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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム

最近、入居中の物件を修繕しています。


物件A

・脱衣所の、ドア交換

右開きから左開きへの変更

・トイレのドア交換

ラグがドアの下端に引っかかるので、下端を開けて設置

入居時からボロかったのですが、これでは申し訳ないなあと思った次第です。

・建具の調整

・建具のクロス張り

一部、入居時からボロかったので


物件Aは、別件で訪問した時に改善点を教えていただきました。

今回は全て建具屋さんができる仕事だったので、スムーズに施工できました。



物件B

・居室ドアを内開きから外開きに変更

室内のベッドにドアが干渉するので不便だったそうです。


物件Bは、駐車場でリフォーム業者さんと話している時に、スケボーをしに行く入居者さんとバッタリお会いして、立ち話をしている中で改善点を教えていただきました。



どちらも現状で使用収益させる義務は果たしていますし、入居時に納得された上で住まわれたわけですので、上記のような工事をする義務はありません。

…と言ってしまえばそれまでです。


お客さまは、不満点があれば黙って去っていってしまいます。

なにが原因だったのかは言ってくれません。

入居者さんと接触するチャンスがあれば、できるだけ改善点を引き出すように心がけています。

またお会いするたびに、「小さい事でも結構ですので、我慢しないでお気軽にご連絡ください」とお願いしています。


入退去を極力減らすことが、大家の心労と費用発生を減らします。

仮に改善修理を実施したのに退去してしまったとしても、その改善の効果は将来にわたって発揮されます。


また入居者さんとは、継続的な関係を持つことになります。

お互いに気持ちよく居たいものです。


究極は、「おめでたい理由のみによって退去が発生する状態」でしょうね。

そこに至る道は長いです。
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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム

今日は長野へ行きました。


3年前に出会った不動産屋さんからお電話をいただき、久しぶりにお会いしました。

この方が素敵な人物で、宅建を取ろうと思ったのはこの方の影響でした。



次に自分の物件の改装の進行程度を視察してきました。

途中経過で細かい仕様の調整ができたので、現地へ行って良かったです。



最後に不動産投資家仲間のOさん邸へおじゃましました。

奥様の手料理、豆から挽くコーヒー、そして手作りのスイーツをいただきました。

O夫妻との話が尽きず、長居してしまいました。

またよろしくお願いします。



この仕事に関連して、色んな人に出会え、その方々と色んな話ができることって、とても幸せです。
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DATE: CATEGORY:物件情報
今月の競売入札の結果が確定しました。


物件1 取消

物件2 落札できず

物件3 落札できず

物件4 取下

物件5 取下


不戦敗の多い月でした。

こんな時もあるさ☆
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DATE: CATEGORY:勉強

北海道のTさんと電話で話しました。


Tさんの話によると、

不動産投資を始めたばかりの大家さんは、利回りやキャッシュフローや、銀行の評価上で債務超過になっていないかを気にする傾向があり、

相続系の大家さんは、資産と負債のバランスを重視する傾向がある

とのことです。


僕はもちろん前者で、収益性と担保価値を見ていますし、それに加えてリフォームが楽しいかどうかを見ています。

リフォームが楽しめて、それに関して持ち出しが無い取引なら参加したい!というスタンスです。



サラリーマン大家さんがゼロから一代で、相続税の心配をするようになることは稀だと思いますが、若い頃からやったり、次の世代も頑張ったりすると、相続の問題も出てきます。


そしてTさんが話をまとめようとしました。


Tさん 「つまりBSからPLに変わっていくんだよ!」

えのっち 「え? PLからBSじゃないですか?」

Tさん 「あれ? 貸借対照… ?… 資産と費用はどっちだっけ?」

えのっち 「(資産と費用?)……えぇっと…、BL?」



『資産と費用はどっちだっけ?』

という公認会計士試験のレベルを超える命題に、僕は答えに詰まってしまいました。


なんでTさん(男性)とBLの話をせにゃならんのだ。笑



Tさんは不動産のことはもちろん、税法にも詳しい方です。

Tさんの名誉のために書くと、資産と費用は会計理論上の性質が似ています。

直感的に考えても、どちらも収益獲得のための手段であることから、似ていると感じるでしょう。


大家業においては、1つの取引を資産として会計処理するか、費用として会計処理するかの判断が重要です。


両者を選択できる場合、税務上は、もちろん費用計上した方が有利です。

(※間違っている人が多いですが、税金が安くなるからではないですよ!納税の繰り延べ効果があるからです。)


では銀行対策上は?

これは意見が分かれるかもしれませんが、僕は資産計上することをお勧めします。


銀行は金融資産や不動産以外のものに担保価値を見出さない事が多いので、費用計上と資産計上で迷うケースでは資産計上したところで財産評価(つまり債務超過か資産超過か)上あまり有利になりません。

一方、資産計上することにより、キャッシュフローからの弁済能力は大きく見せる事ができます。

資産計上された資産は、減価償却されます。

減価償却は非資金損益項目で、キャッシュフローを大きくします。


これは一種のマジックで、銀行が営業キャッシュフローと財務キャッシュフローは注視するのに、投資キャッシュフローはあまり見ないという特性があることに起因しています。



それと同時に、税額も小さくなります。

通常このように、税額を小さくすることと債務償還能力を大きく見せることは矛盾するので、できません。

減価償却資産の特権です。


もちろん銀行を利用する予定が無い場合や、十分に利益が出ている場合には、費用計上で良いと思います。



大家さんとして最低限知っておくべきは、資産と費用の税法上の取扱いの大枠だけです。

細かい税務や難しい会計理論は知らなくてもOKです。

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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム

千葉のアパートの入居者さんから、「テレビの映りが悪くなった」との連絡が入りました。

すぐに懇意の電気屋さんに見てもらったところ、
最初はアンテナの方向が変わってしまったのではないかと思ったそうですが、
実は共用部のブレーカーが落ちていました。

共用の電源から、テレビのブースターの電源を取っていたため、テレビの映りが悪くなったのです。

電気屋さんは、原因が分からないというので、しばらく様子を見ました。


夜になるとブレーカーが落ちるという事が分かりました。

優しい入居者さんがその度に連絡を入れてくれて、共用ブレーカーを復旧させてくれました。



もともと共用ブレーカーは、共用部の照明と浄化槽のブロアモーターとテレビのブースターに電力を供給しています。

そこへ取得後の改装で、新たにインターネットのルーターと自販機が加わりました。

で、思い当たるのが、自販機のホット商品が増えたこと。


自販機の業者さんに聞いてみると、設置している自販機は通常10Aなのですが、ヒーター使用時は13~14Aになるそうです。

どうやら自販機がブレーカー容量のトドメを刺したようです。


すぐにアンペア数をアップしました。

その後、共用ブレーカーの連絡は来ていません。

これから寒くなるので、気をつけようと思います。


入居者さんには、小さい事でも我慢しないて気軽に連絡をくれるようにお願いしてあります。

今回も入居者さんが教えてくれたおかげで、問題解決につながりました。

ありがたいことです。
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DATE: CATEGORY:勉強

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マンション大家さん「節税」横行 全国で7億円

検査院が国税庁に改善指示

 本来は消費税が還付されないマンションやアパートのオーナーに法の抜け穴を利用した租税回避行為が横行しているとして、会計検査院が国税庁に改善を求めていたことが3日、分かった。検査院がサンプル調査したところ、法の抜け穴を利用し、還付を受けた“節税”行為は全国で数百件、約7億円にのぼり、実際はこの数倍にのぼる租税回避が行われているとみて、国税庁は法改正も視野に全国的な実態調査を進める。

 マンションやアパートのオーナーが得る住人からの賃貸収入は、本来消費税がかからないため、オーナーらが建てたマンションなどの建築費にかかった消費税は還付されない。しかし、インターネットや書籍で、本来還付されないはずの消費税を還付させる方法があるとして宣伝されている実態があり、国税庁にこうした還付が全国でどれくらいあるのか調べるよう要請した。

 今回、明らかになった租税回避策は、アパートやマンションの住人から得た家賃には消費税がかからないが、自販機での収入、駐車場収入には消費税がかかることを利用したものだ。

 マンションを建てて住人から家賃を得ても、建築費にかかった消費税は還付されない。しかし、完成したアパートやマンションに住民が入る前にオーナーが自販機をアパート、マンションの前に置いたり、駐車場収入を得れば、マンションの建築費にかかった消費税が還付されることがある。実際はほかにも条件があり、かなり難しいが、こうした“法の抜け穴”を利用した複雑な租税回避策をオーナーに提供することで多額の相談料や成功報酬を手にしている税理士やコンサルタントが多いという。

 会計検査院は全国数十の税務署に提出された申告書をサンプル調査して、実態を調べた。

 その結果、こうした方法を使った還付が、平成19年に提出された申告書分だけで、約7億円分が見つかった。

 検査院は「租税回避策自体は違法ではないが、法の抜け穴を利用した事態が横行するのは好ましくない」として、まず国税庁に実態調査を行うよう改善を求めた。今後、国税庁は法改正を視野に入れるものとみられる。

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消費税法を勉強すると、いろんな裏ワザを発見できます。

その一つである、建物取得時の消費税還付は、大家さんの間で流行りました。

消費税法上は可能な仕組みであることを理解していましたが、僕はこれまでの建物取得にあたって、消費税の還付を受けませんでした。


理由は2つありました。

1つは、消費税の還付申告をすると高い確率で調査が入ること。

もう1つは、いずれ法整備されると見込んでいたことです。



税法に限らず、行政法や民法の特別法は、基本的に「遅出しジャンケン」です。

抜け穴がメジャーになれば塞がれます。

抜け穴を見つけて、それがメジャーにならないものであれば、利用する価値があります。

そういうのはコッソリ使いましょう。

ポイントは、個のレベルでも集団のレベルでも、「やりすぎないこと」です。


周囲に言い触らしていると、そのうちメジャーになって塞がれてしまいます。

例えばサラリーマンが所得税の還付を受ける方法が、本になって世に出てしまってからは、あのやりかたは使いにくくなってしまいました。

建物や航空機を買わずに手軽にできる点で便利に使えたのですが。



今回の建物取得時の消費税還付については、いずれ塞がれることは見通していましたが、その時期は見誤りました。

僕の予想では、消費税率の引き上げ時だったのですが、前倒しで着手されそうです。



税法に関して言えば、所得税法や法人税法は歴史があって、事例からのフィードバックで法律が更新されてきた期間が長いので、かなり練られてあります。

一方、相続税法や消費税法は、練りつくされてはいません。

特に消費税法は、昭和の税理士さんは細かいところまで分かっていない場合もあります。

そういう理由から、相続税法や消費税法は、抜け穴が多いのです。


ただし、今後は消費税率が上がって、所得税や法人税と比べて消費税法のプレゼンスが上がってくると思います。

そうなると消費税法の法整備も充実してきて、いま使える裏ワザのうち、メジャーなものから順に塞がれていくようになるでしょう。


その時点の条文に惑わされず、立法趣旨や常識を踏まえて大局的な妥当性を意識した方が良いように思います。
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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム

甲府の戸建は、プロパンガス会社に追い炊きにしてもらいました。

戸建でも無料で追い炊きにしてくれる会社があるのですね。

戸建は無料交換しないという業者が多くて一時は諦めていましたが、ある不動産会社さんがガス会社さんを紹介してくれました。



給湯器を換えたのですが、給湯器からキッチンまでの管が詰まっているようでした。

ガス会社は業務の範囲外ということで引き上げてしまいました。


そこで水道屋さんに来てもらって、見てもらいました。

水道屋さんのオッサンはメタボ気味で、んっんっと言いながらパイプレンチを回していました。

やはりお湯の給水管が詰まっているとのこと。

築後35年が経過していて、しかも半年くらい使わなかったため、管の内側が錆びて詰まってしまったようです。


オッサンは電話で同僚に電話を掛けて「鉄砲もってこい!」と言っていました。

たぶん水圧で管内を貫通させる道具だと思います。

鉄砲を使うところは立ち会わなかったのですが、たぶん、んっんっと言いながら鉄砲をやったのだと思います。



給排水のラインは、早くて20年で寿命が来ると言われています。

ただ、これまでの20年と、これからの20年は違います。

使われる管の材質が違うからです。

もっとも材質と同様に、使いかたの影響も大きいと思われます。

設備を良いコンディションで維持するためにも、空室期間は短くしたいものです。


これまでは管が詰まっていたら、配管をやり直さなければいけないと思い、戦戦兢兢としていましたが、場合によっては今回のように、鉄砲でんっんっとやれば大丈夫みたいです。

んっんっさん、ありがとうございました。 ←いつの間にか名前が決まった
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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム

長野の競売物件の改装に着手しました。


この物件のカギは、

①1XX万円の滞納管理費

②占有者(雀卓あり)の問題

でした。


①滞納管理費については、管理組合と交渉して全額債務免除となりました。

②占有者は3ヵ月にわたる交渉の末、立退料なしで退去していただきました。


3ヵ月分の賃料を支払ってすぐに出て行ってもらったほうが良かったのかどうかは分かりませんが、春が目前というわけでもないし、他の物件で忙しかったので、良しとしましょう。

不覚にも、雀卓をゲットしてしまいました。

動かないので捨てます。

業者に取りに来てもらっても1万円かからないと思います。


この物件の専有部分に係る問題点は、これで解決しました。

あとは通常どおり改装して募集します。



この物件の想定上の表面利回りは、ちょうど100%です。

状況が状況でしたので、特別に割安ということもなく、妥当な水準での取得だと思っています。



占有解除した日に、長野の大家の会を開催し、6名集まりました。

あこがれの まりおさんにもお会いできました。

絵と全然違うかたでした。笑
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