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上半期の会計処理が終わりました。



既存物件については、売上が20%アップで営業CFが50%アップです。

予定どおりです。



今年取得した物件については、まだ投資が必要なので、どうなるか分かりません。

今のところ、1月から6ヶ月連続で赤字を垂れ流しています。

7月からプラスになるかな?

でも累積ベースで年内に挽回するのは難しそうです。

試算だと、減価償却費を含めないで25千円の黒字の予定。

減価償却費の分だけ赤字になりそうです。


既存+新規の全体では黒字です。



大家業は、決算予測を立てやすい業種です。

今月の入居者は、ほぼ来月の入居者だからです。

究極のリピート商品です。


決算予測を立てやすいということは、決算対策を早くから打てるということです。

だから税金をコントロールしやすいのです。



例えば法人1名義と個人3名義であれば、

390万円の所得まで税金が掛かりません。


青色申告特別控除が65万円で、

給与所得控除が65万円~だからです。


キャッシュフローベースだと、390万円+減価償却費の分まで税金が掛からないのです。


物件を取得し続けること、
戦略的に修繕をすること、
減価償却費の大きい物件を取得すること、
各種所得控除をタイミングよく使うこと、

…これらのテクニックで、ある程度の規模までは無税で経営できます。
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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム

今日は大シマさんのところに行ってきました。

電話はたまにするけど、しばらくお会いしていなかったので、久しぶりに会いたくなったのです。

そしてちょうどお誘いをいただいたので。


リフォーム部材の見本帳が充実しています。

今後使ってみたい部材を発見しました。



ここのところあった、書くほどでもないことを書いてみます。


入居直後に洗濯機用の蛇口から水漏れがするという連絡を受けた

→ 蛇口がつぶれていたので、水道屋さんに連絡して、蛇口を交換してもらった


入居者さんから羽アリが大量発生したという連絡を受けた

→ 害虫駆除業者さんに連絡して、駆除してもらった(シロアリではなかった)


入居者さんから照明が点かなくなったという連絡を受けた

→ 入居者さんの了解をもらって、大工さんと一緒に後日見に行くことにした


浄化槽のメンテナンスをしたことがないことに気付いた

→ 浄化槽のメンテナンス業者さんに連絡して、点検してもらった



こんな感じです。


電話に出る

→ 電話をかける


の繰り返しです。


今月は電話が多かったです。

貸室が17しかないので、何の連絡もない月が多いです。


よく広範囲での自主管理は大変だと心配されるかたがいるのですが、
自主管理といっても、やることは電話に出て電話をかけるだけです。

管理会社と同じです。


まずは電話に出ることが大切です。

不安は時とともに大きくなるものです。

また相手のことを知らないと、疑心暗鬼になるものです。

電話に出て、相手の話を充分に聞けば、仕事の半分は終わりです。


どうしても自分が行かなければならない事態が生じた時のために、
物件はクルマで3時間以内に行ける範囲で買うというルールを持っています。
(千葉は例外です)

でも、どうしても自分が行かなければならない事態は、まだ発生していません。

究極的には、金消契約だけだと思います。


僕にとっては電話に出て電話をかけることよりも、毎月の管理費を負担する事の方が大変です。

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市役所との交渉の結果、固定資産税が今年から15%オフになります。


固定資産税は市町村が固定資産に対して課す地方税です。(地方税法348)

税額 = 課税標準 * 税率

ですので、課税標準、つまり固定資産税評価額を下げれば、税額が小さくなります。


固定資産税評価額は、市町村長が選任した固定資産評価員によって評価され、市町村長が決定します。

総務大臣が定めた固定資産評価基準を用います。

固定資産評価審査委員会が、固定資産評価額に関する不服を審査決定します。

詳しくは、地方税法の341~351あたりで勉強してください。



このような決定・審査プロセスを理解したうえで、市役所に交渉です。


納税者として、評価員になるべく低い金額で再評価してもらいます。

交渉の要諦は、「○○程度なら、審査委員会に不服申立をしない」と言ってあげることです。

そのぎりぎりの落とし所を探ります。


もっとも固定資産評価基準から外れれば、不服申立をしても蹴られます。

個別補正に関して、個別要因をどうとらえるかと個別要因がどのような影響力を持っているかをアピールすることだと思います。



今回の事案では、傾斜地について、それがガケであることを主張し、有効利用できないことを評価額に反映させることを要望しました。

市役所からの回答は、「土地見直しによる更正減」として評価額を15%減らすことでどうかと聞かれたので、okしました。

更正通知書が届いたので、これで決定です。

今年分の固定資産税が一部還付され、来年からは15%オフの金額で納税する事になります。



デメリットとしては、評価額が下がるので、融資判断にはマイナスに作用する可能性があります。

土地の場合は、相続税路線価が用いられる事が多いので、大きな問題では無いと思われます。
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