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DATE: CATEGORY:物件情報

先日見てきた長野の売り物件の売主さんから電話がありました。

どうやらもう一人の買主候補が入れた買付金額にご不満をお持ちのようです。

そこで早めに返事が欲しいと言われました。

より高い金額を提示されたら、そちらに売ろうというお考えだと思います。



取りあえず買付証明を送付しておきました。

どうなりますやら。
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DATE: CATEGORY:物件情報

夜に物件を4つ視察。



①定点観測物件

以前見た物件。

大きな変更はなかった。

前回は2点清掃が必要なポイントがあったが、片方は処置されていた。

不明な造作があった。



②売却物件@K市

しっかりした物件だけど、無駄な建てかたをしている。

立地に対してオーバースペック。

このツケは、築古期のオーナーが払うことになってしまう。



③売却物件@O市

立派で安定感のある建物。

デザイナーズ風。

外構や細かいところは力尽きたのか中途半端。

本体のスペックをフルに引き出せていないため、経営によっては伸びそうな物件。



④売却物件@T市

設計は住居のプロではない人によるもののような感じ。

住居としての配慮に欠ける男臭い物件。

ただし機能や設備の収まりはシッカリしていた。

お金を掛けたい気持ちを押さえて掛けない運営スタイルで粘るのが良さそう。

自分が買うとしたら、かなり時間をかけて気を抜かずに調査する物件。

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DATE: CATEGORY:物件情報

入札していた物件の開札結果が出ました。

結果は、落札できず。



この物件、債務者兼所有者のかたが住んでいて、いろいろと話しをさせていただきました。

あとからお電話もいただいて、僕が落札するように懇願されました。


僕の力不足で落札は適いませんでしたが、今後の相談の連絡があったらアドバイスしようと思います。

良い人に落札されていることを願います。
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DATE: CATEGORY:物件情報

先日、長野の売り物件を見てきました。


長野の所有物件でお世話になっている工務店さんが、物件を売りたがっている人がいるということで声をかけてくださりました。

以前から他の案件でも何度かお声がけをいただいていますが、売却話が立ち消えになったりで取引に至ったことはありません。


今回の物件は、工務店さんと売主さんと一緒に拝見できました。

誠実そうなかたで、売却の意思も固そうです。



物件は、畑の広がる丘陵地にある、2階建ての木造アパートです。

設計がおかしいため、間取りや設備が変です。

全空だし、室内はメチャメチャにされているし、境界も未確定。

やり甲斐は有りそうです。



現在、買い付けを入れている物件が1つ、入札している物件が1つ。

ちょっと手を広げすぎでしょうか。汗


「まさかの坂も、まっさかさまの坂も、事業には有る」

師匠の名言です。



売主さんは早めの処分をご希望のようでしたが、しばらくお時間をいただけるようにお願いしました。

建築関係のかたじゃないと買いにくそうな物件なので、じっくり進めさせていただこうと思います。

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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム

去年の入居率(金額ベース)



既存物件

95.27%


新規取得物件

42.03%


今後の収益予測は、95%で行おうと思います。



設定賃料×入居率が売上なので、

最適な設定賃料と最適な入居率の組み合わせを見つけたいです。

たぶん入居率は90~95%が最適だと思います。


それより高ければ「安売り」。

それより低ければ「とらぬ狸」。

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DATE: CATEGORY:物件情報
2日目は隣の県へ。



KさんとMさんが検討されている物件に行きました。

駅徒歩1分の好立地のビルです。


現地を見てみると誰もいません。

やけにオフダが多いような…。汗


聞き込みをしていくうちに、ここに893がいたことが判明。

でも今は居ないようです。


893がオフダを貼りまくったにもかかわらず、耐えかねて出て行ったのでしょうか。

いずれにしても、得体の知れない過去を持った物件です。

冷たい雰囲気を持った建物でした。



2日目の夜は、現地の不動産投資家Oさんの物件に泊めていただきました。

奥さんの手作りプリンが美味しすぎて、何度もオカワリしてしまいました。



3日目は、Oさんの奥さまの手料理を朝食にいただきました。

スローライフってこういう感じなのかな?と思いました。


この日はOさんの物件と、売り物件を中心に見て回りました。

Oさんのリフォーム技術はプロ(か、それ以上)なので、勉強になります。



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こちらは、某画伯が購入を検討されている物件。



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こちらはデザイナーズ風の売り物件。



この日の午後、急に体調が悪くなりました。

初日の夜に食べた生カギが当たりました。

すぐに回復したので良かったです。

一緒に旅した方々にはご迷惑をおかけしました。


これで今年の厄落としは完了です♪

根拠は無いですが、良い年になりそうな予感です♪♪
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DATE: CATEGORY:物件情報
真面目なニートである僕は、1月4日が仕事始めでした。笑

大家塾の有志4人で、2泊3日の合宿に行ってきました。

それぞれに購入を検討している遠方物件を、みんなで回る「お買いものツアー」です。



まずは僕が購入を検討している物件。



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前面道路はロードヒーティングになっています。(つまり雪深い場所)



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お風呂はバランス釜よりも前のタイプ。

初めて見ました。



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車が埋まってしまっています。



この後、権利関係などを調べるため役調へ行きました。


移動中はこんな感じです。

10011304

話が面白くて、「水曜どうでしょう」の北欧の旅のようでした。



結局この物件は、

・所有権が複雑

・占有権が複雑

・建物および設備が古すぎる

という理由から、価格が下がるまで待つことにしました。

はい、ちーん。



次にKさんが検討されているビルに行ってみたら、思いっきりソシアルでした。

はい、ちーん。



もう一つのKさんが検討されているビルも、違法性が懸念される物件でした。

はい、ちーん。



初日の夜は話が盛り上がり、露天風呂に2時間もいました。


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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム

4~6日に、不動産投資合宿をしてきました。

大変に面白い旅でした。

また写真を整理してからご報告の日記を書こうと思います。



不動産投資合宿の移動中に、どうすれば空室を埋めることができるかを大家さん仲間に相談していました。

そしてその直後、入居が決定しました。

年末には達成したかったのですが、目標から少し遅れて満室となりました。\(^o^)/



去年は景気の悪化から稼働率が低下して、努力を強いられた大家さんが多かったのではないかと思います。

さいわい、うちは前々から順次、派遣会社向けの賃貸を切って一般向けの賃貸に切り替えてきたので、大きな打撃を受けることはありませんでした。

去年は結局、賃料ダウン1、賃料アップ2でした。

そして今回も賃料アップでした。



入居者さんに住み続けていただくための工夫もしていきたいと思います。
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DATE: CATEGORY:未分類
あけましておめでとうございます。

今年もよろしくお願いします。



去年の目標はアパート2棟取得と、その合間に戸建を取得することでした。


去年を振り返ると、

2月に千葉のアパートを取得

3月に山梨の戸建を取得

6月に長野の区分マンションを取得

9月に千葉のアパート満室

9月に法人設立

10月に山梨の戸建の入居決定

11月に長野の区分マンションの入居決定(全物件稼動)

という感じで、夏までは家に居るのが半分、物件に居るのが半分という生活でした。

秋からは、ゆっくり生活していました。

残念ながら12月に一室退去があったため、満室で新年を迎えるには至りませんでしたが、当該貸室については賃料アップを目指して募集しています。


2棟取得したとは言えない成果でしたが、当面の目標である「プロの大家」に近づけた年でした。



今年もアパートを2棟取得することを目標にします。

どんな年になるか、楽しみです。

今年もよろしくお願いします。


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