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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム

鉄部の塗装をしました。

共用廊下と階段です。


錆びているところがあったので、まずはワイヤーブラシでサビと塗装の剥がれを落とします。

歯ブラシ型のワイヤーブラシと、インパクトドライバーの先に付ける回転用のワイヤーブラシの両方があると便利です。

塗膜が目に入るので、安全メガネをすると良いと思いました。
(しないで作業をして、翌朝メヤニだらけで起きました 汗)



もともとの塗装は茶色でした。

ところどころが錆びていて、全体的に藻のような緑色の汚れがありました。


?明るくしたい

?汚れが目立たないようにしたい


ということで、明るいグリーンにしました。


塗料はカインズで調色してもらえます。

油性のほうが、ハケ跡が目立たないそうです。



サビを落としたら、次はサビ止めを塗ります。

錆びていた部分だけでOKです。

そして表面の汚れを拭きます。(ここはちょっとサボった)



今回もマルチ職人のシンちゃんが応援に来てくれました☆

シンちゃんは仕事がきちんとしているので、錆び落としもサビ止め塗りも入念にやってくれました。


シンちゃんはローラーが、僕はハケ塗りが好きなので、良い感じで分担できました。



隣のおじさんが1日3回見物に来て、塗装のアドバイスをしてくれました。

最初は怖い人だったのですが、ハシゴを貸してくれたり、「トラックもあるぞ!」「飯は食ったか?」と言ってくれたりするようになりました。

どんどん変わっていくから、見ていて楽しいのだそうです。


たくさんの方に応援していただいて、塗装が完了しました。



塗装の前後と隣の敷地の草刈り&ゴミ拾いの前後


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09033102


2F廊下の高圧洗浄&塗装の前後


09033103


09033104


塗料は1斗缶で1万円くらい。

ワイヤーブラシは歯ブラシ型と回転用をそろえて千円くらい。

あとは養生テープ・養生シート・ハケ・ローラー・シンナー・塗料の容器があればOKです。

サビ止めと本塗り1回で4人工でした。

下地の処理の如何によって工期が大きく変わると思います。

本当は本塗りを2回やりたかったのですが、時間の関係で省略しました。
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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム
僕だったら毎日インターネットを使いたいので、入居者のかたにもネットを用意してあげたいと思っていました。

そこで今回のリフォームでは、初めてネットの引き込みをしました。


ただ、エリアが田舎なので、サービスを供与できないキャリアもあったようです。

今回はベンディアムさんとパナソニックテレコムさんに見積りをお願いしました。


ベンディアム

イニシャル: 245,000円
ランニング: 16,200円/月


パナソニックテレコム

イニシャル: 249,323円
ランニング: 12,600円/月


6世帯での金額です。

両社は仕様やサービス、付帯業務に違いがありますので単純な比較はできません。

ベンディアムのほうが仕様が優れていましたが、ブランドでパナソニックテレコムを選びました。

イニシャル分は税法上6年償却になるようですので、税効果の高い投資だと思います。
(もっとも青色であれば即時償却が可能な金額です)


ランニングコストは1戸あたり2,100円なので、通常のブロードバンドが3,500~5,000円することを考えればお得なプランだと思います。


この物件のあたりでは、ブロードバンドは設備として強力なアピールとなると思われます。

室内には電話ジャックとLANジャックが一つのプレートに収められてスッキリとした見た目です。
このため、副産物として、賃借人がネット回線を引き込む際に勝手な造作を室内に設置しないというメリットも出てきます。



設備屋さんが工事に来たときに、2段バシゴをお借りしました。

雨どいの集水器から草が生えていて、水が通っていなかったようだったので、この期に乗じてハシゴをお借りしてゴミを取り除きました。

ちょっと怖かったけど、これでスッキリしました。
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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム
今回は、玄関ドアの交換をしました。


中がフラッシュで表面がアルミのドアです。

表面に凹凸があったり、シールが貼ってあったりしていたことと、ドアノブを交換したかったので、
最初はダイノックシート&ドアノブ交換の手法を模索したのですが、コスト的にはドアごと交換したほうが合理的のようです。

理想を言えば、廃棄物を出さないようにやりたいのですが、今回はコストの優位性が圧倒的だったので、交換に決定しました。


サッシ屋さんに見てもらったところ、枠はそのまま使えるということだったので、本体のみの交換となりました。

2社からの見積りで、一方は42万円。
もう一方は21万円でした。


内訳です。

部材: @28,560円

人工: 25,000円(6枚)

あとは処分費などで、税込みで212,478円でした。


実際に施工に入ってから追加工事があったのですが、最終的には207,000円になりました。

@34,500円でできたことになります。



施工前は、1Fが白、2Fが緑で、超ダサかったです。
(正面からの写真がなくて、ごめんなさい)

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サッシ屋さんの言うとおりに、ブラウンにしてみたら、高級感が出ました。

09031902


仕様としては、

本体がトステムのロンカラー
ポストアイ付き
ガラリなし
ダブルロックなし
レバーハンドル
ドアクローザー付き(一部は元々あったものを流用)
ドアガード付き(一部は元々あったものを流用)

こんなところです。


玄関は物件の顔です。

前回の戸建でもそうでしたが、玄関のイメージアップは費用対効果が高いと思います。
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DATE: CATEGORY:未分類
今回は現金購入&事後に政策公庫で融資を受けたので、移転も設定も自分で登記できます。



所有権移転登記については、時間がタイトだったので自分ではやりませんでした。

現金買いのかたは、簡単なので自分でやっても良いとおもいます。

権利証・印鑑証明書を用意して、申請書を書くだけです。



登記というものは、書類が揃えばokなので、仕事としては簡単です。

営業だと、相手にとって絶対に良いものであっても、相手の気分によってはNGになるので難しいです。

それに比べれば、極端に楽な作業だと思います。

司法書士の報酬も結構よい金額ですし。
(保険料込みと考えると安いと思います。)



不動産登記法(宅建の試験範囲ですよ☆)には難しい表現で色々と書かれているのですが、要は

・物件が確認できること

・登記により不利益を受ける人がokしていることを確認できること

だけですので。



抵当権設定登記は自分でやりました。

必要なものは…


?登記申請書

登記の目的: 抵当権設定

原因・債権額・利息・損害金・債務者・抵当権者・設定者・不動産の表示: 抵当権設定契約証書から丸写し

添付書類: 登記原因証明情報・登記識別情報・印鑑証明書・代理権限証書

申請人・代理人: 自分

登録免許税: 非課税


?登記原因証明情報

政策公庫が発行した抵当権設定契約証書をそのまま使う。


?登記識別情報

権利証のこと。


?印鑑証明書


?代理権限証書

政策公庫が発行した委任状をそのまま使う。

本人登記の場合は、自分が代理人。



自分で作るのは?だけです。

ワードでちょちょっとやって数万円~数十万円の仕事です。

皆さんも政策公庫を使われるときは本人申請をやってみてください。


あと知らなかったのですが、政策公庫が抵当権を設定する場合、登録免許税が非課税になるのですね。(株式会社日本政策金融公庫法附則第31条第1項)

原則は設定額の0.4%です。



因みに、売主さんの抵当権の登記事項が、おそらくミスしていると思われます。

既に抹消してあるので関係ないですが、抵当権設定者の住所が売主さんと同じで、氏名が一字違うのです。

ミスでないとすると、民法上は「同居している一字違いの人が借金する際に、売主さんが物上保証人となった」という屁理屈的な解釈になるのですが、これは考えにくいです。

銀行が設定権者なので司法書士が申請を行ったはずですが、ミスすることもあるのですね。

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千葉のアパート、全空状態で購入しましたが、ひと部屋フィニッシュしました。

この部屋をモデルルームにして、他の部屋から埋めていく計画です。

症状の軽い部屋から完成させていきます。


今回のメニュー

・残置物処分

・クロス張替え

・玄関ドア交換

・光ネット導入

・スイッチプレート交換

・混合水栓交換

・ガス設備交換

・外部の高圧洗浄

・鉄部塗装(未完了)

・網戸張替え

・キッチンのカッティングシート貼り

・モニター付きインターホン設置

・ミラー設置(未完了)

あとは、ちょっとした補修とクリーニングをして、備品を置いたりPOPを貼ったりしました。

これらのメニューのほとんどは、2周目からは必要ないので、後でラクになります。



カッティングシートを初めて貼りました。

色々と試すうちに、コツが分かりました。


イケアの会員カードが、しなり具合といいサイズといい柔らかさといい、シートを貼り延ばすのに最適だと分かりました。


霧吹きを使って下地を適度に濡らす
 ↓
上から剥離紙を剥がしつつ、ウエスを左右に動かしながらシートを貼る
 ↓
イケアカードで下地とシートの間の水を追い出す
 ↓
カードで周囲のエッジに折れ目を付ける
 ↓
周囲をカードをあてがって、カードの外側に沿ってカットする
 ↓
周囲にはカードの厚み分が余るので、それを貼り付けて馴染ませる
 ↓
失敗した部分をごまかす  ←!


イケアカード、最高です。

1枚ボロボロになったので、もう1枚もらってきました。



やる前は、こんな感じでした。

09031601



イエローにしてみました。

右の新品コンロは、入居祝いのプレゼントです。

キッチンの花は、ニトリで買ったディスプレイ用です。

09031603



レッドはこんな感じ。

ちょっと逆光ぎみで、すみません。(写真って難しい)

09031602



木曜・金曜と不動産屋さんを回って募集の依頼をしてきました。

さっそく土曜と日曜に内見がありました♪

一組は3人目のお子さんが生まれるかた。

もう一組は犬を飼いたいかた。

どちらも1階をご希望なのですが、2階から埋まるだろうと思い2階を優先的に作業していました。

「常にお客さまが選択できるようにしておくべき」

…今回の学びです。


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また1週間の出張です。


今回は…

甲府 裁判所での手続き

浜松 管理組合総会(理事をしています)

千葉 リフォーム・不動産会社巡回

長野 管理組合総会・長野大家の会

こんな感じです。


早く高速道路を無料化してほしいです。笑

そんなかんじで、今から行ってきまーす♪
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登記のための印紙を買っていると、マサさんから電話がありました。

購入したアパートの概要を一通り聞かれました。

マサさんも目をつけていた物件だったようです。
僕の債務不履行待ちだったようです。笑

マサさんも近くに物件を持たれているそうで、不動産屋さんやリフォーム業者さんをご紹介いただくことになりました。
ありがとうございます。


マサさんとは5年以上前に、僕の主宰するメーリングリストで知り合ったことが始まりです。
当時、マサさんに銀行の評価のことを教えていただいてはいたものの、僕が理解できていなかったため、区分を増やしてしまいました。
今は当時教えていただいたことが良くわかります。

そのわりに非線引区域の土地と、築19年の木造を買っていますけど。汗

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本当はダメなことだけど、隣の土地を勝手にいじりました。

草がボーボーで、ゴミが散乱していたので。

ま、民法上の事務管理ということにしておいてください。汗



最初の状態…


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09030702.jpg



そしてマルチ職人のシンちゃんが、草刈りをしたい衝動に駆られてしまったので、
シンちゃんの知り合いで千葉に住む人に連絡をしてみたら、草刈り機を貸してくれることになりました。

更に、食事とお風呂をお世話になって、布団まで貸していただきました。

更に更に、その方が掃除好きで、普段からよそで掃除をしている人で、隣地とアパート内部を掃除したいと言ってくれました。
遠慮なく、やっていただきました。



09030703.jpg


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アパートの荒廃感を払拭したかった僕

草刈りをしたかったシンちゃん

掃除をしたかったHさん


…みんなスッキリしました♪


シンちゃんは、まだ草刈りをしたいようです。

Hさんも、掃除したいようです。

また皆でガンガンやりたいです☆

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