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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム

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昨日、申告書を提出してきました。
今回は先手の対策が奏功し、還付になりました。
所得は増加しています。

21年度は引き続き増収増益にすることが目標なので、追加の節税策のための届出書を提出してきました。


これで今春も、物件取得と客付けに集中できます。

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DATE: CATEGORY:物件情報
買付の段取りを済ませ、翌日の早朝に現地調査を開始しました。

片道440km。

あまり知らない土地なので、周辺の物件の稼動状況も調べました。
思っていたよりも田舎でした。

当初の見込みよりも収益性は弱含みと思われましたが、大きな問題は無かったので契約することにしました。

数時間の間に契約の諸事項についての折衝をしました。
不動産屋さんと一緒に、重説や契約書のミスを訂正しました。
不動産屋さんは、くたくたになっていました。

どうにか重説と契約書が完成し、サインと手付を済ませました。

これで物件を押さえることができました!!





融資特約は付帯していませんが、なるべくなら融資を使いたいので、売主さんにお願いして決済時期を1ヵ月後にしていただきました。


物件を紹介してくださった先輩大家さんにもご報告しました。


あとは融資です。

融資を受けられるかどうかによって、今後の成長スピードが大きく変わるので、何としても融資は利用したい!!

でも物件が遠隔地なので、現在の取引金融機関は利用できないのです。
また銀行めぐりです。

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DATE: CATEGORY:ブログ紹介

お気に入りブログを変えてみました。

いつも勉強させていただいているブログです。
すべてIEのお気に入りに入っています。


リンクの表記やリンク先などにご要望がありましたらコメントにてお知らせください。
またリンク希望も随時受け付けてきます。


今後ともよろしくお願いします。
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DATE: CATEGORY:勉強

先輩大家さんのリフォームを見学させていただいた時の話です、

共用部分の天井に点検口を設けようという時に、先輩大家さんが業者さんに質問していました。

「この点検口から部屋に侵入できるおそれはありませんか?」

なるほど~!
よくそんなことを思いつくなあ。
と思いました。


業者さんは、

「そんな設計する建築士はダメです!」

と仰っていました。


そこで思い出したのが、建築基準法です。



------

第三十条(長屋又は共同住宅の各戸の界壁)

長屋又は共同住宅の各戸の界壁は、小屋裏又は天井裏に達するものとするほか、その構造を遮音性能に関して政令で定める技術的基準に適合するもので、国土交通大臣が定めた構造方法を用いるもの又は国土交通大臣の認定を受けたものとしなければならない。

------



こんな法律があるんですね。
宅建では、ここまでマニアックなことは勉強しませんが、出ても常識で回答できるかな。


この法律があるため、例えばユニットバスの上からスタートする「ねずみ小僧ごっこ」は不可能ということになります。

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DATE: CATEGORY:物件情報
当初は、翌日の10時に他の投資家も含めて現地確認して、その後買付を入れて契約まで至った人に決定するという話でした。


電話で話した後、不動産屋さんからあった提案とは…


「当初は10時に他の大家さんたちと見ていただく予定でした。
物件を誰が買えるかは、正直言って私が決めることです。
私は、えのっちさんと取引したい。
だからこうしましょう。」

「みなさんは10時に来られますが、えのっちさんは9時に来てください。
そこで現物をご確認いただいて、最初に買付を入れてください。」


また、こちらからも誠意を見せるために、
買付と同時に契約書まで巻きたい旨を伝え、契約内容をFAXしました。
また手付のための現金を用意した旨を伝えました。

ここまでやれば、他の投資家に対する不動産屋さんの強力なエクスキューズを用意してあげられます。


会ったことの無い人と、ここまでの心の協力をし合えたのは、
ひとえに物件を紹介してくれた先輩大家さんのおかげです。

不動産屋さんは、なんども「○○さま(先輩大家さん)には大変お世話になっておりますので…」と仰っていました。


つづく
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DATE: CATEGORY:物件情報
・自分のこれまでの経緯
・目標
・物件を紹介してくれた先輩大家さんとの関係
・今回の買い付けの意志

そして、一つの気遣い。

それは…

僕が物件を買うことになったら、他の投資家は買えないわけです。
僕は過去に、物件を3時間差で他の投資家に持っていかれた経験があります。
とても悔しかったです。

そんな悔しい思いをする人が発生してしまうのと同時に、
「不動産屋さんが買付を入れた人たちに断りを入れなければならない」のです。
これは気持ちの良い仕事ではありません。


「うちで取り扱わせていただく場合、業者さんに、そのような仕事をさせてしまうことになりますが、それをお許しいただけるのであれば、やらせてください!」
「そして契約時に、それが無理なら決済までに、売主さまにきちんとご挨拶をする段取りを付けていただきたい。」
と言いました。

不動産屋さんは、心が動いたご様子でした。

おそらく、他は買いたいばっかの投資家たち。
自身と物件のことしか頭に無いのではないでしょうか。

でも不動産屋さんは、売主サイドの事もあります。
取引条件の如何よりも、当事者全てが気持ちよく取引を結了できることを第一に考えていると思います。


そして、不動産屋さんから一つの提案がありました。

つづく
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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム

不動産屋さんから入電。

不動産屋さんに貸している区分の部屋でトラブル発生!
床が水浸しになっているそうです。

原因調査後、連絡をくれると言います。
あちらの保険が適用できそうとの事ですが、ちょっと心配です。

さいわい、今は使用していない部屋だったので、被害は少なそうです。


河川保全地域でもないのに、洪水になってしまいました。笑

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DATE: CATEGORY:勉強
不動産屋さんから送られてくる物件概要に、たまーに出てくる河川法の制限。
これがあると、一定の場合に再建築ができないので、慎重になります。

河川法は、国土保全や国民経済、公共の利害のために定められた法律です。
河はみんなのもので、個人個人が好き勝手に使っては困りますし、みんなで協力して堤防を作ったり、スムースに川が流れるようにする必要があります。
突き詰めると、河川に係る利害関係者の私権と公共性との利益考量ということになります。


河は、水の流れる部分だけを管理しておけば良いというものではありません。
日本の河は、そのほとんどが天井川といって、河が流した土砂の堆積により周囲よりも高いところに川が流れる場合が多いです。
このような天井川では、堤防をしっかり造っておかないと河が氾濫しますし、河の周囲の水が引かなくなります。

特に天井川では重要な堤防ですが、これを守るために、河から一定の幅の地帯が河川保全区域として指定されています。(法54(河川保全区域))

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河(河川区域)に家を建てることは考えないでしょうから、河川保全区域で家が建てられるかが問題となります。

法55(河川保全区域における行為の制限)において、再建築時に河川管理者の許可を求められています。


------

河川法 第五十五条

 河川保全区域内において、次の各号の一に掲げる行為をしようとする者は、国土交通省令で定めるところにより、河川管理者の許可を受けなければならない。ただし、政令で定める行為については、この限りでない。
一  土地の掘さく、盛土又は切土その他土地の形状を変更する行為
二  工作物の新築又は改築

------



許可が受けられる →再建築可
許可が受けられない →再建築不可



法55-1但書の政令とは…


------

第34条抜粋(許可を要しないもの)

法第55条第1項ただし書の政令で定める行為は、次の各号に掲げるもの(略)とする。

1耕耘
2堤内の土地における地表から高さ3メートル以内の盛土(略)
3堤内の土地における地表から深さ1メートル以内の土地の掘削または切土
4堤内の土地における工作物(略)の新築または改築
5前号に掲げるもののほか、河川管理者が河川または河川管理施設の保全上影響が少ないと認めて指定した行為

------


ということで、再建築では「許可を受ける」の前に、許可を要しない「政令の5号に該当」するかどうかの検討をすることになります。



実際の河川法の運用がどのように行われているかで変わってきます。
河川管理者は国土交通大臣・知事・市町村長がなります。

国土交通省が管理者である場合の運用例を解説します。



担当部局に問い合わせたところ、普通の家なら政令の5号で処理でき、その場合は内容確認のための届出書の提出で足りるそうです。
ただ、堤防の加重バランスを崩さないために、次の図のような点線より下には工作物(基礎や杭)を設置することはできないそうです。
(もっとも事前協議ないしは許可を受けて、設置可能な場合も有ります。)

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ということで、結論は、

「河川法の制限は、それほど怖くない」

でした。

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DATE: CATEGORY:物件情報
翌朝、早めに起きて、
もう一度物件の資料を確認してから、朝一で業者さんに電話。

先輩大家さんが情報を得てから1日経っているのですが、
やはり他の投資家さんたちが既に動いているようです。


売りに出た理由や物件のコンディションなどについて、業者さんにヒアリングしましたが、致命的な問題はなさそうです。

ちょっとイレギュラーですが、現地確認を条件とする買付を満額で入れました。
重ねてイレギュラーなのですが、融資特約なしです。


買付を入れてから業者さんと電話で話したら、他にも買付が入っていると仰いました。
そして現地を見てキャンセルする可能性が残るので、現地確認をしてからの話になると仰いました。

けっこう遠方なので、このままでは難しいなあと思い、
業者さんに自分をアピールしてみました。


つづく
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DATE: CATEGORY:物件情報
先輩大家さんから紹介していただいた物件について。

経緯は…



いつものように先輩大家さんと電話して、教えていただいている時に物件情報の話になりました。

先輩「こういう物件があるけど、興味ある?」

え「面白そうですね!」

先輩「じゃあメールで送っておくね。」

諸条件からして、この物件も取引まで至る確率は低いだろうと思っていたのですが、
物件情報を見て色々調査するうちに…

こ、これは!!

良い物件かもしれない!! (目がキラーン)



もう遅い時間だったので、調査できるところまで調査して、この日は寝ました。


つづく
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DATE: CATEGORY:資金調達

今日は競売の融資について、ノンバンクに問い合わせてみました。


え「競売の融資について教えていただきたいのですが…」

ノ「ああ…今はやってないんですよ。」

え「なにか変わったんですか?」

ノ「あの…えぇと…」

え「なにかあったんですか?」

ノ「銀行がお金を貸してくれなくなったんです。」  ←!!

え「おたくも大変ですねー」

ノ「すみません!!」


えらいこっちゃ。
世相を反映していますね。

きっと競売ローンを取り扱っているところの主要貸出先は、転売業者。
でも最近の世界経済の影響で、物件が動かなくなってきている。
他人資本に依存する財務体質だとしたら、黒字倒産のカウントダウンが始まってしまいますね。

うちもヒトのこと言っていられないのですが。汗
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DATE: CATEGORY:未分類

あけましておめでとうございます。
今年もよろしくお願いします。

…今さらで申し訳ないです。

郵便局とサーバが混むときは、控えようという真心です。
(↑正月早々うそついた)



去年の序盤は、とにかく指値しまくっていました。

そして中盤に、指値が通った(通っちゃった)物件の再生に明け暮れました。

終盤は、アパートと平行して競売で戸建を探していました。

空回っていたような気がしますが、実力は付いたと思います。




昨年の不動産関係の目標と結果は、

・業者さんと知り合うこと
業者さんとは知り合えましたが、もっと強力にグリップしたいと思っています。

・大家さん仲間を作ること
たくさんできました。
この中から大家さん以外の関係で繋がり続けられる仲間を作りたいです。

・収益不動産を2棟取得すること
戸建1つでチーン。

でした。



今年もアパートを2棟取得することを目標にします。

と同時に、その合間に戸建も仕入れたいです。

前回のように戸建を仕入れて、160%のオーバーローンを引けば、自己資金が増えます。
それを元にアパートを取得します。

そんなタラレバ作戦を考えながら、ニタニタしたお正月ももう終わりました。

今年は効率的に動いて、ちょこちょこ増やすぞ~!

お~! ←一人で


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