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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム
今さらですが、不動産関係のアドレス帳を整備しました。



○パソコン側

・入居者のデータ(賃貸借契約書等をスキャンして保存してあるので、それを見る)

・募集業者のデータ(エクセルで管理)

・工事業者のデータ(エクセルで管理)


○ケイタイ側

・入居者のデータ

・募集業者のデータ

・工事業者のデータ



パソコン側とケイタイ側でそれぞれリストしていたので、今回お互いの穴を埋める作業をしました。


iPhoneは検索機能が優れていて、

たとえば「はままつ」と入力すると、浜松の入居者・募集業者・工事業者のリストが出ます。

あるいは「すいどう」と入力すると、水道工事の業者や水道という苗字の人のリストが出ます。w



自主管理の場合に、各地域にリストしておきたい工事業者さんは、

・マルチな工務店さん

・便利屋さん

・水道屋さん

です。


緊急対応が必要な事案が発生したときに、現場に急行してくださるかどうかです。

その場で問題が解決しなくても、ファーストアクションとして「問い合わせを受けること」と「現場に行くこと」が大切だからです。



他にリストに入っているのは、

・クロス

・クリーニング

・サッシ

・カギ

・電力会社

・水道局

・ガス業者

・浄化槽メンテ

・自販機

・電気工事

・ゴミ処理

などです。


緊急対応が必要なことは、ほとんどないのでパソコンだけでも良いかもしれませんが、いちおうケイタイにも入れてあります。

ケイタイに入っていなくても、不動産屋さんに紹介してもらえばokです。


あと便利なのは、火災保険に付帯されているサービスです。

あいおい損保の場合、「住まいの現場急行サービス」が付帯されています。

・給排水のつまりの除去

・カギ開け

などをやってくれます。



より良い連絡先の管理方法がありましたら、教えてください。
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DATE: CATEGORY:資金調達
融資申込DAY1・銀行への行きかた

融資申込DAY2・提出資料

融資申込DAY3・会話


これらの話の続きです。

各金融機関の支店協議ベースの返答をご紹介します。



Aいち銀行


ここは仕事が遅くてウンザリしました。

対象不動産の評価が少なく、既所有物件を共担にしたいとのことですので、とりあえずそれで稟議をお願いしました。



Oおがききょうりつ銀行


ここも着手が遅かったので、ずいぶん待たされました。

評価が大きく出て、フルカバーだし収益もOK、他の物件も余力があるのでいけそうだとのことです。

本部での審査に回してもらいました。



Gまごおり信用金庫


住所地が支店から遠いので、土地のみの担保評価を上限に融資したい、という回答を得ました。

意味不明の理由なので、お断りしました。



Jうろく銀行


他行の回答が出てから検討したいとのことでした。

大人の断り方です。

いちおう他行の回答が出たら、報告しようと思います。



Cゅうきょう銀行


すぐに協議して、稟議に回してくれました。



次は本部での審査の結果を書こうと思います。
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DATE: CATEGORY:物件情報

経営次第で表面40%を超えると思います。

昨日出た物件


価格 930万円
満室時利回り 29.41 %
築年月 1985年4月
満室時年収 273.6 万円
建物構造 木造2階建
総戸数 8戸
交通 東武東上線 東武竹沢駅 徒歩3分
住所 埼玉県比企郡小川町
土地面積 153.81m2 【46.52坪】
間取り 1R×8戸
駐車場 1 台
建物面積 136.62m2【41.32坪】
建ペイ率/容積率 60 % / 160 %
接道状況 位置指定道路約4.2m
用途地域 指定なし


2年くらい掛けて40%にしてから、15%~25%で売るのも面白そうです。

その頃に経済情勢が良くなっていると良いですね。

キャピタルで1.5~2.5倍になります。
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DATE: CATEGORY:資金調達
融資申込DAY1・銀行への行きかた

融資申込DAY2・提出資料

融資申込DAY3・会話


これらの話の続きです。

結論から言いますと、同業者からの話で融資が非常に厳しくなっていることは聞いていましたが、まさかこれほどだとは思いませんでした。

各金融機関の支店協議ベースの返答をご紹介します。



Oかざき信用金庫


担当者がパッと見た感じでは、「やれなくは無い」とのことですが、担保評価と立地が心配だと言っていました。

後日、質問と申し込み条件の変更の問い合わせがありました。


質問… 売主が、なぜこのような好条件で物件を手放すのか

→ 知りません


条件… 立地の弱さをヘッジするため、融資期間の申込を25年から15年に短縮したい

→ OKです


ということで、支店での協議から本部での稟議に回してもらいました。



Hきかい信用金庫


協議の前段階で上司と相談したが、場所が問題なので今回はパスしたいそうです。



Hゃくご銀行


自行の方針が相続対策以外のアパートローンに消極的であるため、協議の段階でNGになりました。

担当者はかなりやる気でしたが、仕方ありません。



Nごや銀行


土地と建物への融資に慣れていないということでNGです。

ここは建物の新築であっても、厳しい基準があるため、いつも他行に案件を持っていかれるそうです。



Mえ銀行


・アパートローンは新築のケースがほとんどであること

・空室が多いこと

などから、NGとなりました。

ここの銀行は積算評価も厳しいですし、重量鉄骨の耐用年数を18年と見ているようです。




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DATE: CATEGORY:資金調達
「政策公庫へ行ってきました」 の、その後のお話。

3週間経って、回答がありました。


・前回の融資から時間が経っていないこと

・何回か決算してからのほうが、実績を確認しやすいこと

という理由で、今回は審査をしないことになりました。


はい、チーン。


大敗を喫しました。


今回は無理矢理審査してもらうのではなく、審査せずに白黒つけない状態にしておいたほうが、今後のためには良いだろうという担当者の判断で、取下げを提案されました。

取り下げる事にしました。


態勢を整えて、再チャレンジしようと思います。


あまり参考にならない結果で、すみませんでした。
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DATE: CATEGORY:未分類
6.②使用可能期間以外のファクター


国土交通省が定めた「不動産鑑定評価基準」という、不動産の価格を判定する際の統一基準があります。

宅建の試験範囲です。

不動産鑑定評価基準(pdf)

これによると、減価の要因(7章1節2-3-(1))は3つに分類されます。


------

(1)減価の要因

減価の要因は、物理的要因、機能的要因及び経済的要因に分けられる。
これらの要因は、それぞれ独立しているものではなく、相互に関連し、影響を与え合いながら作用していることに留意しなければならない。

①物理的要因
不動産を使用することによって生ずる磨滅及び破損、時の経過又は自然的作用によって生ずる老朽化ならびに偶発的な損傷

②機能的要因
不動産の機能的陳腐化、すなわち、建物と敷地との不適応、設計の不良、型式の旧式化、設備の不足及びその能力の低下等

③経済的要因
不動産の経済的不適応、すなわち、近隣地域の衰退、不動産とその付近の環境との不適合、不動産と代替、競争等の関係にある不動産又は付近の不動産との比較における競争力の減退等

------


これによると、「RCは100年持つ」「車は10年乗れる」といった議論は、 ①物理的要因 に限った議論だということです。

実際に経済合理性のある利用期間は、 ②機能的要因 や ③経済的要因 も考慮する必要があります。


①物理的要因 は、一言で言えば「使えなくなった」ということです。

②機能的要因 と ③経済的要因 は、一言で言えば「合わなくなった」ということです。

国土交通省の不動産鑑定評価基準は論理的整合性があり好きなのですが、説明不足なのが難点です。

②機能的要因 と ③経済的要因 の違いは、思うに ②機能的要因 が物件自体のパーツのバランスがとれているかどうかという内部問題なのに対し、 ③経済的要因 は物件自体がその場所でどれだけの力を発揮するかという、物件と周辺環境とのバランスという外部問題という点です。


②機能的要因 で良くあるのは、5階建てなのにエレベータが無いとか、Q値が低いとかです。

③経済的要因 で良くあるのは、建てた時は栄えていたけど今は寂れた温泉街とか、近くにもっとキレイで設備の整っていて、広くて安い物件ができたとかです。


これらの ②機能的要因 や ③経済的要因 によって、償却資産の経済価値(将来の収益獲得能力)が残っていなければ、たとえ ①物理的要因 の観点から資産がまだまだ利用できるとしても耐用年数が到来したと考えるべきなのです。



以上より、法定耐用年数が利用可能年数よりも短く設定されていることには合理性があると思います。

また同時に、悔しいことではありますが、金融機関が物理的な利用可能年数よりも短い法定耐用年数を基準として融資判断を行うことは合理的だと思います。

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DATE: CATEGORY:未分類
1.大家業のビジネスモデル


大家業は設備産業であり、設備が収益を稼ぎ出すビジネスモデルです。

したがって経営の成否は、設備投資(物件の取得や修繕)のウェイトが大きいです。



2.耐用年数


設備投資の判断材料の一つに耐用年数があります。

耐用年数は、設備が生み出す将来収益の算定、ファイナンス、修繕計画、税務戦略などに影響します。


このうち税務上の手続きと、一部の金融機関の融資判断では、減価償却資産の耐用年数等に関する財務省令(いわゆる法定耐用年数)が用いられます。

この法定耐用年数は、設備の実際の物理的な耐用年数より短い場合がほとんどです。

いま作文しているパソコンは8年使っていますが耐用年数は4年ですし、メインの車は18年前に作られたものですが法定耐用年数は6年です。

うちの物件で築37年のものがありますが、法定耐用年数は22年です。

このように枚挙にいとまがありません。(特に旧いもの好きの僕の場合)



3.減価償却の目的


省略(適正な期間損益計算、固定資産の取得価額への費用配分の原則の適用)



4.法定耐用年数が使用可能期間よりも短い理由


鉄筋コンクリートの寿命は、きちんと施工されていれば100年持つと言われています。

しかしRC造の住居の法定耐用年数は47年とされています。

他の多くの償却資産もそうですが、法定耐用年数は使用可能期間よりも短く設定されています。

その理由は、思うに

①政策的配慮のため

②使用可能期間以外のファクターを考慮するから

が挙げられると思います。



5.①政策的配慮


法定耐用年数を実際に利用される期間よりも短くすることにより、企業はより短い期間で設備の更新が可能となります。

これは法定耐用年数期間内の減価償却費が大きくなり、投資の早期回収ができるからです。

より短いスパンで設備を更新することにより、企業の国際競争力が確保されます。

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DATE: CATEGORY:資金調達
担当者と話をするときは、なぜ融資が必要かとか、どれだけ融資を必要としているかを話す必要はありません。

それが融資判断に影響を与えるわけではないので、話しても意味がありません。

なるべく担当者が稟議書を書きやすいように、書くときのプラス材料を与えるように話しましょう。



リタイアを目指して不動産投資に取り組むほとんどのサラリーマン大家さんは、利回りの高いものを持ち込むと思います。

収益性については問題ないということです。

また収益性は、パッと見で担当者が把握可能です。


収益性と同時に担保評価を満たしているかを銀行は見たいのです。

ですので、担保評価が出る物件ならば、その場で担当者に担保評価を計算してもらいましょう。


どのように積算価格を出すか、掛け目はどうか、担保評価と融資額の関係、などを質問します。

その場で積算価格を出して、本部の審査が通りやすい案件であることを認識してもらえるように誘導します。


融資金額が担保評価を下回る場合は、いわゆる「フル保全」ですので、他の要素に大きな問題がなければ通りやすいです。

融資金額が担保評価を上回っていても、時価(掛け目前の積算価格)を下回っている場合、他の要素で大きくアピールできれば融資が通ることもあります。

ただし裸与信(担保でカバーされないとみなされる融資金額部分)が発生するので、次からの融資が難しくなりがちです。

返済が進むに従って早期に裸与信が解消される場合は、フルカバーでなくても審査は通りやすいです。



いつもだいたい、担保評価をその場で出してもらいます。

「不動産調査会社が査定するのでわからない」とか「本部の判断だからわからない」とか言う担当者が多いですが、ちょっと考えてみてください。

不動産調査会社や本部に出す前に、その案件を本部に出すかどうかを担当者や支店が判断しているわけです。

そこには何らかの基準があるはずです。(そうでなければ、より多くの稟議書を書かなければならないので仕事が不効率)

ですので、「~なので、わからない」といわれたら、「いつも正確な評価額が出る前に概算で算出されると思うのですが、その数値で結構ですので出してみていただけませんか?」と言いましょう。


その場で担保評価を出してもらうことのメリットは、

・(良い案件の場合)良い案件であることを担当者が認知する

・担保評価の導出方法がわかる

です。



そして話の中で、重要部分を繰り返します。

今回のケースでは、

①今回の対象不動産が収益性も担保評価も問題ないこと

②既存の事業が連続して増収増益であり、稼働率も高いこと

③債務者属性

で、何重にも保全できる形の案件であることを、繰り返し担当者の頭にインプットします。



さて3日目の行動記録です。



Jうろく銀行

何度か相談しているものの、いちども内定を出してくれない銀行さん。

担当者が変わって、トンチンカンな質問(試算表に給与は入っていないんですか?いま付いている抵当権は抹消されるんですか?不動産会社はどこですか?…)ばかりしてきます。

かわいい行員さんもいないので、早く帰してほしかったです。笑

次に行く時は別の担当者に当たるように願います。



Cゅうきょう銀行

現況の入居率がネックになるだろうと言っていました。

また長期の借入のほうが収益になるので良いと言っていました。



最後に重要なことを書きます。

銀行が案件の内容以前に気にすることがあります。

それは、「なぜうちに来たのか」です。


ここで合理的な理由が言えないと、話だけ聞いて中身は見ない、という事になりかねません。

最悪なのは「どこも融資してくれなかったので来ました」です。


僕がだいたい説明するのは

・取引金融機関を分散させる方針であること

・その金融機関の営業エリアが、今後不動産を取得したいエリアだったので相談に来たこと

・既存の取引先と同時に新規の金融機関も当たっていること

・各金融機関に、同時に(他からの回答が無い時点で)申し込んでいること

です。


今後の取引も見込めることは、プラス材料として稟議書に書かれます。

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DATE: CATEGORY:資金調達

現在銀行めぐりしている案件とは別件で、政策公庫(国金)に行ってきました。

前回の融資は9月から返済がスタートしていて、まだ3回しか返済していないのに「追加で貸してくれ」というナメた債務者です。笑



前回の融資では6百万円借りました。

聞けば、担保の価値は5.5百万円だと言います。

0.5百万円の無担保部分があったとは!


ニートでも50万円なら無担保で貸すんですね。

消費者金融よりもユルいです。笑


前回の融資で取得した物件は、売買価格が11百万円です。

総事業費で15百万円です。

9百万円の積算割れです。


政策公庫は収益物件の担保価値を自用のそれよりも低く見るそうです。

他の金融機関さんは、この物件を固定資産税評価額ベースで見てくれているようですので、何とかなるかな?



前回の融資では十分に余力があるだろうと予測して、簡単に融資が下りるだろうと思っていたのですが、思いっきり外した感があります。汗

またご報告します。
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DATE: CATEGORY:資金調達
これまでもそうですが、うちは取引金融機関を分散させる戦略を持っています。

これには理由があるのですが、また気が向いたら書きます。

取引可能な金融機関は、住所地と物件の所在地の両方をカバーできる金融機関です。

したがって、今回のように住所のある県に物件があれば、選択可能な金融機関は多いです。


一応礼儀上、取引のある金融機関にも話を持っていっていますが、同時に新しい銀行に相談して、できればこの機会に取引先を増やしたいです。



さて持って行く資料ですが、基本的には稟議書を作成するのに必要な書類と考えてください。

稟議書の構成に沿って揃えるのですが、大まかにいうと


①概要

どのような事業か

どのような債務者か

資金の使途・調達方法・返済計画


②対象不動産の資料

収益性と担保評価のわかるもの。

具体的には、収益性の判断材料として収益の積算内訳と各種費用の項目。

担保評価の判断材料として、謄本・公図・評価証明・路線価図。


③既存事業の資料

確定申告書と源泉徴収表を3期分。

すでに物件をお持ちの場合は、既存の不動産についての資料を添付します。

全ての謄本や評価証明をだすのは手間なので、僕の場合は所有不動産の所在・数量・構造・評価額・抵当権の設定などがわかるリストを用意しています。

そして借入のリストも用意します。

また現状の稼働率や、これまでの事業の経緯、業績推移の資料も提供します。


以上の資料を準備しておけば、だいたい追加で資料が必要になることはありません。

今回はこのほか、時期が時期ですので、当期の試算表を添付しました。

前月までの実績値と通期の見通しを載せた試算表です。



さて2日目の行動記録です。



Aいち銀行

うちまで来てもらいました。

営業担当のかたなので、融資には詳しくなさそうでした。

「たとえば保証協会でも良いですか?」と、驚くようなことを仰るので、

「保証協会の場合は特に、どちらの金融機関さんにお願いするかという話になってきますね~」と言っておきました。



Oおがききょうりつ銀行

取引がありますが、裸与信があるので、新規の金融機関よりは不利な銀行です。

今は厳しくて、他行と合わせて融資残が6千万円を超えると審査が厳しくなると言っていました。

担当者が変わりましたが、前任者と同様、相性が良さそうな感じがしました。

おそらく既存の取引で裸与信が発生しているので、今回の物件の評価が高ければこれまでの裸分まで含めてカバーできます。

この銀行にとっては強力なメリットです。



Gまごおり信用金庫

ここの信金はエリアが狭いので、今回を逃したら取引する機会がなさそうです。

掛け目は6掛けと厳しめですが、新築なら25~30年くらいの期間を取れるというので、期待が持てます。


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DATE: CATEGORY:未分類

とっても便利なツールをご紹介します。

ソフトバンクの携帯電話、iPhoneです。



物件調査や管理に大活躍しています。


物件探しの時に使うiPhoneの機能は…


まず

①カメラ

いまどき当たりまえ。


②メール機能

これも当たりまえ。

ですが、iPhoneのメールは大きな添付ファイルも開けます。

不動産屋さんから物件概要を送ってもらうときに、大きな画像データやPDFデータでいただくことが多いかと思いますが、iPhoneなら出先でこれらのデータを見られます。


③天気

天気のアプリをクリックすると、登録しておいた複数の場所の天気がすぐに表示され、その場で気になった場所の天気を調べる事ができます。


④株価

出先で株価のチャートが見られます。

物件調査に向かう途中で株が大暴落したら、途中で引き返せます。笑


⑤ボイスメモ

これも当たりまえの機能ですが、現地調査ではメモを取るのが面倒なので、声を録音しておくと便利です。


⑥iPod

移動中に不動産のセミナーCDを聞く事ができます。

般若心経でもokです。 ←?


イヤホンで音楽を聞いているときに電話が掛かってきたら、そのまま通話できます。

付属のイヤホンにはマイクが仕込まれているようです。


⑦コンパス

現地で方角が分かります。


⑧マップ

これが一番すごいです。

グーグルの地図が表示され、自分の現在地が分かります。

コンパス機能との併用で、自分の向いている方向が分かります。

地下鉄を出たときなんかに便利です。


そしてグーグルマップ上で、近隣にどんな物件があるかや、アパート名まで分かります。

「スーパー」「コンビニ」「法務局」「市役所」などと入力して検索すると、地図上にピンがドロップされて、そのピンをクリックすると、

施設名、住所、電話番号、ホームページアドレスなどが表示されます。


募集業者さんを探すのであれば、「不動産」で検索すれば駅前だったらたくさん出てきますし、「賃貸」で検索しても出てきます。

その場で表示された電話番号に掛けることも出来ます。


出向くのであれば、現在地からピンまでの経路を検索すれば、地図上に目的地までの道筋が表示され、距離や所要時間まで表示されます。

これはもはや、しゃべらないカーナビです。

ナビの無いほうのクルマで出かけるときは、iPhoneをカーナビとして使っています。



また僕のiPhoneには追加のアプリとして、

・乗り換え案内

・高速料金検索

・懐中電灯

・スカイプ

が入れてあります。

すべて無料です。



このiPhoneのおかげで、物件調査や管理業務が飛躍的に効率的になりました。


iPhoneのデメリットは、

・日本語変換が弱い

・バッテリーの消耗が早い

・重い

・壊れやすい(と聞いた)

などがあります。


パソコンのUSBから充電する時に、自動でバックアップしてくれるので、壊れても被害は少ないと思っています。

iPhoneが大家さんにもたらす用益に対して、価格が安すぎます。

オススメです。
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DATE: CATEGORY:資金調達
久しぶりに売買案件を銀行へ持ち込みました。

今回は、うちにとっては珍しい県内(の田舎)の、しかも築6年の新しめの物件です。


今は融資がとても厳しいと聞きますが、ダメ元でアタックしてみようと思います!

応援よろしくお願いします。


これから銀行の融資を申し込まれるかたに役立てばと思うので、

どのようにアプローチするか、銀行でどんなことを話しているか、などを書こうと思います。



融資を申し込む時は、事前に連絡をします。

これには3つの理由があります。


理由1 きちんとした人だと思ってもらい、とりあえず話を聞いてもらうため

理由2 担当者に話に集中してもらうため

理由3 常識だから



そして、きちんとした身なりで行きます。

僕は性格は不真面目ですが、顔が真面目に見えるようなので、こういう場面ではトクします。笑


お金を貸してもらうのだからと、へりくだることなく、

また利息を払う客なのだからと、偉ぶることなく、

互いに相手のおかげで事業ができているのだという意識を持って話ができれば良いなあと思います。


持っていく資料などについては、また書きます。



1日目の行動記録



Oかざき信用金庫

ここは何度か相談に行っていて、融資の内定を出してくれたこともある信金です。

重量鉄骨は耐用年数を34年としていて、そこから経過年数を差し引いた期間が、融資期間の限度となるようです。

担当者がパッと見た感じでは、「やれなくは無い」とのことですが、担保評価と立地が心配だと言っていました。



Hきかい信用金庫

初めての融資はここから受けました。

そのときは競売物件だったので最初は断られたのですが、担当者を説得してウルトラC的なスキームを組んでもらいました。

その融資も年明けに返済が完了するため、2ヶ月前に保証協会の融資をこの信金から受けました。

この日はいつもの担当者が休みだったので、他の職員さんに資料を渡しただけでした。


この信金はプロパー融資がほとんど出せないようなので、こちらとしても取引する気がありません。

取引したければ、担当者がいるときに出向いたでしょう。



Hゃくご銀行

影の薄い銀行ですが、今後Mえ県の物件を取得する時の足固めになるかと思い、持ち込みました。

頭の切れる担当者でした。



Nごや銀行

アパートローンが、既所有地に建物を建てるときに、土地の7掛けまでしか貸さないという、安全すぎる融資基準であることが解りました。

プロパー融資もほとんど出せないそうです。

まったく期待できません。



Mえ銀行

建物の耐用年数を18年としているので、担保評価が出ません。

ちょっと難しそうです。



今回は評価証明がまだ手元に無いため、銀行がパッと見で担保評価を把握する事ができません。

すこし気の利く担当者になると、構造と経過年数と平米数から概算で出してくれます。

それだと良い数字が出るようなのですが、土地の形状が長方形では無いので、こちらの補正がどのくらいになるかも不確定要素なので、みなさんはっきりとしたことが言えないようです。


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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム
おかげさまで、8ヶ月ぶりの満室です。

と言いたいところですが、賃料の低いところを契約解除したので空1です。


今年の2月からアパート・戸建・マンションを仕入れました。

それらが全て空室だったため、がんばって募集活動をしました。

なんとか空室を賃料アップで満室にして年を越したいところです。



さて、最後に入居した部屋は、6月に取得した区分マンションです。

表面利回りは105%になりました!!

税込みのような数値です。

自己記録を更新しました♪



09112801



激安なので、建物部分を即時償却できるかもしれません。

できたとしても、しませんが。



安く取得できたのは、

①物件自体がボロいこと

②占有者が危なそうなこと

が理由だと思います。



マージャン好きの自称「建設関係」の占有者は、出ていっていただくのに時間が掛かりましたが、

さいわい僕はその時期に、他の物件に掛かりっきりだったので、実害はほとんどありませんでした。

立退き料も請求されましたが、交渉してゼロとしました。

刺されなくて良かったです。笑


神様、ご先祖様、

ごめんなさい。

僕はウソをつきました。

「いまどき立退き料なんて、誰もやってないですよ」と言って、マージャン好きの自称「建設関係」の占有者のやる気を削ぎました。w



区分マンションなので、担保評価は無きに等しいですが、優秀なキャッシュマシーンに仕上げることができました。

担保評価が無い物件は、時の経過に伴い内部留保が評価不足を補うのであればGO!だと思います。

問題は内部留保の蓄積スピードです。

理想は評価が出てキャッシュフローも出る物件ですが、なかなか探すのが大変です。

いつも評価かキャッシュフローのどちらかを妥協してしまっています。苦笑



この物件は、滞納管理費の債務免除の同意を取り付けたところが投資効率面で大きく貢献しています。

体を張って占有解除をしたので、表面105%であっても妥当なところだと思います。

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