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DATE: CATEGORY:勉強

内閣府経済社会総合研究所景気統計部
消費動向調査

http://www.esri.cao.go.jp/jp/stat/shouhi/menu_shouhi.html


ここの統計を加工してみました。

09062901


○ 4年間で、使用年数が増えたもの

乗用車
DVDプレーヤー
パソコン
デジカメ
携帯電話

乗用車を除いて、デジタル家電ばかりです。
いわゆる白物家電については、短くなっています。


○ 故障が買換え理由として多いもの

洗濯機
掃除機
冷蔵庫
エアコン

白物家電ばかりです。
基本的な機能が変わらないから?


○ グレードアップが買換え理由として多いもの

デジカメ
DVDプレーヤー
携帯電話
乗用車

次々に新たな機能が加わるものが多いようです。
近々テレビも故障以外の買換えが増えそうです。



では建物は何年くらい使われているの?


総務省統計局のデータをあたっても、それらしいものは見当たりませんでした。

http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/kekka.htm
このあたり?



建物は他の諸財と異なって、それ自体の耐用年数の使用年数に対する影響度が小さいと思います。

理由とその例示としては


・建物はその付帯設備と関連してその価値を発揮するものである

鉄筋コンクリートの建物が100年使えるとしても、配管などが30年でダメになれば終わり。


・建物はその環境の変化によってその価値が変わる

むかしの商店街にある建物は、現在においては商業施設として使いにくい。


・特に居住用建物は所有者の個別事情の変化により使われなくなる

引越し・年齢や家族構成の変化により建物の価値を所有者が充分に引き出せない。



建物は建ってから何年くらいでその役目を終わるのでしょうね。

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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム

甲府の物件の残置物処理に行ってきました。

強力な助っ人のシンちゃんが最近忙しいため、今回は2日間の滞在。


ミッションは

・庭木の伐採

・燃えないごみおよび粗大ゴミの廃棄

です。



在日スーパーサイヤ人のシンちゃんに大まかにお願いすると、ものすごい勢いで仕事が片付いていきます。

「あのへんの木を切っといて。」

「うん、わかった。」

ブーン!バリバリ!!(チェーンソーの音)

庭木はサクサク切り刻まれ、「あのへん」の周りまで伐採され、敷地がツルツルになりました。



「この大きな家具、運び出せるように小さくして。」

「うん、わかった。」

ブーン!バリバリ!!(チェーンソーの音)

大型家具がチェーンソーでぶつ切りにされ、粗大ゴミに出されました。



シンちゃんはチェーンソーのエンジン音を聞くとハイになってしまって、どんどん作業をしてしまうのです。



そしてゴミ置き場でゴミを漁っている人をナンパし、物件まで来てもらって直接ゴミを持っていってもらうこと4回。

この方法だと、彼らは競合に先んじて欲しいものを確保できるし、我々にとっては残置物を遠くまで運ぶ必要がありません。

この手法は今回から正式採用することにします。

最近は鉄よりも電子部品や基盤から取れるレアメタルの方に仕事がシフトしているそうです。



庭がスッキリして風通しと日当たりが良くなりました。

ご近所さんにも好評です。



今回も山梨の友人たちが差し入れを持ってきてくれたり道具を貸してくれたり作業を手伝ってくれたりしました。

作業後、友人たちとワインの美味しい店でワインを飲まずにピザパーティーをしました。

仕事のような遊びのようなことをみんなと楽しくできるので、気に入っています。
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DATE: CATEGORY:勉強

新築物件には憧れます。


会計事務所時代のお客さんに、大家業をやっている人がいました。

その人は新築をどーんと建てて終わり。

残置物処理やリフォームをしなくても良いなんて、素晴らしいです。笑



さて100年に一度といわれる不況の時代です。

もっとも過去を辿れば100年に一度なのでしょうけど、今後は100年よりも短いペースでやってくる規模の不況だと思います。

こういう大ブレの時期に新築するのは、経営手腕が問われます。

資金調達が難しいことと、建設会社の信用リスクが大きくなるからです。

不況でなくても、建替時の逸失利益や建替直後の低稼働などで収益は一時的に小さくなります。



一方、景気が良くなる時期は、仕事が増えるので、急いだ作業になります。

また未熟な職員が増えます。

完成した建物の品質は低いです。

これはクルマでも何でも同じです。



先述のお客さんはベストタイミングで立てました。

景気後退初期です。

一つ大きなのを所有するのであれば、収益見通しが楽観的でなければ、この時期がベストです。

僕の場合は複数に分散させたいので、定期的に同程度の規模を取得していく事を目指しています。



景気後退初期には、建設会社は仕事が減るので、受注を頑張ります。

また作業員が余っているので、余裕をもって仕事をしてくれます。


先述のお客さんに教えてもらった業者の選びかたを公開します。

公共工事を受注するためには、「経営事項審査」を受ける必要があり、これにより建設会社は格付けされます。

この格付けによって入札への参加の可否が決まります。

審査は規模・技術・財務などの各項目の評点により行われます。

この格付けが下がると入札できる公共工事の対象が減るので、仕事が減ります。

格付けが下がった建設会社のうち、評点が高めで上位格付けの一歩手前の会社を選ぶというわけです。

例えば「格付けはBだけど、以前はずっとAで、Aに近いB」という会社が対象となります。

逆に格付けの範囲の下のほうの会社は、何かのトリックをつかって格付けを得ている可能性があるので要注意です。

懇意の業者さんがあって、そこの経営状態が良いのであれば、格付けに関係なく、その業者さんへお願いするのが良いと思います。

特に知り合いも紹介してくれる人もいなければ、このお客さんのような方法は合理的だと思います。




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DATE: CATEGORY:物件情報
掃除のついでに長野で落札した物件の代金納付をしてきました。


・住民票

・評価証明

・謄本

・振込金受領証

・切手・印紙


銀行や役所を手際よく回って上記必要書類を集める予定が、評価証明の記載様式が特異だったため時間が掛かりました。

市役所と裁判所を2往復してしまいました。

裁判所を介して法務局と市役所が調整し、書記官が「これでやりましょう」と言ってくれたので登記できることになりました。


入札保証金
124,000円

振込手数料
315円

売却代金の残り
392,000円

振込手数料
315円

登録免許税
71,400円

切手
1,050円


まとめると、

落札価額 516,000円 ?

諸費用 73,080円 ? (本体の14%)

取得価額 589,080円 (?+?)

です。


あぁそうだ忘れてた。

管理費等の滞納分が1,347,350円あります。



間取りは2LDK、駐車場1台付き、管理費等は月額5,000円です。

実際に締結された賃貸事例から求めると、表面利回りはピッタリ100%になります。(たまたまです)

今後は、占有解除と修繕にどれだけの時間とコストが掛かるかがポイントとなります。



この日は千葉の物件に3件の問い合わせがありました。

うち1件が決まりました。

ありがとうございます。
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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム

シンちゃんと長野の物件の掃除に行ってきました。

入居が決まり、引渡しが近いので室内の掃除をしました。


入居に先立って入居者さんが荷物を運び入れていました。

色々とお話して仲良くなったので、掃除は適当でも許してもらえました。笑


天井のボードがゆるくて、照明用の引っ掛けシーリングが取り付けられなかったので、
こういうことが得意な入居者さんに、「あとは やっといて!」とメチャ振りしておきました。

最低大家です。笑


引越し祝いとして照明2つとクネクネミラーを差し上げました。
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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム

開札が今年の1月15日でした。

代金納付期限が3月11日と決まったので、その前に前所有者(占有者)に会ってきました。

万が一どうにもならない人が占有していた場合、保証金の放棄という選択できるので、代金納付前に交渉するのが良いとおもいます。


こちらのスタンスとしては

?今後は賃借人として、そのまま住んでもらう

?明け渡ししてもらう

の順に収めたいのです。


?であれば初期の修繕費用が不要(というか繰り延べ)になるので、資金面で有利です。

ただし賃借人の属性は良いとは言えないので、注意が必要です。

これについては、「きちんと賃料を支払っていれば、見かけは今までと同じであり、ご近所さんに心配を掛けなくて済む」ということをアピールする事により、賃借人の意識の中で、賃料の支払の優先順位を上げてもらいます。


?であればリフォーム後、一般的な属性の入居者を期待できるます。

物件引渡しの履行がスムーズにいくかどうかがカギです。



交渉の流れを一般論で書くと…

?
自己紹介をして、自分が落札したことを告げる。
いまは無権原で住んでいる状態であることを教える。

?
いつまでにどうしたいかを聞く。
(この時点では、通常出て行かなければならないと思っている。)

?
出て行く事のほかに、賃料を払って住むことも選択できる事を告げる。

?
考えてもらって、いつまでにどうするか、それが守れなかったらどうするかを決めてもらう。

?
約束したことを守る人であることを信じている事を伝えて、何か役立てる事があったら協力する旨を伝え、「よろしくお願いします」と頭を下げて帰ってくる。

と、なります。



ポイントは

・何にでも期限を設ける

・こちらからは選択肢の提案のみで、約束は占有者自身に決めてもらう

・敵意が無いこと、協力してもらえればありがたいこと、明け渡しの履行のため協力は惜しまないこと、信頼していることを分かってもらう

です。



あとになって教えてもらったことですが、本件では占有者は「買受人を怒鳴りつけて追い返して居座るつもり」だったそうです。

たしかに最初にお会いした時は怖かったですが、これまでの経緯やこれからどうしたいかをお聞きしてこちらの話もしたりしているうちに打ち解けてきて、最後には「母さんの料理は最高だから食べに来い」とか、「うちに泊まりに来い」(誰のうちだと思ってんだよ!笑)と言ってくれました。

一番嬉しかったのは、「えのもっちゃんの為なら迷惑かけらんないから、ちゃんと出て行くよ!」と言ってくれたことです。

ただ、こういう調子の良い人は考えがコロコロ変わる可能性があるので、約束した後に定期的に電話を入れて、片付けの進み具合を聞くとともに、必要なら手伝いに行く旨を伝えました。



4月末に明け渡す約束をして、カギをポストに入れておいてもらいました。

5月になってからポストを見たら、ちゃんとカギが入っていました。

手紙とともに。


------

カギを入れておきます。

荷物が残ってしまいました。

申し訳ございません。

よろしくお願いします。

------


民事執行となると、時間も費用もかかります。

占有解除のための民事執行をやったこともありますが、できれば占有者の意思により明け渡していただくのが、お互いに気持ちが良いでしょうね。

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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム
これからやること。


○水道

ふろのシャワー水栓交換

ふろのもう一つの水栓を閉鎖

シャンドレ交換

1Fトイレのウォシュレット交換

1Fトイレの水漏れ修理

1Fトイレのタンク内修理

1Fキッチンの混合栓交換

1Fキッチン交換


○サッシ

玄関サッシ交換 (あるいはノブのみ交換して他を塗装)

勝手口の調整


○大工・その他

2F西側の雨どい修理

1F床ベニア貼り

1Fランマを塞ぐ

キッチンのステンレス交換 (あるいは清掃)

キッチンパネル貼り (あるいはステンレス)

エアコンの穴を塞ぐ

庭木の伐採


○電気

スイッチプレート交換

モニターホン位置変え

電話線が複雑になっているので、スッキリさせる

無線のケーブルを邪魔にならないようにする

変なコンセントは無くす

1Fキッチンの換気扇交換


○サーモグレーズ

風呂~洗面~トイレにかけて施工

いままでサーモグレースだと思っていましたが、サーモグレーズの間違いでした。笑


○塗装

カーポートの柱

室内の柱と壁


○クロス・建具

1FのみクロスとCF

2Fはクリーニングのみで何とかする

障子とふすまの張替え



ご参考までに、やりたいけどやらないことも挙げておきます。


外壁塗装

屋根塗装

カーポートの波板交換

2Fクロス

2Fスイッチプレート交換

駐車場砕石敷き

鉄塔(!)の撤去

風呂の改装

ダイナマイトを使用した建物の解体

境界杭を(こっそりと)外側にずらす



元の住人は、良いときには預金が1億もあった方なので、掛けるところには掛けてあります。

良いもの(だけど換金価値の無いもの)が転がっていたりします。



建築されてから30年以上の歳月が経過しています。

その間に溜まった澱を取り除いて、元の状態に戻すことをします。

元の状態といっても、現代版の元の状態です。
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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム


3月に取得した甲府の戸建のリフォーム計画を考えています。


2月に取得した千葉のアパートに注力していたので、後回しになっていました。

最大の関門である占有解除が意外とあっさり終わったので、あとはいつもの残置物撤去&リフォームです。



09060801


09060802


09060803



2枚目の玄関ですが、どうしたもんでしょう。

開けるときに親指で下げる部分?が調子悪いです。

カギのプロフェッショナルである現地の知人に見ていただいたところ、古すぎて同社製の交換品が無いそうです。

だから再塗装しても、他社の部品を無理やり付けるために、加工が必要とのことでした。


やはり交換でしょうか。

ゴミが出るのは嫌だなあ。

良い方法があったら、教えてください。



残置物については、ただやるのみです。

ゴミ袋は既に50枚消費していて、あと30枚は追加で必要となりそうです。

リフォームのゴミがまた出るので、合計100枚くらいのゴミ袋が必要ですね。

ゴミを収集してくださるかた、ありがとうございます。



いまのところ、

・ゴミを売って650円ゲット

・落ちていた小銭600円ゲット
他にプラスチック製の100円玉がありました。
シンちゃんと一緒に、ずっこけました。

・MGS3の攻略本ゲット

・ビンテージ(賞味期限切れ)カルピスをシンちゃんがゲット
シンちゃんの知り合いのカルピス製造者は、賞味期限切れが美味しかったと言っていたそうです。

・コルクボードをシンちゃんがゲット
ちょうど欲しかったそうです。



前回の燃えるゴミの日に、燃えるゴミを半分出しました。

今月下旬に月に1回の燃えないゴミ&粗大ゴミの日があるので、もっさり捨てようと思います。

この地域は10月からゴミの出し方が厳格化されるようなので、それまでにはリフォームまで終わらせないといけませんね。

がんばります☆
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DATE: CATEGORY:ブログ紹介

東京に住んでいる地主さんを訪ねて、駐車場用地の賃貸借契約の詰めをしてきました。

前回の約束よりも1.67倍の高値で賃料が決定しました。


そして

「銀行口座は全て妻に任せているんじゃ。最初の地代は現金で持ってきてくれんか。わしの小遣いになるのじゃ。わっはっはっ。」

と言われました。

民法の原則、「持参債務」の原型です。

そんなことより、警視庁で教えている剣道の師範より奥さんのほうが強いってこと?



今回の東京での過ごしかたは、

haruchan61さん

に取りまとめていただきました。

初めてお会いしたのですが、笑顔のステキな女性でした。

だんなさまも仕事を休んで来てくれました。

良い夫婦です。



そして、

vittoさん

に都心のグリーンスポットを案内していただきました。

(翌日の内輪だけの物件鑑賞会にも、vittoさんのご好意とharuchan61さんのお取り計らいにて、ご一緒させていただくことができました)



ばったり、

たまこさん

にお会いしました。

ナンパするのを躊躇してしまいそうなほどの美人でした。

プロフの写真はカムフラージュです。



途中、先日都心に物件を取得された

takaさん

も加わって、件の物件を拝見させていただきました。



その後、夜中まで色々なお話をしました。

で、終電を逃しました。笑

で、で、Sさんの高級外車で東京の端から端まで送り届けていただきました。

Sさん本当にありがとうございました。

不謹慎ながら、ゆっくりとSさんのお話を伺う機会を得られて、終電を逃してラッキーだったと思っています。笑


みなさんのおかげで、充実した2日間となりました。
ありがとうございます。


vitto組長からは、築古組の名古屋支部をと仰せつかりました。

まずは若頭を探さねば。

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