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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム
おととい、2日後に入居希望のかたが現れました。

きのう部屋を作って、契約してきました。

今日入居です。

あとは初期トラブルの連絡があれば、それに対応するだけです。



さて、今回の入居者さんは生活保護のかたです。

保証人もなく、保証会社の審査も落ちました。

大丈夫でしょうか。

特攻状態です。



生活保護のかたは最近減っているそうです。

生活保護目当ての大家さんは、ご注意ください。

景気が回復している証なので、賃貸市場の在庫が調整されれば、一般貸しに方針転換できると思います。



なお、この物件のこれまでの賃料は27,000円でしたが、

これからの賃料は43,200円となります。

賃料60%アップです。

また前契約と今回の契約は、期間が1日かぶっています。

これで浜松の物件は、4室すべて賃料アップ完了です。



これで残りの空室は1戸となりました。

3月中に満室にしたいです。
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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム

今日は退去の立会いをしてきました。

外国のかたに借りていただいていました。

きれいに使っていただいたようで、嬉しかったです。



この部屋は、大家レベルが低いときにリフォームしました。

いま見てみると、目に付く部分が多いです。

急いでセルフリフォームをしようと思います。


まずは黄色いスイッチプレートの交換から…(笑)
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不動産投資の利点について、

よく言われるのは

「不動産は自分でコントロールできる事項が多い点で優れている」

ということ。


本当でしょうか。



「コントロールできる」だけでは有利にも不利にもなりえます。

「コントロールできる」 かつ 「自分が他の一般よりも上手にコントロールできる」 場合のみ、利点となります。


本や講演でよく説明される不動産投資の特徴ですが、ぼーっと聞いていると論理矛盾に気がつきません。



「自分が他の一般よりも上手にコントロールできる」ためには、日々自身の経営能力を磨くことでしょうね。

そこまでは考えられるのですが、経営能力を磨くためには、いったいどうすれば良いのか分かりません。笑
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DATE: CATEGORY:未分類

現代ポートフォリオ理論では、主に証券投資において異なったリスクを持つ資産を組み合わせて保有することにより、収益性と危険性のバランスを良くすることができるとされています。



僕の投資のベースは有価証券の投資で出来上がっているので、不動産投資においてもその考え方を用いています。

例えば

・投資対象の分散

・投資タイミングの分散

・取引コストが投資収益の構成要素のなかで大きなハードルであること

・同様に税コストも重要な構成要素であること

・アービトラージを利用すること

・ROEで考えること

などです。


不動産には投資対象としての危険性、非流動性、管理の困難性、資産としての安全性を内包するため、不動産投資ではこれらを勘案してアレンジする必要があります。



僕は小さい物件ばかり買っています。

これは資金力が無いからですが、副作用として上記の分散効果が発揮され、リスクを下げていると思います。



大きな物件を2つ買う場合と、小さな物件を20個買う場合では、全体の規模が同じなら前者のほうが効率が良いです。

短期間で規模を拡大できますし、取引コストや管理コストの面でも有利です。

表面的な経営効率は高いです。



小さな物件をたくさん持つメリットを考えてみました。



①何かあった時の被害が限定的

取引事故、物件に関係する事件、不動産の存する地域の環境変化、などがあった場合、その小さな物件のみで被害が完結します。

2つか3つのミスを連発したとしても、全体が破綻することは起こりにくいです。

車一台分の取引であれば、間違いがあっても人生が終わることは無いと思います。



②投資タイミングを分散できる

不動産は取引の個別性が強いのでドルコスト平均法のようには行きませんが、取引回数を多くすることにより、それに近い状況を実現することができます。

今が経済循環のどのタイミングか、過去の推移は分かりますが将来の動向は誰にも分かりません。

したがって将来時点で振り返ったときに現在が買い時かどうかは分かりません。

今が買い時かどうかを考えるのではなく、どのタイミングでも買っておくことが重要だと思います。



③売りやすい

何らかの事情で物件を手放さなければならないことは発生し得ます。

その時に、売りやすい物件を持っていたほうが安全です。

これは所有物件の流動性の問題ですが、小さいほうが一般的には流動性が高いです。

もう一つはポートフォリオを大きく崩さなくて良いことです。

例えば10%のダウンサイジングが必要な場合、大きい物件を2つ持っている場合は50%の規模縮小になってしまいます。

そしてこのような場合、往々にして取引条件は好条件ではありません。

嵐のとき、貨物船は転覆を避けるため、貨物を海に捨てます。

分離不可能な荷物の場合、捨てすぎる可能性が出てきます。



④取引に熟達できる

何事も最初は上手くできないと思っておいたほうが良いと思います。

事前の勉強でそれを避けようとする人は多いですが、その発想自体が危険だと思います。

最初の10回くらいは失敗して、その後だんだんと上手くなっていくのはスポーツでも人間関係でも同じだと思います。

取引回数が多くなることにより、物件を取得することが特別なことではなくなります。

仕事として取り組む上で、特別じゃないことは重要だと思います。



⑤変化が緩やかであること

小さい物件を少しずつ増やすと、自分にとっての環境変化がゆっくりです。

この場合、仕事・生活・家族に歪が生じにくいと思います。



⑥銀行が歓迎する

小さい物件を多く持つ場合、徐々に経営拡大していきます。

イニシャルコストが既存物件による利益に吸収されるので、毎期連続して黒字にすることができます。

上手にコントロールすれば毎期増収増益になります。

銀行も安心しますし、自分としても気持ちが良いです。



⑦たくさん楽しい

保有していることが楽しいのではなく、買ったりいじったりすることが楽しい人は、2回よりも20回楽しみたいと考えると思います。



まとめると、保有物件の一粒一粒のうち、最大の粒が引き起こす影響を自分が吸収できるかでリスクを捉えたほうが安全だということです。



偉そうに書いていますが、お恥ずかしい話、Sぶおか銀行から融資を受けたときに、支店長から「150百万円なら融資するから、デカいの買ったら?」と提案されたのですが、ビビって実行できずに今に至ります。

そんなわけで、小さい物件のコレクションを増やしています。
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DATE: CATEGORY:物件情報

ハワイに行ってきました。


夜景ツアーのドライバーと話しました。

発音的にラテン系の移民だと思います。

景気が悪くて客が一時期減ったが、今は増えてきているそうです。



ハワイに来るまでは売り家が多いだろうと思っていましたが、実際来てみると売り家が少なかったことを話したら、

「たしかに売り家は少ないが、競売が増えている」と言っていました。


ご兄弟が本土で家を買われたそうです。

最近買ったと言うので、賢いと思いました。



高級住宅街は売家の看板がぜんぜんありませんでした。

一方、ダウンタウンに行ってみると、貸家の看板がチラホラありました。


僕からは景気が良いように見えました。
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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム

「振込みました!」という電話がありました。

この入居者さんは、事前に家賃が遅れる旨を連絡してくれていました。

事故に遭って、体調が優れないらしいです。


今までも、電話でときどき話をしていたし、入居者さんの頼みごともこちらの頼みごとも、お互い快く引き受けた仲なのです。

「入居者さんも大変みたいだけど、僕も借金返済があるので余裕はあまりないです。でもお互いがんばりましょう!なにかあったら、また相談してください!」

そんな感じで、不思議な連帯感があるのです。


今日はクルマの話に花が咲きました。
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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム

1番最初に取得した物件で、退去の連絡がありました。

長い間、相場よりも高く貸せていたので感謝です。


実は秋に退去の連絡があったのですが、直後に退去がキャンセルになったという経緯があります。

3月の上旬に退去の予定なので、こんどは退去のキャンセルはやめてほしいなあ。笑



この物件、自分の大家レベルが未熟なときから入居しているため、リフォームが中途半端です。

今回の退去は、物件のレベルを引き上げるチャンスです。



さっそくリフォームメニューを考えています。

・モニターホン

・照明

・キッチンのカッティングシート

・スイッチプレート

・カーテンレール

・脱衣所入り口の簡易建具

・キッチンの水栓金具

・バスタブ下の隙間を目隠しする

・ウォシュレット

・くねくねミラー

・POP



久しぶりのリフォームなので、ワクワクします。

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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム

昨日の物件、入居が決まったそうです!!

おめでとうございます♪


あれだけのスペックの物件をお値打ちに借りられるので、

入居者さんにとっても素敵なことだと思います。

この勢いで2月と3月のうちに満室になってもらいたいです。



うちはというと、昨日と今日、内見があったようですが、まだお申し込みを戴いていません。

どっしりと待とうと思います。
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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム

大家さん仲間の物件のリフォームを手伝ってきました。

・クロス貼り

・クッションフロア貼り

・シャンプードレッサー設置

すべて失敗!笑


修行が足りなさすぎました。

それぞれの工程が大変だということが分かりました。

いちおう進歩したということで…。



その後、別の大家さん仲間のところへ行き、深夜まで談笑。

今日も楽しい一日でした。

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DATE: CATEGORY:物件情報
前から知っていたのですが、登記情報提供サ-ビスというインターネットで登記情報を取得できるサービスを初めて使ってみました。

登記情報提供サ-ビス


氏名やクレジットカード情報を入力すると、登記情報を取得できます。

コストは1通465円です。


不動産業者が仲介に入っている場合は謄本等を提供してくれると思いますが、競売や個人売買の場合は自分で役調(法務局や市役所での調査)する必要があります。

法務局で謄本を取得すると1通1000円です。

また昔からの法務局は渋滞する場所にあるので、時間的なロスも大きいです。


いままで、なんとなく法務局で謄本を取得していましたが、今回使ってみて便利だったので、今後は登記情報提供サ-ビスを活用しようと思います。

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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム

浜松の物件が退去になるので、見に行ってきました。

念のため掃除道具一式と簡単な修繕ができる道具を持っていきました。


現場を見ると、軽く掃除をするだけで良かったので、すぐに終わりました。

ユニットバスの換気扇の清掃とエアコンフィルタの清掃です。


ベランダを見ると上の階からの縦管のジョイントが離れていて、排水が漏れていました。

たぶんそれが原因だと思うのですが、ベランダのドレインも詰まっているようです。

管理組合に連絡しておきました。


2月中に決まってくれると嬉しいです。

ここが埋まれば、満室復活です☆
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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム

大家さん仲間の物件がリフォーム中ということで、遊びに行ってきました。

有効な時期に有効な設備投資をされているので、春の繁忙期に良いお客さんに入居してもらえるのではないでしょうか。


もうひとりの大家さん仲間が合流して、税金談義、融資談義、リフォーム談義。

少人数なので、ディープな話ができます。

みんなでホームセンターをハシゴしました。


10020301

↑ホームセンターで話が熱くなっている…の図


楽しい一日でした。

リフォームを手伝うはずが、ただ邪魔しに行っただけでした。

お決まりのパターンです。笑


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DATE: CATEGORY:資金調達
融資申込DAY1・銀行への行きかた

融資申込DAY2・提出資料

融資申込DAY3・会話


融資申込 支店回答1

融資申込 支店回答2


これらの話の続きです。

本部での審査の回答をご紹介します。


申し込み条件は次のとおりです。

申込金額 30百万円

融資期間 25年

建物は重量鉄骨で築6年

土地・建物の固定資産税評価額 53百万円



Oかざき信用金庫


減額回答でした。

23百万円で15年。

地域的に弱いので土地評価までにしておきたいという本部と、土地と建物の評価まで大丈夫だとする支店担当者との間で見解の相違があり、ずいぶん支店担当者が頑張ってくださったようですが、最終的には本部の意向が通りました。

レートは変動2.675%です。



Aいち銀行

本部の審査の結果、支店から物件所在地が遠いので付加。

追加資料のやりとりなど、かなり時間が掛かっていたので期待していたのですがNGでした。



Oおがききょうりつ銀行


本部からは、なぜこんな良い案件が、これほど長い期間待ってもらえるのかという照会がありました。

売主が表立って売るのを避けているからだという回答をしました。


また本部からは、何か瑕疵があるのではないかという照会もありました。

こちらでチェックした内容をFAXして稟議書に添付してもらいました。


回答は減額で29百万円、20年となりました。

レートはアパートローンの基準から0.5%引いてくれて、変動1.525%です。



Cゅうきょう銀行


地域が遠方で、支店で把握するのが難しいということで、本部はNG回答をしました。

担当者さんも頑張ってくださったのに、残念です。



今回は投資家としても銀行から見ても条件が良い案件だと思っていたのですが、

実際に銀行の審査を終えてみると難しい案件だったのかな?と思います。

案件の問題、経済環境の問題、銀行の方針など、要因が複合的に作用するため、何が原因かは判りにくいですが、

複数行から話を聞くことにより、次から課題とすべき点が見えてくると思います。



おそらく、Oおがききょうりつ銀行さんにお願いすることになると思います。

ただこの案件、融資が付いたらokというわけではなく、債権モノのため売主サイドの調整が終わらないと売買ができないのです。

また土地の所有者と建物の所有者が異なり、それぞれに管財人の弁護士が付いているため、二人の弁護士とその向こうの債権者たちを納得させるための対策をしなければなりません。

売買を完了できるかどうか、売買できるとしたらいつになるか、今はまだ分かりませんが、全力で頑張ってみます。

応援よろしくお願いします。

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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム

21年度の業績が確定しました。

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売上

64%増


営業キャッシュフロー

71%増


5期連続増収増益を達成!\(^o^)/

(厳密には増益ではなく、増営業CF)


去年作った資産管理会社のほうに管理費を支払っているので、実態はより利益が大きいです。



・21年度は設備投資が大きかったため、減価償却費が大きくなった

・売上獲得のためのコストが所得を圧縮した

・売上は新規物件の稼働と、既存物件の賃料引き上げの結果、増加した

・設備投資をやめた途端に所得が跳ね上がるため、しばらくは物件を増やし続ける必要がある

・好景気の時に派遣社員向けの契約を多く抱えた大家さんが、リーマショック後に大打撃を受けたが、うちは派遣向け契約を順次一般の個別契約に切り替えていたので被害はほとんどなかった

・今期22年度は自然災害やリーマンショック以上の大きな経営環境の変化が無い限り、増収増益になる

・まだまだ節税対策には余裕があるので、もっと所得を増やしても良い



学生時代には成績表が、勤め人時代には人事考課がありますが、ニートは誰からも評価してもらえません。

決算書・ステークホルダーからの「ありがとう」・友人たち …が成績表かな?と思います。

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