

・3部屋目のガスコンロの掃除

をしました。


キッチンの油汚れが強力で、一日やったのにまだまだ終わりそうにありません。

レンジフードのフィルターに油汚れが詰まっています。

掃除している途中ですが、これなら部品を取り寄せたほうが早かったかも知れません。苦笑



それから本日、最初の融資が完済しました。

初めての物件取得から5年が経ったということになります。

これまでに短期の融資は何本か完済していますが、設備資金の完済は初めてです。

一つの融資取引が完了した達成感があります。



明日は長野に行ってきます☆
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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム

今日は物件の地域の町内会長さんに挨拶に行きました。

良い人でした。

この地域では、みんなが幼なじみで、みんなが顔見知りのような感じです。

入居者さんも良い人達だし、幸せです。



今日は雨。

南側はコーキングしたので雨が入った形跡はありません。

ところが、南東角は水が入っているようです。

なんとかせねば!!



そんなブルーな気分になっている時に、不動産やさんから電話がありました。

入居のお申し込みをいただけたようです♪♪

一気にレッドな気分になりました。 ←?



お申し込みをいただいた部屋の気になる部分の詰めをしておきました。



さて、問題は雨漏りです。

当該箇所の外壁は塀との隙間が狭く、手が入りにくくなっています。

なのでコーキングをきちんと施工することが困難です。

そこで水切り金物を使って、外壁を伝った雨を逃がすようにできないかと考えました。


近所の金物屋さんをうろついていると、店員さんが声をかけて下さって、一緒に考えて下さりました。

そして金物をタダでくれました!

物件を買うところ買うところ、良い人ばかりで気味が悪いです。笑


とりあえず試しに取り付けてみようと思います。


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DATE: CATEGORY:未分類

今日は、まず防草シートでやり忘れたことをやりました。

シートとシートの合わせ目を接着剤でくっつけることを忘れていました。

さいわい専用の接着剤が一本あまっていたので、工事を完了することができました。



それから外壁のコーキングを打ち替えました。

売主さん側でやってくださったようなのですが、施工が甘いのでやり直しです。



最初の状態

10041901



古いコーキングをカッターと皮スキを使って剥がし、養生する

10041902



変成シリコンでコーキングして、養生を取り除く

10041903



大雨のあとにチェックして、問題なければこの先の工事を進めます。



時間が余ったので、二部屋目の空室の清掃をしました。

掃除機がけ → 水拭き → ワックス

きれいになりました☆


掃除をしている時に気になったCFのめくれを補修しておきました。

長尺シートもめくれがあるので、空室のうちに補修してしまいたいです。



外壁のコーキングをしている時に、入居者さんが通りがかって、お話をすることができました。

え 「おかえりなさい!」

入 「こんにちは! あの草はあなたがやったの?」

え 「はい、そうです。貧乏大家なので。ははは。これで見た目も良いし、虫も減ると思います。」

入 「前の管理会社は、なんど言ってもやってくれなかったよ。あのシートはあのまま?」

え 「本当は砂利を入れたいのですが、お金がかかるのでそのままにしておくと思います。」

入 「どっかの河から持ってきちゃアカンか。(笑)」

え 「(笑)そうできれば良いのですけどね。また何かあったら教えてください。建物のことは、住んでいる人が一番良く分かるので。」

入 「わかりました。今後とも、よろしくお願いします。」


この入居者さん、最初は固い態度でしたが、何度かお話をするうちに応援してくださるようになりました。

ありがたいことです。

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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム

入居者さんから連絡がありました。

保証会社から保証を断られたそうです。


他に住むところも無いしお困りのようでした。

保証会社についてはこちらの負担でなんとかすることにし、入居者さんには月に1000円だけ家賃を増やしていただくことにしました。

お互いに協力してやっていこうという話で落ち着きました。


なにかお互いにもっと貢献できる関係を作っていけたら良いなあ。
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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム
今日は強力な助っ人のドリアンさんが、リフォームを手伝ってくれました♪



ドリアンさんの待ち合わせの前に、倉庫の有る豊明市へ行きました。

自宅の倉庫に保管してある部材を豊明の倉庫に移管しました。

自宅の倉庫がスッキリしました。



その後、ドリアンさんと吉良の物件へ。


まず僕が非力なため取り外せなかった水道パーツを、ドリアンさんの腕力で外していただきました。

それから一階の専用庭の防草シート張りをしました。


これは二人いないと大変だったと思います。

草刈りをしてから、時間がたつとまた草が生えてきてしまうので、このタイミングでシートを施工できて良かったです。

今日は天気予報では雨だったのに、運良く晴れました。



最後に待ち合わせ場所付近の物件見学をして解散しました。

楽しかったです。




草刈り前の状態

10041701



草刈り後の状態

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防草シート施工後

10041703



草対策をしようと思ったのは、内見時に見た目が悪いからです。

それと虫がいると入居者さんが困るかと思ったからです。



定期的に草刈りをすることや、除草剤を使うことも考えましたが、

草刈りは面倒だし、除草剤はあまり使いたくなかったので、

今回は防草シートを張ってみました。



防草シートは空気や水を通すのですが、光は遮断します。

光を遮ることによって、草が生えなくなるそうです。


耐用年数は10年とのことです。

シートのフチや、ペグを打った穴から草が生えてこないか、観察して行こうと思います。


材料代はシート・ペグ・ペグ穴塞ぎのシール・フチ用の接着剤で、3万円ちょっとです。

施工費はドリアンさんの燃料(ビール)だけでした。笑



一人ではできなかったことが、ドリアンさんが来てくださったおかげで進みました。

本当に感謝感謝です。

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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム
リフォームの進行状況を毎日書こうと思ったのに、日が空いてしまいました。



土曜は大家さん仲間の物件のリフォームのお手伝いをしました。

大家さん仲間のご自宅に泊めていただきました。

家具やインテリアが素敵でした。



日曜は午前に防水の専門家とS社のイダチさん(仮名)、Kさん、Iさんとともに、吉良の物件を見てもらいました。

防水の状態は想定よりも良いようで、ひと安心です。

いろんな人の意見をいただけるのは、貴重なことだと思います。


午後からは昨日の現場でリフォームのお手伝いの続きをしました。

二人でモリモリやったら、けっこう進みました♪



月曜は、前日の防水の専門家の見解を踏まえ、内装を一部はがして錆びた鉄部のサビ落としと防サビ塗装をしました。

外したGLボンドを変成シリコンで付け直して、壊した石膏ボードを元に戻しました。

べつに変成じゃなくても良かったのですが、そこにあったので使ってしまいました。

高いんですよね~(笑)



火曜はプータロー仲間のなりっとさんと、同じくプータロー仲間の小ジマさん(仮名)とともに、滋賀までドライブしました。



今日はボードの表面をパテ仕上げして、乾かしている間にキッチンのクリーニングをしました。

パテが乾いてから、初めてのクロス張りに挑戦しました。


上手くいって、大満足です♪


塗装もそうですが、クロスも時間の制約がなければプロよりも良い仕上がりにできます。

プロは時間をかけずにやれるところがスゴイです。

僕の感覚では、カッティングシートよりもクロスのほうが簡単でした。



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購入時に、サッシの下端のボードが剥がされていました。

水がにじんだ跡がありました。



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クロスを剥がし、ボードとGLボンドを取り除いてみると、こんな感じです。

鉄部が錆びています。



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防サビ塗装を施した状態です。



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石膏ボードを貼りつけて下地を元に戻しました。



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パテでボードの不陸を解消します。

厚塗りした部分は乾くとパテが痩せるので、乾いてから二度塗りします。



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クロスを貼って完成!

この面だけのクロス張替えです。

他の面は、部屋全体が白のクロスです。

この面だけアジアン風なガラものを入れて、アクセントクロスとしました。

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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム

今日は腰が痛いので、少しだけにしておきました。


本日のメニュー…

・草刈り(やっと完了)

・共用廊下の電灯交換

これで防草シートを貼れます。



昨日、入居者さんから風呂の換気扇が回らないという報告を受けたので、電気屋さんに依頼しておきました。



近所の月極駐車場の空き状況を問い合わせました。

結構空いているようで安心しました。

入居が増えると敷地内の駐車場は不足します。

先にこちらで借り上げておいたほうが良いものか、迷っています。
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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム
今朝は事務作業が多かったです。


•退去されたかたの敷金精算

•別の退去されたかたの修繕費用請求

•保険金請求

•売買契約書作成

•司法書士との調整

•リフォーム部材の発注

•いくつかの管理文書作成



午後からリフォームしました。

その前に、ヤマダ電気でマッサージチェアを満喫させていただきました。


本日のメニュー…

•草刈り(あと残り20%)

•モデルルームの照明設置

•エアコンのスリーブの蓋を設置
(穴が大きいので、エアコンパテで調整)

•階段清掃
(入居者さんに、鳥のふんがあることを教えていただきました)


15時ごろからやったので、少ししかできませんでした。


夜9時から入居者さんの車庫証明の書類を作成しました。

おかげで廊下の蛍光灯が切れているのを発見できまし た。


ホームセンターもスーパーもしまっているので、蛍光 灯を調達するのが困難かと思われました。

コンビニは電球しか置いていなくて絶望していたところ、ドラッグストアにありました!

交換できてスッキリしました。


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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム

今日はリフォーム前に何となくホームセンターに寄りました。

すると、モニターホンが安売りしていました。

3つの在庫をすべて頂きました。


本日のメニュー…

・モニターホン設置

・ツタのゴミを回収

・専用庭の草刈り(まだ6割くらい残っている)


ここのところ、想定よりも仕事が早く終わることが多かったのですが、
今日は時間がかかりました。

風が強くて作業がしにくいし、寒いしで、心が折れました。笑


朝、防草シートを発注したので、明日か明後日には届くと思います。

それまでに草刈りを終わらせたいです。
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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム
今日は吉良ワイキキビーチに寄ってから、物件のリフォームをしました。


今日のメニュー…

・ツタの細かいゴミを回収

・共用部の高圧洗浄

・昼寝

・浴室の鏡のくもりを研磨

・ベランダ清掃

・エアコンのスリーブのフタ取り付け



クロスはりをやりたいのですが、建物の壁の中に気になる部分があるのでその調査をしてからにします。

漏水の跡があるため、原因の特定と対策をしたいのです。

水は建物の天敵です。

今週末に大阪からスペシャリストがやってきて、建物を見てくださる予定です。

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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム
今日は午前中に仲介業者を営業回りをしました。

吉良ワイキキビーチ(チープなネーミング)に寄ってから吉良町の物件のリフォームを開始。


・クロスをはがす

・はがしたクロスを、別の部分の穴の開いたところに移植
(まえクロス屋さんがやっているのを見て、やりかたを盗んだ)

・クロスの隙間の部分にジョイントコークを埋める

・外構や外壁に伸びてきているツタ?を除去
(皮スキを使うと速い)

・草取り


明日は高圧洗浄をやりたいです。

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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム

昨日はショーワ社(仮名)のイダチさん(仮名)の物件のお手伝いに行ってきました。

3階のベランダの土を掘り出して1階に階段で下ろす作業をしました。


面積は3畳くらいで、深さは40cm程度でしょうか。

土嚢袋に掘り出した土(湿っている)を入れて、担いで階段を降りる作業を反復しました。


この労役に駆り出されたのは、

ドリーさん

S戸さん

なりっとさん親子

リーさん

えのっち

です。



まるで発展途上国で独裁者に逆らってしまった政治犯と同じような休日の過ごしかたでした。

あとで人権問題を扱うNPOに送るため、写真を撮っておきました。

被害者は、少年1名と多重債務者5名です。

未成年者も多重債務者も、一人の人間であることを忘れないでください。



その後、ショーワ社の藤が丘の物件を見学。

釈放された政治犯(えん罪)6名とショーワ社のスペシャリスト3名が、先日取得したうちの物件とS戸さんの物件を見てくれました。

みなさんから色々な意見が出て、大変参考になりました。

さっそく応用させていただきます。



この日は、いつもお世話になってばかりのイダチさんに恩返しができて良かったです。

たまにやる単純作業は好きなので、気分転換になりました。

達成感もありました。

ありがとうございました。
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DATE: CATEGORY:物件情報

朝、大家さん仲間からメールをもらいました。

「いま○○駅です。車はありません。長野に行きたいです。」

会社、休んじゃったそうです。笑



長野の物件を見に行ってきました。

うちの物件と、裏で売りに出ている物件と、以前公売に出ていた物件を見てきました。


愛知に戻ってからは、愛知のうちの物件と、うり物件を見ました。


二人とも「楽しい」と何度も言っていました。

毎日こんな感じだと良いと思いました。

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