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DATE: CATEGORY:勉強
賃貸物件を中古で購入すると、多くの場合すでに賃貸借契約が売主との間で締結されています。

一般的には売主から賃借人に大家が代わった旨の連絡を入れることになります。


これについての法律的構成を書いてみようと思います。



?賃貸借契約

賃貸借契約は、「賃貸人が物の使用収益を賃借人にさせる事を約し、賃借人がその賃料を支払う事を約する事によって成立する契約」です。(双務契約・有償契約・諾成契約)

有償契約ですので、売買の条文が準用されます。(559)
つまり他人物売買が合法であるのと同様、他人物賃貸も合法となります。



?債権譲渡

賃貸借契約における賃料請求権および賃借権は債権です。

債権譲渡は原則有効で、譲渡の対抗要件は
・譲渡人から債務者への通知
・債務者の承諾
これらを確定日付証書により行うことです。(466・467)

この通知の到達の前後を以って、優劣を決めます。(宅建の範囲です)
これは譲渡人が債務者と通謀して通知のあった日時を遡らせることを可及的に防止するためです。


債権として手続きするとしたら、売主から賃借人への通知ないし賃借人の承諾を内容証明で行うということになります。



?賃借権の物権化

債権は原則として第三者に対抗力が無く、不動産賃貸借において賃借人の地位が弱いため、民法は不動産賃借権を他の賃借権と区別して強化しています。


物権とは、物を支配して排他的に利益を享受する権利とされています。
債権が特定人に対して一定行為を要求する権利であるのに対して、物権には次のような特徴があります。

・直接支配性(権利内容を実現するのに他人の行為を必要としない)
・排他性(1つの物に同じ内容の他の物権が成立しない)

このような物権特有の性質を、不動産賃借権にも導入して強化しています。


1.対抗力の付与

不動産が譲渡された場合、賃借権を通常の債権と考えると賃借人は賃借権を買主に対抗できないことになります。
このため、買主は賃借人に対して不動産の明け渡しを求めることが可能となってしまいますが、賃借権に対抗力を付与するため買主はこのような主張ができず、賃借人は保護されます。
(605・借地借家10-1・31-1)

2.存続期間の長期化

借地借家法により、存続期間が長期間に定められたり、解約に正当事由が必要とされています。
(借地借家3・6・28)

3.譲渡性

民法では賃借権の譲渡・転貸を認めていません。(612)
しかし判例は612条の適用範囲を限定しています。
また借地借家法19において、裁判所の許可により借地権の譲渡・転貸を可能としています。

4.妨害排除請求権

判例では対抗要件を備えた賃借権に妨害排除請求権を認めています。
(そうでない場合は、賃借人が賃貸人の物権的請求権の代位行使を行う必要があり、この方法では手続きが面倒です。)


賃借権は民法において債権として構成されていますが、上記のように、その実態は物権たる地上権の機能に類似していて、その違いは小さくなっています。

よって賃借権の二重設定があった場合は、債権的に確定日付で優劣を決めるのではなく、不動産物権の対抗要件の先後で決すべきであるとされています。



?賃借権の譲渡

賃借権の物権化により、賃借権の譲渡性は緩和されているものの、原則としては賃貸人の承諾が必要とされています。(612)
これは賃貸借が当事者間の信頼関係に基づいていて、無断譲渡があれば通常当事者間の信頼関係が破壊されるからです。

大家にとっては入居者が誰であるかは
・賃料回収の確実性
・目的物の使用方法
に影響があり、重要な事項となります。
ちゃんと支払ってくれて大切に使ってくれると思うから、その入居者に貸しているわけで、入居者が変わればその前提が崩れます。
賃借権の譲渡は制限されて然るべきでしょう。



?賃貸人の地位の譲渡

一方、オーナーチェンジの場合は違った判断となっています。

売買において、目的物の所有権が買主に移転することは約されますが、当該目的物に係る賃貸借契約はどうなるでしょうか。

民法は賃貸借を債権として構成していますので、一つ一つの賃貸借契約につき債権譲渡の手続きを取る必要が生じるようにも解せます。

確かに契約当事者たる地位の移転は合意によって始めて生じるのが原則ですが、買主は賃料を取得して投下資本を回収するのが賃貸借を前提として取引している売買当事者の意志に合致します。
またオーナーチェンジは使用収益債務の免責的債務引受にあたるわけですが、賃貸人の目的物を使用収益させる債務は、目的物の所有者であれば誰でも成すことのできる債務なので、賃借人の同意は不要と考えられています。

このように売買に賃貸借契約が付随し、買主は目的物の所有権移転登記を具備すれば賃貸人の地位の移転を対抗できるとされています。
この場合、債権譲渡の対抗要件は不要であるとされています。



?滞納賃料・敷金

旧賃貸人の下で発生した滞納賃料債権は、別途債権譲渡の手続きをとらない限り、新賃貸人に承継されるものではないと考えられています。

敷金は賃貸人の担保として機能するものであり、担保は被担保債権と共に移転する(担保の随伴性)ものなので、敷金返還債務も新賃貸人に承継されます。
もっとも移転時に賃料の滞納などがあれば、その債権額を控除した残額が移転することになります。
そうしないと旧賃貸人の下で敷金が担保としての機能を果たさないことになるからです。



?賃貸人移転の通知

仮に賃貸人の地位の移転の連絡が賃借人に伝わらなかった場合、賃料の誤払いが発生することになります。
極論を言えば、登記が移転していればオーナーチェンジの連絡がなくても賃借人は新オーナーへ賃料を払わなくてはならないのですが、いちいち登記を見ている賃借人はいませんので、売主から通知ないしは、売主の委任により買主が通知することになります。

間違えて売主に払ってしまった分は、買主から売主に対して不当利得返還請求(703)することになります。



法律を応用して仕事に活用するためには、法律の基本が分かっていないとできないので、このような勉強をしました。
先日落札した区分マンションや3月に取得した戸建は民法の応用ができるので、やっと勉強したことが使えて嬉しいです。
勉強しても、その内容が日の目を見ることは僅少なのが辛いところです。苦笑


普通に大家さんをやるだけなら、信頼できる不動産屋さんに丸投げしておけば良いと思います。

?~?は宅建の範囲だったと思います。
4択なので、こんな法律の勉強をしなくても、常識と感でいけると思います。
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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム

3月に取得した甲府の戸建の改装に着手しました。

口約束の占有解除は履行されていました。
約束どおり、カギがポストに入れてありました。



一人だと2週間かかるであろう作業も、シンちゃんと2人でやったら正味2日で終わりました。
45Lゴミ袋を50個くらい、燃えるゴミに捨てました。
ご近所の皆さん、ごめんなさい。笑


シンちゃんとイタリアンのお店に行って、「真夜中のパスタ」というメニューを食べた夜、シンちゃんが真夜中に鼻血ブー。爆
こんど実験に「夜明けのコーヒー」を飲ませてみようかな。
その前に「午後の紅茶」かな。


初日は現地の友人が代わる代わる4人も訪問してくれて、差し入れを持ってきてくれました。
おなかいっぱいでした。

翌日になったら、だーれも来んがな。笑

3日目に手作りしフォンケーキの差し入れがありました。
みんなありがとう!


夜景の見える露天風呂の温泉に行ったり、
美味しいイタリアンのお店に行ったり、
お菓子工場でアウトレットのお菓子の袋詰めをやったり、
…仕事か遊びか分からないような3日間でした。


残置物の一部をハードオフに売って650円ゲット!
欲しかったメタルギアソリッド3の攻略本をゲット!
100円玉と500円記念硬貨をゲット!

シンちゃんは欲しかったコルクボードと、ビンテージのカルピス(大丈夫か?)をゲット!

重量350kgの耐火金庫ゲット! ←どうすんだよコレ
新価で40万円するらしいです。

権利証どっさりの不動産投資家の皆さん、要りませんか?
いまなら僕のサイン付き。



家の中はゴミ出し待機中の燃えないゴミと粗大ゴミだけになりました。
「だけ」と言っても、すごい量ですけど。
あとは物置と庭の大量残置物です。



最後に、セミリタイアしている高校の先輩宅に寄って帰ってきました。


次は燃えないゴミの日を狙って行ってきます。
燃えないゴミの日は月に1回だけなのです。
残置物撤去の初日が燃えないゴミの日でした。
タイミング悪すぎ。爆死


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DATE: CATEGORY:物件情報

先日書いた、区分マンションへの久々の入札。

落札できました。

ありがとうございます。



・使用借権を権原に雀卓と共に占有している第三者の占有解除

・管理組合との交渉(滞納管理費の債務免除)

この2つが大きな仕事となりそうです。

これらと管理状態が悪いことが前回の期間入札および特別売却で売れなかった原因と思われます。



上記2件が片付けば、あとは普通の大家業です。
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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム

さっそく行ってくれたクリーニング屋さんから連絡がありました。

「別にキレイですよ。やることないです。」

えーー!

「神経質な人なんじゃないですか?先々面倒ですよ~こういう人は。」

ええーー!!

「あ!ゴキちゃんが落ちてました!これを見ちゃったんじゃないですか?ま、何かやっときます。」


こんな感じでした。

小さい仕事がより小さくなってしまって申し訳ないです。



そんなやり取りをしていたら、内見があって、また申し込みをいただけそうです♪

「いまならキッチンの色を選べますよ!赤でも白でも黄色でも。」

と言っておいたら

オーダー、「茶色」。

…渋すぎる。

キッチンに似合う、茶色のカッティングシートなんてあるのかなあ。



大シマさんにご紹介いただいた某ブログアイドルの方の会社から、駐車場用地の整備の見積りが上がってきました。
(依頼から現地調査・見積書送付まで驚異的な早さでした。大シマさんパワーだと思われる。)

クラクラしました。


考えようによっては、駐車場が無ければ空室も稼動しないわけなので非常に良い投資です。

また金額的に償却資産と即時償却との間で税務上の有利選択ができるので、美味しいといえば美味しいです。
こういう場合は基本的に資産計上します。
(理由は時間の有るときに書きます。)

用地は賃借権なので権利が弱いのがネック。

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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム
入居者さんの利便のため、契約日より前にカギをお渡ししました。

そしたらクレームが!


「部屋が汚い!」との連絡を仲介業者さんからいただきました。

どうやらクリーニングした後に時間が経っていて、その間に虫が入り込んでいたようです。

クモの巣とか虫がいっぱいだって。怖


近所だったら急行してチャチャッとやってくるのですが、物件は千葉。

いつもお世話になっているクロス屋さんがクリーニングもやっているので、お願いする事にしました。

期限は明後日までなのですが、応諾してくださりました。


段取りをつけたところで、

・入居者さんに「お詫び」と「対処予定日」のご連絡

・仲介業者さんに「段取り完了」「入居者さんへのお詫び完了」「感謝」、のご連絡


とりあえずは入居者さんが優しい人で良かったです。

やっぱり立ち上げ直後は、気が抜けませんね。


余裕を持って引渡しをしておいて良かったです。

生活が始まってしまうと、制限が多いですから。



一つの問題に対して、たくさんの解決策があります。

どれが正しいのかは、やってみる前には分かりません。

やった後にも分かりません。



巧 詐 不 如 拙 誠

巧詐(こうさ)は拙誠(せっせい)に如かず


言葉巧みに人を欺くことは、拙くても誠意ある正直さには及ばないという意です。

巧詐拙誠(こうさせっせい)とも言うそうです。

徳に勝る才を持つものの行いは、空回りするばかりということですね。

韓非子は一般に性悪説と言われていますが、色んな切り口があると思います。
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DATE: CATEGORY:物件情報

何年かぶりに、区分マンションに入札しました。



資料によると、

管理費滞納額: 455千円

管理会社の管理組合に対する債権のうち、当該専有部分に係る金額: 892千円

管理状態: 劣る

占有状態: 使用借権に基づく第三者の占有


内部写真には雀卓が写っています。

ついでに鑑定評価書は、鑑定評価の基準を大幅に簡略化した、いわゆる不当鑑定です。

この参考にならない鑑定評価によると、
競売市場減価率が△40%
2回目の期間入札に際しての売却基準価額の改定率が△40%
なので、
理論的には他の条件がそのままでの状態を所与とした正常価格の64%引きということです。(売却基準価額ベース)
また正常な状態を所与とした正常価格の78%オフです。(売却基準価額ベース)

買えちゃったら、この物件の状態を正常化(占有解除・雀卓撤去・管理費納付)をします。



前回の期間入札では入札が無く、その後の特別売却でも手が上がらなかった物件です。

買えちゃったらどうしよう。笑

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DATE: CATEGORY:勉強
「利回り」

…投資元本に対する、利子も含めた収益の割合



?利回りと表面利回りの違い

1.
利回りの分母は投資元本であるのに対し、
表面利回りの分母には、取得時の諸経費を含まない。
投資元本の一部としての不動産価格のみを計上する。

2.
利回りの分子は利益であるのに対し、
表面利回りの分子には、不動産から生み出される一期間の総収益のみを計上する。

2-1.
表面利回りの分子には、不動産が生み出す一期間の総収益を計上するが、総費用は計上されていないので、
利回りへの補正を行うにあたっては、総収益に対応した総費用およびそられの将来の動向を見極める必要がある。

2-2.
表面利回りの分子には、元本たる不動産価格の変動が反映されない。
なお、利回りの分析期間における不動産価格の変動は、主として
(1)減価償却による価値の低下
(2)市場動向による価格の変動
の2つの要素に分けることができる。

この場合において、(1)減価償却による価値の低下については、
上記2-1.における総費用の計算上、減価償却費を考慮した場合においては当該減価償却費を元本たる不動産価格の変動から控除して計算し、
上記2-1.において考慮しなかった場合には、利回りの分析期間における(2)市場動向による価格の変動において考慮される。



?不動産の収益分析に表面利回りが用いられる理由

不動産はその持つ個別性の故に他の不動産または他の財との収益力の比較が難しい。
具体的には不動産はそれぞれ規模・用途・構造・品等・立地・管理の良否・設備の機能性・公法上の規制・私法上の成約・権利の態様・非流動性・資産保全上の安全性・地域の動向等の個別性を有しており、
収益分析上において、それらを定量的に反映させる事は困難である。

そこで詳細な分析の前段階としての、大まかな指標が必要となり、
収入を価格で除した表面利回りが用いられる。

収入・価格は共に、不動産の個別的な情報のうち収集しやすい要素である。



?表面利回りの補正

投資家が求める結果は利益であり、その利益を投資元本に対して効率的に獲得するために、投資家は投資判断の一つとして利回りを検討する。
不動産投資家も求める結果は利益であるから、表面利回りによって大まかに判断した投資対象について、詳細に検討し、表面利回りを適切に補正することにより利回りを求めて、投資判断の一材料とする。


前記?の1.について

取得時の諸経費を考慮する。
一般に規模が大きいほど、投資元本に対する諸経費の割合が小さくなる。

また利回りは、いわゆるROAであり、不動産投資においては自己資金と借入金によって不動産を取得する事が合理的であるため、ROEでの分析も必要となる。
そこで物件自体が有する資金調達能力を勘案する必要がある。


前記?の2-1.について

総費用を考慮する。

管理費・修繕費・募集費用・公租公課・保険料・支払地代等のほか、総収益の算定において空室損や貸倒損を考慮しなかった場合にはそれらの額を総収益から控除する。

一般に
・管理費は賃料に比例
・修繕費は建築規模に比例
・募集費用は賃料に比例し、地域の動向により変動
・公租公課は建築規模に比例し、構造によってRC>S>Wとなる
・保険料は建築規模に比例し、構造によってW>RCとなり、築年や建築の仕様・建物の用途によって異なる
という傾向がある。

募集費用および修繕費の一部については、入退去のサイクルに比例する。
入退去のサイクルは一般に、シングル>ファミリー>戸建の順に頻度が高い。


前記?の2-2.について

元本たる不動産価格の変動を考慮する。
この場合、将来に対する楽観的な判断をすべきではない。

建物・設備等の償却資産については経過年数よりも経済的残存耐用年数に重点をおく。
減価償却費は適正な期間損益を計算する場合と異なり、不動産の実態に即応して適切に見積もる事が必要で、一般に築後間もない期間は急速に減価するが築年数が経つにつれて償却スピードは遅くなる。

土地利用に関する計画・規制により価値が変動する可能性や、建築基準法等の変更による追加的な費用の発生を考慮する。

投資用不動産については、投資家が指標とする利回り等の変動に伴って不動産価格の水準が変動する事に注意する。



?まとめ

表面利回りが同じでも次のようなもののほうが、投資対象として優れている。

・取得時の諸経費が小さい

・担保価値が大きい

・シングルよりファミリー、ファミリーより戸建

・値上がりしそうな場所

・使える期間が長い

・今後不動産投資家が注目しそう (ひと昔まえで言えば、賃貸戸建や住宅地域に存する面大地)

・現行の賃料が適正な賃料よりも低い (容積率未消化の割合が大きい場合も含む)



このような観点から見ると、一見パッとしない不動産であっても、実は収益力が高いものがあります。
そして放置されています。

表面利回りは、その把握のし易さから多いに利用価値があります。
ただ一手間かけて投資家の目的に近似する「利回り」を求めることにより、こっそりと(≒表面利回りはそれほどでなくても)高収益の物件を取得する事ができるのです。
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DATE: CATEGORY:未分類
このまえテレビでやっていた「ナニワ金融道」を録画で見ました。

帝国金融が肉欲企画のビル開発に融資をする話です。


肉欲のビルには、既にノンバンクからの抵当権が打たれているのですが、帝国が肉欲への融資の際に代物弁済予約と短期賃借権を付けます。
代物弁済予約を打たれた時点で肉欲は帝国を警戒すべきなのですが、肉欲は法律なんか関係無しのイケイケのワンマンタイプなので、帝国の描いた絵のとおりに話は進んでいきます。
別ルートで帝国は肉欲のビル計画を破綻させ、肉欲企画をつぶします。
最後にノンバンクに滌除(てきじょ)を付きつけて、乙なしの不動産を手に入れるという話です。



帝国側は、このように話が上手に進んでいかない場合の対策をちゃんと講じています。

・長引いた場合は、肉欲の振り出した手形をノンバンクに買い取らせる

・競売になっても帝国は阻害要因を何重にも駆使して、数回目の期間入札で落札する

・仮に落札等によって他者に所有権が移ったとしても、短賃が効く



所有権が移転すれば、滌除権者は帝国で、債務者は肉欲のままですから、滌除金額と抵当権設定額の差の分だけ、肉欲から帝国に利益が渡ったことになります。
しかし結局は肉欲も飛びますので、ノンバンクがかぶることになります。

肉欲に資金の余裕があったら、自分で滌除を使えたかもしれません。

もしも帝国と肉欲がグルだったらと考えると、ぞっとしますね。



帝国は融資をするにあたって抵当権を設定していません。
これは併用賃貸借として、賃借権の効力を否認されないための方法です。

競売になった場合、抵当権と用益権の調整を図るために、短期賃貸借者は落札者に優先して用益できるというルールがあります。

これを逆手に利用して、競売時に配当の見込めない低順位の抵当権者が短期賃借権を登記します。
こうすることで債権者としてのプレゼンスが上がるからです。

しかし併用賃貸借は実体が無いので無効とする判決がありました。
そこで抵当権を打たずに賃借権だけを打ったのです。



代物弁済予約については、債権額を上回る分の清算義務を認めた判例があるため、現在ではこのようなことは出来ません。



このような法律の基礎が、不動産投資には必要だと思います。

でも、いちいち法的手順を踏んでいたのでは迂遠です。

法律の基礎の上に、人間心理のお勉強や、自分の人間力を高めることにより、どんどん仕事が捗るようになります。

あっさりした案件で高収益なのが、一番なのですけどね。



ナニワ金融道のなかでは、灰原と肉欲が人間的にマトモだと思います。
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以前申し込みがあった賃貸借の案件、
昨日1件、今日1件の契約の締結となりました。

これで月売上が10万円アップです。


でも、ここのところ不動産のほうはお留守になっています。汗


千葉に3室

長野に1室

甲府に1室

計5室が、まだ稼動していません。


うち4室は稼動不可能状態ですので、季節が…とか、今年は賃貸の動きが…とかの問題ではなく、
単に僕の怠慢です。

この怠慢の対価は、平均単価を月額5万円として、毎月25万円になります。

4ヶ月で100万円です。


今日はプレジデントという雑誌を走り読みしました。

変動損益計算書ネタが多かったです。

管理会計に詳しい人にとっては当たり前ですが、不動産貸付業は固定費産業で、限界利益率がおよそ100%(変動比率が僅少)です。

つまり利益の売上に対する弾力性が極めて高い事業モデルです。

そのため、一にも二にも売上の増加を(売上の質を落とさずに)目指すべき事業なのです。



今月中は緊急事項でなければ不動産関係は対応しないことにしているので、もったいないけど4室放置は仕方ありません。

仮に不動産関係に時間を割けるとしても、全室をフィニッシュするのに2ヶ月は掛かりそうです。

ニートの僕には、適正な在庫水準かもしれません。笑

6月から8月くらいまでは、不動産で遊べそうです。

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不動産には、毎年固定資産税が課せられます。

同様に、机やイスやパソコンも毎年固定資産税が課せられることをご存知でしょうか。


事業に使う固定資産に掛かる固定資産税を、償却資産税といいます。

備品や器具などに掛かります。

土地・家屋・車両には、償却資産税は掛かりません。

ただしそれぞれ固定資産税と自動車税は掛かります。



土地の固定資産税は路線価に基づいて、

家屋の固定資産税は総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて算出します。


家屋については、再建築費評点数 × 経年減点補正率 × 単価

で算出するので、いわゆる銀行の積算評価よりも、理論上は細かく評価できます。


電気工事などをして資産計上した場合、原則的にはその資産に償却資産税が掛かります。

しかし、それが建物と附合している場合は、それも含めて建物とみなし、償却資産税は課されません。

理屈のうえでは、上記の算式において評点数に反映されることにより固定資産税が課されることになるのですが、現実は#$%&’(

ですので、建物の戦闘力を上げるための設備投資は、償却資産税が課されることはなく、かつ固定資産税にも反映されにくいのです。

これは固定資産税・償却資産税の圧縮とともに、相続税の圧縮にもなります。


さらにさらに、所得税法または法人税法上の減価償却資産としては、建物に区分されない場合もあります。

およそ建物以外の資産は建物よりも法定耐用年数が短いので、ここでもメリットがあります。



なお、平成16年に施行された地方税法343条9項では、

「家屋の附帯設備(家屋のうち附帯設備に属する部分その他総務省令で定めるものを含む。)であつて、当該家屋の所有者以外の者がその事業の用に供するため取り付けたものであり、かつ、当該家屋に付合したことにより当該家屋の所有者が所有することとなつたもの(以下この項において「特定附帯設備」という。)については、当該取り付けた者の事業の用に供することができる資産である場合に限り、当該取り付けた者をもつて第一項の所有者とみなし、当該特定附帯設備のうち家屋に属する部分は家屋以外の資産とみなして固定資産税を課することができる。」

とされました。


簡単に言うと、

「スケルトン貸しなどで、テナントが取り付けた建物附帯設備は、固定資産税をテナントが払う」

ということです。


この設備が評点数に反映されないのであれば、関係の無い話なのですが、

償却資産税の免税点150万円の規定と共に小細工すれば評点数を下げられますね。



まとめると、

建物に対する設備投資は

・物件の収益力アップ

・固定資産税・償却資産税の圧縮

・所得税・法人税の圧縮

・相続税の圧縮

というメリットがあるということです。


築古物件の改装をされている資産家系大家さんがいますが、税務上の切り口から見ても、非常に上手くやっているなあと思います。
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