DATE: CATEGORY:スポンサー広告
上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。
| BLOG TOP |
DATE: CATEGORY:物件情報

今年の一発目。

千葉のアパートの決済が完了しました。


09022601



<物件スペック>

千葉県茂原市

3DK × 6戸

木造2F 築19年

土地 313.74? 建物 298.10?

価格11百万円

固定資産税評価額9.8百万円

図面では表面利回り34%(うそつけ~)


玉砕物件ではありませんが、そこそこヤレています。

そして物件のかもし出す雰囲気が、何とも言えず陰湿です。
まずはこの荒廃感?を何とかします。

決済の足で、物件のリフォームを開始しました。
荒廃感は改善しつつあります。



今回の取引では、まねして欲しくないことがたくさんあります。


「やってはいけない」その1 …全空

「やってはいけない」その2 …非線引区域で路線価なし

「やってはいけない」その3 …かなり田舎

「やってはいけない」その4 …南側が空き地(接道バッチリ)

「やってはいけない」その5 …図面の収益見通しが甘すぎる

「やってはいけない」その6 …空いてから時間が経っている

「やってはいけない」その7 …知らない土地

「やってはいけない」その8 …遠い(若干近所のおじさんの言葉が分からない)

「やってはいけない」その9 …ファミリー6戸に対して駐車場が4台しかない

「やってはいけない」その10 …早く次のを買いたいという焦り

「やってはいけない」その11 …融資特約を付帯していない

「やってはいけない」その12 …表面利回りに目がくらんだ



それがあるからダメということではなくて、総合的に勘案した相当な経済価値よりも低い価格で買えるかどうかです。
買う人によってもその経済価値は変わります。
物件の近くに住む人なら、もっと価値があっただろうと思います。



決済が完了した時の写真。


09022602.jpg


左から

司法書士事務所の職員さん

買主側の不動産屋さん

買主

売主

売主側の不動産屋さん

現金輸送のボディーガード兼マルチ職人のシンちゃん


今回は現金決済だったので、少人数です。

多い時は、ここに売主側の銀行担当者・買主側の銀行担当者・損保代理店の担当者などが加わります。
相続物件だと、相続人が複数来る場合もあります。



融資は、国金から受けるのですが、担当者がちょっとアレでして、アレがアレでアアなって、つまるところ遅くなっています。
焦ります。


条件的には

600万円

10年(据え置き6ヶ月)

1.75%

です。


検察側は15年を求刑しましたが、判決は懲役10年執行猶予6ヶ月でした。
まあまあです。

比較すると、住宅ローンって重いですよね。
懲役35年で、自分自身が服役しなければならないのですから。


以上、決済完了のご報告でした。

ありがとうございます。

スポンサーサイト
| BLOG TOP |
DATE: CATEGORY:物件情報

いまから決済に行ってきま~す!

決済の足でリフォーム工事を開始します。
もどってくるのは1週間後の予定です。

では!


| BLOG TOP |
DATE: CATEGORY:未分類
今日は、不動産貸付業という業界に飛び込んで驚いたことの話です。


特に我々のようなサラリーマン大家さんを代表とする零細事業者の間では、経営指標として

・表面利回り

・家賃の年間収入

・収支(キャッシュフロー)

などが重視されています。

これらの指標では、儲かっているのかどうかの判断がつきません。



一般に経営や投資における分析指標としては

・利益

・ROA

・ROE

・標準偏差

などを用いるのですが、零細不動産貸付業の世界では、あまり意識されていません。

会話の中で出てくることはまずありませんし、サラリーマン大家さん向けの本の中にも登場しません。

これらの指標をモニターせずに、事業が順調かどうかどうやって判断しているのだろう?と疑問に思いますが、みなさん順調に経営されています。
まさにアート。笑



表面利回りは、売上(家賃の年間収入)を物件の価格で除したものです。
不動産投資の世界の、独特な指標です。

資産運用の効率性を表す指標ですが、分母にあっては経費率によるブレが、分子にあっては取得時の付随費用のブレがあります。
また時価か簿価かという問題もあります。

そのため物件ごとの比較に用いるには不便な指標です。

ただ、経費率や付随費用は恣意性が介入する余地があるため、表面利回りも捨てたものでは無いと思います。



我々オーナー兼経営者が求める結果は、利益とROEです。

それも現在から将来にわたる利益とROEです。



○利益の求めかた

「利益」「所得」「収支」「キャッシュフロー」「収入」「もうけ」…

それぞれ意味があります。
ごっちゃになっている人が多いです。


利益・所得・収支は似ていますが、それぞれの意味が違います。

所得は税額を計算するための数値で、利益を基に求めることが多いです。

利益と収支は長期的に見れば一致しますが、それぞれ別の動きをしているため片方が黒字でも安心できません。
両方をモニターする必要があります。



利益(もうけ) = 収益 - 費用

事業活動によって生み出された価値のこと
これが経常的に赤字だと事業をやっている意味が無い



所得(課税標準) = 益金 - 損金

税金をかける金額
個人事業者にあっては、総収入金額-必要経費で求める
日本での法人税務の実務では、利益をベースとして税法上の調整をして算出する



収支(キャッシュフロー) = 収入 - 支出

現金の増加量
赤字の場合、現金のストックや外部からの現金の調達で穴埋めできなければ倒産する



キャッシュフローだけしか見ていないと、黒字が続いていたとしても、気付いたら「価値の無い不動産と多額の借金が残った状態」になっているかもしれません。

借入を行う事業や、収支と利益の動きがリンクしない設備産業では、経営者が会計を理解していないと倒産リスクが急激に上がります。




○ROEの求めかた

ROEは、自己資金で幾ら儲けたかを表す指標です。

表面利回りやROAが、財務構成に依存しない指標であるのに対し、
ROEはレバレッジを掛けた場合の結果をモニターすることができます。

ROE = 利益 ÷ 純資産

利益は前述のとおり、収益-費用です。

純資産は総資産から負債を差し引いたものです。
負債は、その残高を見れば一目瞭然ですが、
総資産は、何を基準にするか(簿価・時価…)によって変わるので厄介です。
ROEをチェックする目的によって、資産評価の基準を変える必要があります。



検討している物件がある場合、想定ROEを用いることで、物件の資金効率を比較することができます。

例えば、

表面利回り15%の融資の付かない物件

表面利回り15%の融資が付く物件

であれば、後者の方が資金効率は良さそうですよね。
より少ない自己資金の割合で、同程度の成果をあげるからです。


想定ROE = 利益 ÷ 想定自己資金(取得価額-融資見込み額)


大雑把に、こんな式で見れば良いと思います。

実際に融資を使うかどうかは別にして、不動産の用益面と担保面をフルに活用した場合の、不動産の持つ潜在能力を測ることができます。

ROEは、ポートフォリオの安全性の面が織り込まれない指標なので、
高ROEが一概に優秀な財務状態であるとは言えません。
注意が必要です。
CCRについても同様です。

(これを言うと、有名不動産業者さんの営業妨害になっちゃうんだよね~笑)

FXで、スワップ取りたちがポートフォリオを巻き取られる現象と同じです。


事業や投資はル・マンと同じで、まずは完走が目標です。

隣のクルマのスピードに惑わされず、完走できる走り方かどうかという視点で観察すると、面白いです。

| BLOG TOP |
DATE: CATEGORY:管理・リフォーム
今日は「新築そっくりさん」の現場を見てきました。

これは建て替えをせずに、構造を残して表面上をきれいにするという商品です。
この物件に関しては、エントランス以外は塗装で済ますようなので、外観は新築とは程遠いです。

内部はキッチンとトイレと風呂、そして玄関、階段を変更していました。
階段の位置をずらしたことを除いては、ありきたりな工事です。
というか、随所に不必要な工事が目に付き、もったいな過ぎて目まいがしました。笑


この「新築そっくりさん」、再建築不可の物件で無い限り、コストメリットは無いと判断します。
大きなリフォームなら、大概、確認申請が必要となりますので、再建築不可の建物のリフォームであっても、制約は多いと思います。


建築基準法は、建築の地域性を踏まえて、審査を担当する特定行政庁にその運用の裁量が大きく与えられています。
つまり、対象不動産の現況と建築基準法からのみでは、対象不動産の建築の可否は判断しにくいという特徴があります。
また建築基準法をより細かく規定した各特定行政庁の運用指針や運用要領についても、建築主事に裁量を持たせています。

ここに、アービトラージのチャンスがあると思います。

再建築不可と表示されているけど、実際には再建築が可能な物件。
きっとありますよ☆

| BLOG TOP |
DATE: CATEGORY:管理・リフォーム
モテたいです!

いや、僕じゃなくて。
僕はもう充分モテるので、物件のほうをモテモテにしたいのです。 ←でら勘違い


さてさて、なにかで読んだ「合コンでモテる女の子」のベスト3を発表します。

第3位 … カワイイ子

第2位 … バカな子

第1位 … バカでカワイイ子


確かに、最近はおバカキャラの芸能人の露出が多いです。

だから、次の物件は、バカでカワイイ感じにしようと思います!


そして、ネットを使える物件にしようと思っています。
最近では生活に欠かせないもんね☆
ネットを利用する人が喜んでくれると良いなあ~


ネットが無いと生きられないような、アキバ系が殺到するような物件にイメチェン♪

アキバ系が萌ぇ~ってなる物件。

…どんな物件やねん。


う~ん…


わかった。

童顔で巨乳でバカでカワイイ物件にしよう!


ここまでは考えたのですが、実際どうすれば良いのか思いつきません。



そもそも合コンで持てるというのは、きっかけというか入り口というか。

そこからもっと仲良くなるためには、人間的な深みが必要なわけです。


不動産も「実際に見に行ってみるか」という入り口の部分と、

「実際に部屋を見る」という部分の二段階選抜です。


この二段階に、費用対効果の大きい対策を施すことが必要になります。

バカでカワイイだけじゃダメなんです。

童顔で巨乳じゃなくちゃ。 ←記事が台無し

| BLOG TOP |
DATE: CATEGORY:資金調達
地銀は全滅。

ノンバンクは1社だけ。
でもコストが大きい。


そこで、ピンチな事業者の味方、政府系金融機関へ行ってみました。



?キッコン(仮称)

最近、他の政府系金融機関と合併して、大きくなったところです。
12月の末に申し込みが殺到し、1月の中旬まで猛烈に案件を処理していたそうです。

評価は路線価・公示地価・評価証明の6~7掛けで、賃貸不動産だと更に掛け目を入れるそうです。
ここは他の金融機関で要求しない資料を要求してきます。
例えば固定資産税や公共料金の納付状況を確認したり、宅建の合格通知を持ってこさせたり。

よく所有権移転後に抵当権を設定してから融資をすると言われていますが、前回の戸建の時も融資額の半分は移転前に実行可能との事でした。

前回はキッコン(仮称)の内定をいただいてから、地銀から融資を受けることに決定したのですが、そのことを今回はネチネチ言われました。
記録に残るようです。
民業圧迫じゃん。笑

地銀がダメなので、ここでお願いしたいところですが、答えはまだです。



?士農工商中金(仮称)

支店の次長さんが相手をしてくれました。
「ここって山しかないよね~」
「築19年? ムリムリ~! 新築でも15年なんだから。」
「損保も火災保険じゃダメなんだよ~。指定の火災組合に入ることになるから。」
「どこか組合入ってるの? うちは組合員にしか貸せないよ~」

とんでもなく高圧的でした。
こわいよ~こわいよ~。笑

回収面でも良いうわさを聞かないところですので、取引せずに済むほうが無難かも知れません。



ノンバンク使いたくないよ~

現金使いたくないよ~


あぁ~キッコン(仮称)さま~。
何とぞ何とぞ、色よいお返事を~。

| BLOG TOP |
DATE: CATEGORY:資金調達
スガル(仮称)が使えないのは誤算でした。

地銀が全滅なので、ノンバンクを当たってみることにしました。



?サイフ邸宅ローン(仮称)

大家業において、ノンバンクの中では唯一使えるとされているところです。
ただ条件的には厳しいことを要求してきます。

執着のある不動産(自宅など)を担保として、配偶者を保証人としなければ、物件の60%が上限となる。
手数料は融資額の1.5%(最低10万円)+消費税。
火災保険を融資期間+1年で一括契約。
融資期間は6~30年(希望をベースとする)。
変動4.1%。

執着のある不動産を担保って…、どこの銀行も考えていることだけど、こんなことをあからさまに言うのところも珍しいですね。笑


ここは結論から言うと、融資の内定が出ました。
ただ決済を取扱店でするので、こちらの支店での取り扱いであれば売主さんや業者さんに来ていただく必要があり、物件の近くの支店で取り扱っていただくと債務者及び連帯保証人が事前に一度現地の支店に足を運ぶ必要があります。

銀行に比べて審査が早いので、利用価値があると思いました。



?全国邸宅ローン保証(仮称)

この会社が銀行から融資してもらえなくなったという理由で、申込を断られました。
びっくりしました。



?サイフエステート(仮称)

手数料は融資額の5%が上限。
審査後、電話が掛かってきて、何でそんな高値で買ったんだ的なお説教が始まり、貸さない理由を色々と言ってくれました。汗

実際に会う機会があったら、おならでも かましてやろうと思います。笑



?SOSインベストメント(仮称)

保有目的だと物件評価の50%が目安で、MAX60%。
売却目的だと100%だけど、期間は半年~1年。
手数料は5~6%。
調査料が157,500円。

ここは面白くて、共同で物件を仕入れて、売却金を折半するというエクイティー投資に近いこともしているようです。



ノンバンク系では、とりあえず1社OKが出ました。
パンクの危機はなくなりましたが、交通費を含めたコストが大きすぎるのが難点です。



ノンバンクしか相手にされないピンチな人。
次はそんなピンチな人を救うための金融機関、政府系金融機関の経過報告です。

つづく
| BLOG TOP |
DATE: CATEGORY:資金調達

融資特約を付帯せずに契約を締結しました。

ここで融資を利用できるかどうかが、今後の成長スピードを左右するので必死です。
また、融資を利用できない場合はパンクする可能性が高まるので、これまた必死です。



融資特約を付帯しない契約を売主が求めるのには、2つのパターンがあります。

?早期売却を望んでいる
?確実な売却を望んでいる


?のように、資金繰りなどで早期の売却を望む場合は、取引条件にも限界があり、むしろ売り急いでいない売主の方が、好条件の買付が通る場合が多いようです。

前者は最低いくらで売らなければならないという制約があるためです。
後者にはそういった制約がないため、取引条件に限界がありません。


そして、融資特約を付帯しないことを求められた場合であっても、?の理由であれば、契約から決済までの期間を長くとることが可能です。

1ヶ月あれば、融資を利用するために銀行と折衝して審査を終えることができると思います。
今回は1ヶ月と10日のお時間をいただきました。


ただし、


物件の所在と住所が離れているので、取引のある地銀や信金が使えない~!! (T-T)
金額が小さいので、都銀は話を聞いてくれそうにない~!! (T-T)

ということで、なりふり構わず金策に走っています。



?江戸スター銀行(仮称)名古屋支店

1億円からなので、今回はNG。
無担保で上限500万円のビジネスローンを紹介してくれました。

はい、チーン。



?スガル銀行(仮称)名古屋支店

当支店では、新規の融資はしていないとのことです。

はい、チーン。



?スガル銀行(仮称)ダイレクトハウジングローンセンター

融資の限度額は、売買金額と評価のいずれかの90%まで。
物件所在地が、原則として県庁所在地。

債務者は上場企業の社員か公務員で年収500万円以上の人。
来店不要だが、本人確認のための面談を設ける。

変動で4.5%。
融資手数料は157,500円。
火災保険を融資期間一括契約。
木造だと、35年から経年を引くのが最長。 ←すごい
既存借入との合計で、1億円を超えると難しくなる。

とのことでした。


ぜんぜん県庁所在地ではないのですが、地域の中心都市なので検討してくださるとのことでした。
それで資料を送ったのですが、「この市では無理です。」という回答がありました。

チーン。



使えそうな地銀は全滅。汗

信金はもちろん使えないので、その次は…

ノンバンク♪


つづく
| BLOG TOP |
DATE: CATEGORY:資金調達

半年ごとに銀行から送られてくる金利の通知。
最近は下がってきていますね。

他行も下がっていますが、今回の通知では 2.175% → 1.975% とのことです。
ありがたいです。

区分をバルクで買ったときのです。
オーバーローンです。


0.200%の下げですので、実効税率が30%の場合、税引き後で実質0.140%の下げです。
元金100百万円あたり、年0.14百万円のキャッシュフロー改善です。
大したこと無いですね。

借入時のレートは、頑張って金融機関と交渉し、恥ずかしくない水準で引っ張っていますが、
経営全体で見たとき、レートの他に頑張るべきパラメータがたくさんあります。
このことは先輩大家さんに教えていただきました。


今は安い物件が出てきているし、融資のレートは低いし、
かつての黄金時代が再来した感じですね♪

| BLOG TOP |
DATE: CATEGORY:管理・リフォーム

入居者さんから電話がありました。

初期費用で1月分までの賃料は頂いていたので、2月分の賃料が初めての振込みとなります。
本当は良くないのですが、僕は家賃の入金の確認は3ヶ月~半年に一度しかしていません。

今回はたまたま入金が無いことに気付いていたのですが、放置していました。
電話で何度かお話していて、きちんとした方だったからです。


入金が無いことはスッカリ忘れていたので、電話をもらったときは何かトラブルがあったのかと思ったのですが、
家賃を間違って仲介業者さんに振り込んでしまったとのことでした。

今日振込手続きをしたので明日には入金を確認できるそうです。
「ご丁寧にありがとうございました。お手数をおかけしました。」
と言っておきました。



さて、ここでクエスチョンです。(ふしぎ発見風)

賃借人は仲介業者へ家賃を支払ったことで、賃貸借契約における債務を履行したと思っていたわけですが、

?賃借人は債務を履行したことになるか

?賃貸人は、仲介業者に対して家賃を請求できるか


これが分からなければ、家賃はボッシュート! ←これが言いたかっただけ



民法の基本的な論点です。


?債権の準占有者への弁済(478条)

趣旨:
支払い先だと思った相手に支払ったけど、実は違った場合、支払った人を保護すること

要件:
・債権の準占有者であること
・弁済者の善意・無過失

効果:
有効であれば、債務は消滅し、債務者は準占有者に請求できない
真の債権者は準占有者に請求できる(形式は不当利得返還請求か損害賠償請求)


?不当利得返還請求(703条、704条)

趣旨:
正当な理由がなく、誰かの損失の上に利益を得た人から、その利益を返してもらうこと

要件:
・他人の財産または労務によって利益を得たこと
・受益によって他人に損失を与えたこと
・利得と損失の間に因果関係があること
・法律上の原因が無いこと

効果:
受益者が善意の場合は、利益の存する限度で返還すればよい。
受益者が悪意の場合は、利得の全ての返還と、利息の支払い、そして損害賠償しなければならない。



債権・債務の発生は、基本的には「契約」に因りますが、「事務管理」や「不法行為」そして今回のような「不当利得」によっても生じます。
?の話はこれです。

一方、債権・債務の消滅は、「弁済」が多いと思いますが、「相殺」や「免除」、「時効」などもあります。
?は、これのミスっちゃったバージョンです。


| BLOG TOP |
DATE: CATEGORY:勉強

今日は大家塾の新年会に行ってきました。
忘年会へは参加しなかったので、久しぶりに皆さんにお会いできました。


戸建に興味をもたれる方が増えたように思います。
商売しにくくなるな~。笑

仲間が増えることは、嬉しいです。
戸建は大変だよーん。
その割に増えるのゆっくりだよーん。
みんなで戸建を買って、苦労しよう!
ははは。


前回の戸建が大変だったのは、物件選定が甘かったことが原因だと分析しています。
皆さんは同じ失敗をしないように、きれいな物件を安く取得されることをお奨めします。

そうすれば、160%のオーバーローンで、次の物件の頭金(あるいはニートの生活費)をつくれるよーん。爆



「区分はダメ本」がけっこう出ているのですが、それでも区分を探されている方はいます。
本を読んで鵜呑みにせず、自分の頭で考えて自分の基準を持っているんだな~と関心します。

条件次第で一棟モノはダメになるし、条件次第で区分はOKになります。
区分⇔一棟、都心⇔地方、木造⇔RC、現金⇔フルローン、設備勝負⇔価格勝負、新築⇔おばけ屋敷、…
いろいろな基準がありますが、「これはダメ」なんて条件は無いですよね。

「現在位置」「目標」「好き」「得意」「やりたい」、などで選好性は変わるのでしょうけど、どのような選好性を持っていても、自分にとっての価値はどこかにあるわけです。
それはたまにマイナスの価値だったりもします。

だから「○○はダメ」なんて言っちゃダメです。 ←ダメって言っちゃってる


みなさま、今後ともよろしくお願いします。


| BLOG TOP |

copyright © えのっち不動産 くねくね大家の日常 all rights reserved.Powered by FC2ブログ
上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。