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DATE: CATEGORY:勉強
昨日はウラ大家塾を開催しました。

5名限定のゲリラ物件見学です。

(なのに、のべ9名…笑)

携帯の写真なので、見にくくてごめんなさい。



●防音室&シェア戸建


午前にうちの防音室&シェア戸建の物件を見ていただきました。

入居者さんに防音室の造りや、ルームシェアについて説明していただきました。

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実際に入居者さんにパーカッションを叩いてもらって、外から聞こえるかの実演をしてもらいました。

かすかに聞こえますが、重低音の打楽器でこれだけ防音できていれば十分ではないでしょうか。



午後からは大家塾のOさんの物件を拝見しました。

●トランクルーム

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Oさんが研究のために使っている物件です。

住居に必要な水周りの設備や、居室に必要な採光窓が必要ないという点で、トランクルームの運用を検討する余地は十分にあると思いました。



●シェアハウスにコンバートする事を検討している戸建

Oさんのプランは、コストが予算内であればシェアハウスにコンバートして、女性限定の物件として運用するものです。

一方、ウラ大家塾の参加者からの意見は、あまりコストを掛けずほぼ現状のまま戸建として賃貸するほうが収益性が良いというものでした。

シェアハウスはコンバートのコストや運用のコストが掛かる反面、

・耐震強度の向上

・設備の入れ替えによる募集のしやすさ

・減価償却費が大きく取れる

・質の高い入居者の確保

といった有利な点があります。

事業者の嗜好や置かれた状況により判断が変わるところなので、面白いです。



●マンションの2室(改装中)

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ほぼフル改装です。

ユニットバスが格好よかったです。

入り口はガラス張りでシャワーブース風。

またバスタブの形が素敵でした。



その後、コメダ(喫茶店チェーン)にて二次会。



●青色申告にした方が良いか

Sさんからの相談です。

大家業なら、青色申告でしょう。

65万円の控除や、30万円までの資産の即時償却など、有利な点が多いです。


その他の現金商売のような事業で、同業他社よりも利益率が高い場合は、白色にするのも一つの手です。

同業他社の利益率に基づいて推計してくれるので、実際よりも利益が少ないものとみなしてくれる場合があります。


大家業の場合は、主要な取引が預金などを介してなされるため、いじる余地が少ないです。

調査が入ったときに是認されるようにしておくことが得策です。


また現状白色で、売上や経費が把握できていない場合は、白色/青色の有利判定は不可能なので、聞かれても分からないとしか答えようがありません。笑


記帳が難しいのではないかと心配される方もいますが、難しい事ではないと思います。

微分や積分は使いません。

足し算だけです。


究極的には、

・何を買ったか

・何で支払ったか

・いくらか

の3点だけですので。



途中でCさんが合流しました。



Cさんは、今年3つも物件を買って、1つ売却したそうです。

すごいです。



●不動産の売却益の損益通算

売却益を他の損失と相殺して申告したそうです。

この場では、分離譲渡と他の所得は通算できない旨を申し上げましたが、帰ってから例外が無いかを確認してみました。

例外パターンは幾つかありましたが、やはり本件については該当せず、調査ないし当局からの確認があったら修正する必要が出ます。

(租税特別措置法第三十二条)


対策は2つです。


①修正する

間違いは誰にでもあることです。

早めに修正することで、延滞税等のペナルティが少なくて済みます。


②修正しない

指摘されたら納めるスタンスです。

バレない確率とバレた時の損失を考慮して、歩が合えばやってみるのも一つです。

租税徴収権の消滅時効は5年とか7年ですので、その間にバレないか、バレて数年分の利息を払うかの賭けです。


・どういう場合に調査が入りやすいか

・調査で何を見られるか

・見つかった場合、いくらの追加負担か


などが分かるなら、戦略的に利用できる上級テクです。

残念ながら分離譲渡や消費税還付は調査が入りやすいです。

でも金額によるので、少額の場合は来ないかもしれません。


また過少申告加算税や延滞税などのペナルティは損金に算入できませんので、たとえば10万円のペナルティを払うには、15~20万円の利益が必要になります。

15~20万円の利益のために必要な売上は? その売上を得るためにどれだけの投資が必要か? と考えるとブルーになります。

資金的に余裕のある事業者しか、戦略的な脱税が出来ないというパラドックスです。



場所を焼き鳥屋さんに移して、三次会。

不動産以外の話をしました。

けっこう飲み食いしたのに、ひとり1500円でした。

Sさん、良いところを知っていますね!



●入居者さんより

この記事を書いている時に、入居者さんからメールが来ました。


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こちらこそ昨日はありがとうございました。

皆さんに喜んでいただいたなら、作り甲斐も増えましたよ。

お菓子もお友達と美味しくいただきました。

あれから作業を続けて、ようやく完成を迎えました。

また遊びに来てください。

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入居者さんや大家塾のみなさんのおかげで、素敵な一日を過ごせました。

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DATE: CATEGORY:未分類

先週、長野の大家の会がありました。


午前に上田の物件の仕上がり具合を確認してきました。

6月に競売で取得して、占有者解除と改装に時間が掛かったのですが、ようやく賃貸市場に出せました。


長野の大家さんに教えていただいた、上田のおいしいイタリアンレストランで昼食をとり、帰り道は美しい紅葉の風景を写真に撮りながら白樺湖経由で諏訪エリアまで帰ってきました。

あまりに紅葉が美しかったので、集合時間を無視してゆっくり帰ってきました。

長野大家の会のみなさん、すみませんでした。笑



今回の長野大家の会は、S夫妻がカントリー風に改装している物件の見学です。

行ってみたら、大シマさんがいました。

なんでいるの!?

いつも少し先を越されて、悔しい思いをしています。



↓こんな感じのかわいいドア。

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内壁はGLボンド?をコテで塗ってありました。

質感が漆くいやジョリパッドのようでした。



カントリー風のこの部屋は、周辺の類似物件とは一線を画する物件です。

そういう意味では、近傍類他の賃貸事例に基づく賃料は参考に出来ません。

競争せずに勝つ物件です。

そのような物件を、どれだけのコストで生み出せるかがポイントになりそうです。

S夫妻はコスト管理に注意しているようです。


仕上がるのが楽しみです。
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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム

入居中に改善修理をさせていただいて入居者さんが、メールを下さりました。


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こんばんは○○です。

おかげさまで○○のドア、改装後は感動的なまでに使いやすくなりました。

ありがとうございます!

遅くなりましたが、ご報告まで。

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嬉しいですね♪

素晴らしい機会をいただけて、こちらも感謝しています。



入居者さん、大工さん、建具屋さん、

みなさん、ありがとうございました。

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