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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム

きのう買ったマンションは、今日から本格的に管理に着手しました。



まずは売主さんから受け取ったカギの点検。

共用部(受水槽・エレベータ・屋上入り口など)や空室のカギを確認しました。

1本使えない鍵がありました。

マスターキーで開かない鍵があったので、その部分は築後にシリンダーを変えてあるのだと考えられます。



次はポストのダイヤル錠のハッキングです。

開け方が分からないポストがあるので、ダイヤルを一つ一つ合わせていって解読します。

ポストの中に開けかたが書いてある場合は、それを見ればokです。


組み合わせは180通りです。

∵10(最初の番号)×9(2つ目の番号)×2(右回し→左回しor左回し→右回し)


だいたい3秒で一つの組み合わせを試せるので、どれだけ時間がかかっても10分弱です。

意外とセキュリティーレベルは低いです。


最後に各シリンダーに潤滑材を吹き込んでおきました。



残りの時間を使って、営業回りをしました。

営業リストの半分くらいを回ることができました。

土日は業者さんが忙しいでしょうから、週明けに残りを回ろうと思います。

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DATE: CATEGORY:物件情報
去年の10月に情報をもらってから交渉を続けていた物件が、本日ようやく決済に至りました。



10032503

↑記念写真


決済に立会ったのは、

売主さん代表者

売主さん後見人

弁護士1

弁護士2

売主金融機関の支店長

司法書士

司法書士事務所のスタッフ

仲介業者

金融機関担当者

買主

の10名。

応接室がいっぱいになり、予備の椅子を使いました。



司法書士事務所から2名来たのは、書類のダブルチェックをするためです。

この事務所は業務品質が高く、前回もお世話になりました。



この物件は土地と建物の名義人が異なり、それぞれに代理人の弁護士がついていました。

そして片方の売主はのちに別の管財人の弁護士がつきました。


価格交渉は弁護士としました。

裁判所や債権者が認めるための説明資料を作文して、弁護士にお手紙を書く作戦で粘り強く交渉しました。

価格を3回、減額改定しました。



融資の準備は予想以上に大変でした。

余裕で融資が出ると思ったら、どの銀行も渋かったです。

最終的に2行から融資が出ました。

このあたりの経緯は、全てを過去の記事にて公開しています。



今回の物件のスペックをご紹介します。


10032501


10032502


所在地 愛知県幡豆郡吉良町(かなり田舎)

交通 吉良吉田駅 徒歩3分

土地 433.64㎡(不整形)

建物 重量鉄骨4階建て 平成15年築 435.44㎡

間取り 2LDK(50㎡) 8世帯

表面利回り 21.30%



融資は地銀さんからで、期間20年のオーバーローンです。

レートは変動で1.475%とのことですが、今回は固定金利を選択しました。

10年固定で2.300%です。



デザイナーズマンションです。

空室が3つもあるので、入居付けをがんばります。

決済の最後に、今後も物件を大切にお守りしていくことを売主さんにお約束しました。



関係者のみなさま、相談に乗っていただいたみなさま、この場をお借りしてお礼申し上げます。

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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム

今日は、なぜかS社で火災保険の契約。

代理店のNさんと、勝手にS社で集合することにしました。



その後、コメダ(喫茶店)で小ジマさん(仮名)とAさんと、プータロー仲間のなりっとさんとでランチ。



お忙しいAさんと別れて、3人で小ジマさんが取得された藤が丘の物件と、なりっとさんの南区の物件を見学。

どちらも改装中で、わくわくしました。



なりっとさんも用事があって、ここでお別れ。

小ジマさんと電車でS社まで帰ろうとしたのですが、2人とも電車に乗らないので、勝手がよく分かりませんでした。笑



僕が帰ったあと、S社にはターネックさんが来たようですが、こんどターネックさんにも会いたいなあ。

こんな感じの大家さんが増えていくと良いなあ。
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DATE: CATEGORY:勉強

コンロに向きがあることをご存知でしょうか。

今日ガス屋さんに教えてもらいました。



シンク コンロ 壁

という並びの場合、コンロはバーナーが

(大・中)

となっているものを使い、



壁 コンロ シンク

という並びの場合、コンロはバーナーが

(中・大)

となっているものを使うそうです。



よく間違った使われかたをしているそうです。



へーへーへー
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DATE: CATEGORY:未分類

賃貸住宅は、どのように進化して行くのでしょうか。

過去の推移から将来の動向を勝手に想像してみました。



外観は、ヨーロッパのクラシックな建築物に近づいていくと思います。

理由はヨーロッパに対して、あこがれを持つ人が多いことと、

見た目の安定感があることです。


北欧デザインのような、どちらかというとアバンギャルドな感じは、まだ歴史的な支持がありません。

もしかしたら、「むかし流行ったね~」になるかもしれません。

僕は好きなのですが。



機能は、ラブホに近づいていくと思います。

理由は便利で快適だからです。


「過ごす空間」としては、ラブホ・デパート・ネットカフェなどが、お客さんの近いところまで歩み寄っていると思うのです。



ということで、ヨーロッパの建築物の視察やラブホの機能調査は、経費にして良いですか?
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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム
入居者さんから電話がありました。

駐車場を一台追加したいそうです。



この入居者さん、入居されるときに入居を決めた後から「もう少し家賃が安くならないか」と言ってきました。

その時は交渉して満額の家賃をいただくことになりました。



駐車場は本来2千円のところなのですが、こちらの事務手続きなどもあるので「3千円です」と言いました。


入居者 「それって安くなりませんか?」

えのっち 「財務状況が厳しいのですか?」(ここで明るい声から、いきなり落ち着いた声に変わる)

入居者 「そういうワケではないのですけど…」

えのっち 「よく分かりませんね~。では幾らがご希望なのですか?」

入居者 「うーんと、できれば無料が…」

えのっち (無言)


こういう場合は、沈黙のほうが雄弁だったりします。


入居者 「それは無理ですよねー」

えのっち 「あたりまえです。」

     「では特別に2千円にします。よく考えてご判断されてからご連絡ください。駐車場は残り1台ですので無くなったらごめんなさい。よろしいですか? では。」ガチャ。


すぐに電話がかかってきて、申し込みがありました。



自主管理、…本当にくだらないです。

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DATE: CATEGORY:勉強
『見切り千両』とは、


 働き       一両

 考え       五両

 知恵借り    十両

 コツ借り   五十両

 ひらめき     百両

 人知り    三百両

 歴史に学ぶ  五百両

 見切り       千両

 無欲        万両


の中の一つ。



早起きは三文の徳。
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DATE: CATEGORY:未分類

全国平均 1.19%


大手銀行 0.779%

地銀 1.704%

第二地銀 1.985%


優良貸出先を巡って競争が激化したそうです。
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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム
今日は新築物件を2つ、なりっとさんと一緒に見てきました。

新築物件はそれぞれにクセがあって、面白かったです。


なりっとさんは、竹田和平さんのご自宅に行って、じきじきに話を聞いてくるすごいかたです。

移動中の車内で、たくさん話ができて楽しかったです。



新築見学の後、うちの物件を見てもらいました。

祖母が、駐車場の砂利がところどころ凹んでしまうので、そろそろ砂利を入れないといけないと嘆いていました。

タイヤが通る部分の砂利が移動して、その部分が減ってしまうのです。

駐車場代は安いので、砂利を入れるコストは負担が大きいので困りものです。



なりっとさんが名案を出して下さりました。

駐車場のトラロープを、少しだけ横にずらす作戦です。

タイヤが通る部分が変わって、砂利の凹凸が平均化されると思われます。

素晴らしいトンチです。



さらになりっとさんは、駐車場のレイアウトを変えることにより、駐車台数を20%程度増やす作戦をアドバイスしてくれました。

なりっとさんの目が輝いていました。



なりっとさん、ありがとうございました。
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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム
最近家賃が遅れ気味の入居者さんから電話がありました。

「明日入金します!」という連絡でした。


「こんどそちらに行ったら、メシでもご一緒しましょう」と提案したら、喜んでいました。

「ただし、僕も貧しいので割り勘でお願いします!」と言って、二人で爆笑。


この仕事をしていると、色んなことがあって楽しいです。
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