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DATE: CATEGORY:未分類
先日のトリプル榎本さん物件、

見てきましたよ。


エライことになってましたよ!!



奥のほうが斜面になっていて使えないという話でしたので、上手くやれば担保価が大きく取れるのではないかと思っていたのですが…

こう(△)じゃなくて、こう(▽)でした。


09043001


元々は、もう少し奥まで平坦だったようですが、豪雨や河川の浸食により、土地が後退してしまったようです。

落差、数十メートル。

崖の奥に、かつてのフェンスが落ちかかっています。

痛々しいです。



このアパート、ポニョが住んでるかも。

ポニョって家賃払ってくれるのか?



因みに所在地の県には、いわゆる「がけ条例」が無いそうです。

愛知・岐阜・千葉には有ることを確認していますが、さすが脱ダム宣言しているだけあって、土砂崩れなんて気にしないんですね。笑


今のところ建物には影響していないようですが、このまま崖が後退してくると、将来どうなるか分かりません。

でも、もしかしたら既に建物の下は空中かもしれないです。

住民の精神力で浮いているのでしょうか。

ニュートンから受け継がれる古典物理学では説明が付きません。

量子論の世界です。





この土地なら、立派な減価償却資産です。

でも、ちょっとキッツイわ~

保険かけたら収益があがるかな?
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DATE: CATEGORY:勉強
「建築物の敷地は、道路に二メートル以上接しなければならない。」
(建築基準法第四十三条)


43条を満たしているかどうかで宅地の経済価値は大きく変わるので、物件の検討には敷地と道路の関係がとても重要。


「道路」とは?

「この章の規定において「道路」とは、次の各号の一に該当する幅員四メートル以上のものをいう。」
(法42)


?道路法による道路
(42-1-1)

通称「1号道路」


?都市計画法等による道路
(42-1-2)

通称「2号道路」


?法が施行された際、既に存在する道
(42-1-3)

通称「法以前道路」「既存道路」

これには私道も含まれる。


?都市計画法等で2年以内に道路をつくる事業が予定され、かつ指定を受けたもの
(42-1-4)

通称「計画道路」

これは、完成したら?か?になる。


??~?以外の私道で位置指定を受けたもの
(42-1-5)

通称「位置指定道路」

まれに4m未満のものもあるらしいです。
私権の制限がある場合があります。


??の場合で、4m未満で、既に建築物が立ち並んでいるもので指定を受けたもの
(42-2)

通称「2項道路」「みなし道路」

セットバックあり。


?「敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限り(接道義務)でない。 」
(43但)

通称「43条1項但書道路」(道路とは限らない。少なくとも建築基準法の道路ではない)

接道義務の救済措置。


建築が可能な敷地は?~?に2m以上接しているか?に該当する敷地のみです。

あとは日曜とか夜とかにチャチャッと造っちゃうとか。笑


この法律(特に43-1但)の運用は、地域によって違います。

権限が特定行政庁(市町村長や知事)にあるからです。


競売を見ていると???が良く出てきますが、ドキドキします。

既に建築物が建っている場合でも、再建築が可能かどうかを左右するので、公的資料や現況により確認することが必要です。

宅建にも出ますよ~
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DATE: CATEGORY:物件情報

物件の資料請求をしました。


不動産屋さんの担当者が榎本さん。

売主さんも榎本さん。


ご縁を感じます。

担当者さんと売主さんは遠い親戚だそうですが。


決済の時とか、紛らわしいですね。

「榎本さんご印鑑をお願いします」

という声に、3人とも反応してしまいます。

実印を除いて、だれが押印しても一緒な感じ。


銀行には縁故または特別の利害関係が無いことを説明しなくてはなりません。

無いことの証明なんて不可能ですけど。


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DATE: CATEGORY:勉強

静岡駅前の国道1号線を走ると、
「静岡駅前紺屋町地区市街地再開発事業」
という大きな表示があります。


09042201



市街地再開発事業は、特に駅前などの地域拠点に高度経済成長時代にできた住宅密集地などをガラガラポンして、大きなビルを建てましょうという街づくりの一つです。

建物の老朽化、住宅の密集、路地が狭いなどにより、災害に弱かったり都市の機能性が低かったり土地を有効活用できないでいる地区でやります。

大雑把に説明をすると、元々の地主は資金を出さずに、新しいビルの一部のオーナーになれます。


http://www4.tokai.or.jp/sizu-kouyamati/index.html



第一種事業(権利変換方式)

民間(個人・組合)が施行者になることができる。

権利変換方式 …従前資産(土地・建物)を権利床に変換する。


第二種事業(用地買収方式・管理処分方式)

都市防災上の緊急性や公共性が高い地区などで地方公共団体や公団などが行う。

用地買収方式・管理処分方式 …施行者が施行地区の土地建物を収用して事業を行う。



第一種事業の権利変換方式には、以下の3方式が定められています。


1.原則型(都市再開発法75~77)

土地 …一筆となり、従前土地所有者が共有

建物 …床所有者の区分所有

地上権 …建物区分所有者の共有


2.地上権非設定型(同法111)

土地 …一筆となり、建物区分所有者が共有

建物 …床所有者の区分所有


3.全員同意型(同法110)

上記1.2.よりも比較的自由に権利変換が可能。

権利変換計画の縦覧は不要になる。



従前の土地利用よりも高度利用が可能となる場合がほとんどなので、余った容積(保留床)を第三者(参加組合員)に売却することができます。

この売却金(補修床処分金)と補助金と公共施設管理者負担金が事業費に充てられるので、保留床の早期処分が資金計画のカギです。

従前の土地所有者は前述のとおり、タダで新しいビルの一部が手に入るのでおいしいですが、土地及び建物が単独所有ではなくなるので担保価値が低下しやすいです。



マンションの建て替えの円滑化等に関する法律(長っ)のスキームは、都市再開発法の地上権非設定型のスキームに似ています。

マンション建て替え円滑化法(略称も長っ)に規定する施行再建マンションの権利体系に似ています。

こちらも施行再建マンションの一部を参加組合員が買うことにより事業費を賄える場合があります。

ただし、施行マンションが容積率オーバーによる既存不適格建物である場合には、にっちもさっちも行かなくなりますね。

建て替えにあたり、コスト負担や容積減などのネガティブインセンティブの方が大きいからです。



一つ建て替えに伴う権利変換を楽しみにしているマンションがあるのですが、いつになることやら…。

こういう視点で物件を探すと、当たる確度の高い区分所有マンションや土地が結構あります。

資金が眠ってしまうことが難点ですが。



ご近所に無いですか?

敷地の広い古いマンションや、駅前の低層住宅密集地。

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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム
今年取得したアパートの入居が、これで3件となりました。

当初の想定よりも早く埋まりました。

これで表面17%になりました。

あと3室あるので、これからはペースを落として埋めていきます。



勉強になったのは、2階から決まるとは限らないということ。

1階を希望される方が意外と多く、2階から部屋作りをフィニッシュさせていたので焦りました。

またご入居いただく方々は20・30代なのですが、ウォシュレットやインターネットを希望される方が今のところ皆無。

設備投資の戦術と家賃設定を間違えたかもしれません。

でも少なくとも仲介業者に対するアピールにはなっていたかと思います。



半分埋まったことを、大家塾塾長閣下にご報告申し上げたところ、涙を流して喜んでいただきました。

びっくりしました。

最近周りが良い人ばかりでびっくりです。



今年は満室でスタートし、退去と空物件の取得で一時的に稼働率が50%になりました。

そこからのV字回復(死語)を目指します!

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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム

この物件は築18年で、給湯器も建築当初のものが付いていました。

給湯器はおよそ10年で寿命と言われていますので、全ての世帯の給湯器を交換することにしました。


またこの物件はファミリータイプなので、単純な落とし込みの給湯から追い炊き機能付きの給湯にグレードアップさせました。

ただ、ガス会社選定の際に、追い炊きはやりたがらない業者さんが多かったので苦労しました。


この物件はプロパンを使っているので、プロパン会社に頼めば単純な落とし込みの給湯なら無料で給湯器を交換してくれます。

ただし長期契約の負担があります。

今回は追い炊き機能の付いた給湯器を設置していただいたので、大家側が若干負担しました。



○契約条件

契約期間 13年

総工費 173万円 (6世帯分)

うち大家負担 20万円


この契約には、ガスコンロ6世帯分が含まれています。

会計学的には、153万円分の簿外資産と簿外債務が両建てになっているのと同じです。

リース会計でいう、「ノンキャンセラブル」かつ「フルペイアウト」です。

また総工費は向こうの言い値ですので、高くしてあるでしょうね。

13年償却ですが、機器の状況により契約途中での再交渉が必要になると思われます。



難しいことは置いておいて、追い炊き機能のために20万円を支出したのは高かったのか安かったのか。

答えは未だ分かりませんが、10年使えるとしたら、1世帯1月あたり278円なので、まあ良いかと。

賃貸人が享受する効用は、稼働率のアップです。

周囲の競合の設備レベルにも左右されますが、一考の余地はあるかと思います。




今回は落とし込みから追い炊きに変更しました。

それに伴って、

・循環パイプの設置

・ユニットバスのバスタブへの穴あけ

・浴室及びキッチンへのリモコン取付

が発生しました。

リモコン取付は、物件の状態によって難易が変わります。

電気工事になるので、配線の取り回しができるかが問題です。

最悪キッチン側のリモコンを無しにすることもできます。



工事業者さんに教えていただきました。

・プロは何年使ったかではなく、何時間使ったかを基準にする(裏モードで稼働時間を見られる)

・追い炊き機能が付いているほうが部品点数が多いが、長持ちする

・水量の検知は、水圧ではなく水の流量

・昔のは単純だったので壊れなかった

・8年経過ごろから壊れだす

・内部の機器がコンパクトになってきたので、箱の中が空いてきて、作業がしやすい


詳しいわりには、変なところにリモコンの穴を開けて大家さんに怒られたり、バルブの閉め忘れがあって大家さんに怒られたりしていました。笑

色々やり直しさせてごめんなさいね。

お客さんは大家ではなく、入居者さんですので。


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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム
物件のチラシをつくりました。


先輩大家さんがチラシをつくってラミネートしていたのをチラッと見せてくれたので、
僕もマネしてつくってみました。

写真を貼って説明を書いただけの簡単なものです。

とりあえず物件に置いておきました。


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09041503



チラシをつくっている方に教えていただきたいのですが、

・つくるときに気をつけていることはありますか?

・どのように活用していますか?

みなさんどうしているのでしょうか。



それと写真を撮るのって難しいですね。

たくさん撮っても、きれいに写るのは少しだけ。
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DATE: CATEGORY:勉強

父が、畑が欲しいと言い出しました。

うちは農家ではないので、買えません。

農地法があるためです。



農地法は3~5条で、譲渡・賃貸・転用などを規制しています。

その旨を父に教えると、

「地目が山林だから、関係ない!」

と言います。

それも間違いです。


農地法の立法趣旨は、我が国の農業生産力の確保にあります。

なので同法は農地の減少を制限します。

極論を言えば、登記簿上の農地面積の増減は関係なく、実際の農地の増減が大切なのです。

農地法における農地は、地目を問いません。

これを現況主義といいます。

宅建の出題範囲だったと思います。



宅建の勉強をした人は、そこから一歩進めましょう。

買えない農地を買うには、どうすれば良いか。


つまるところ所有権を登記できれば良いのですから、農地法と不動産登記法をよく読めば答えが出ます。

脱法行為ですので細かい指南はしませんが、

ヒントとしては「原始取得」です。

登記における形式審査主義は、便利でもあり怖いシステムでもあります。
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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム
自販機を設置してみました。


このアパートには共用廊下に照明があり、階段の上にもあります。

ところが1Fエントランス(階段下)には照明が無く、入り口が暗い印象です。

そこで共用灯として自販機を設置してみました。



最初はこんな感じで暗かったのです。(ブレててゴメンなさい)

09040201



自販機を設置しました。

階段も明るい色に塗装して、フレッシュな雰囲気♪

09040202



夜は階段の下も明るくなって、バッチリ!!

09040203


…明るすぎるか?

一階の住人に迷惑ではないだろうかと心配になってきました。汗



自販機屋さん(と言うのだろうか)の話では、電気代が月に4~5千円かかるそうです。

インセンティブは、一本あたり30円です。(ベンダー・立地・大家さんによって変わります)


担当者の見解だと、物件付近にはコンビニも自販機も無いので、売上が読めないそうです。

もしかしたら美味しい立地かもしれないし、ぜんぜん売れないかもしれない。

競争のある場所の場合はディスカウント販売をするそうですが、今回の立地に関してはその必要は無いのでプロパーでの価格設定をお願いしました。


月に150本(5本/日)売れれば、電気代が賄えるわけですが、…こんな田舎では期待できない。



っと思っていたら、またまた隣のおじさん登場!

「便利になっちまったな~」

「おれが一番最初の客だったぞ!」

「毎日一本飲んでるんだ!」 (ヤクルトかよ)

「80円引き券くれ。」 (おじさんチから電気引かせてくれ)


そしてこのおじさんが、おじさん仲間とダベる時に、おじさん仲間も買っていきます♪

おじさんたちの顔が¥に見えるぞ~。笑


春休みだからか、日中から小学生らしき少女が複数まとめ買いしていきました♪

フェイバリットは、CCレモンだそうです。

たくさん遊んでたくさん学んで、立派な大人になってね♪

そして大人買いしてね♪♪ ←×



電気代がペイする日量5バレルの壁。

最初は絶望かと思いましたが、隣のおじさんが今では最高の応援者になってくれているし、入居が続いて空室が埋まっていけば、なんとか電気代を賄えるようになるかもしれません。

頑張れ自販機!



自販機のことを教えてくださったのは、星輝さんです。

絶対得する自動販売機情報(追加情報)(再追加情報)
こちらをご参照ください。

スペシャルサンクス☆ > 星輝さん



設置場所はw1000*d800くらいですが、基礎がd900くらい必要です。


失敗したと思ったのは、業者さんがたくさん出入りするリフォーム時に、既に自販機が設置してあったら、業者さんたちが便利だっただろうということです。

皆さんが物件を立ち上げる時は

通電→自販機→その他の工事

という順番にしてみてはいかがでしょうか。
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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム
残念ながら、うちにも退去の連絡がありました。
浜松の物件です。
悔しい悔しい、満室崩れ。

直後に、退去前に予約受付という形で募集を開始しました。


そして決まることなく、退去の前日になったわけですが…

「明日入りたい人がいます!」

わーい♪



ちょっと(いやかなり)属性が心配だけど、とりあえず実験で入っていただくことにしました。

狭小3点ユニット1Rなので、贅沢は言えません。



退去の立会いに行ってみたら、かなりキレイ。

なんと、借主さんがクロスの張替えとクリーニングをしておいてくれたのでした!!

直すところが無いことを確認して、カギを受け取り、仲介業者へGO!


4時間後、入居!

まさかの賃料25%アップ!!


アダムスミスの言う神の見えざる手はどこへやら。

神は完全かもしれませんが、人間社会はそこらじゅうで歪んでいるのですよ。


3ヶ月くらいは、ちゃんと家賃の入金があるかモニターする必要があるかとは思いますが、とりあえず退去も入居も完了して良かった。


今月は長野の物件の退去が待っています。

頑張ります!
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