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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム
今日は確定申告の作業をしました。
今期の業績はほぼ確定しました。
医療費控除も集計しました。

あとは年末に家賃の入金があるので、その確認をして終わり。
尤も、翌月分の家賃ですから決算整理することになるので、家賃の入金を確認しなくても期間損益は変わりません。


今期も増収増益となりました。
しかし当初の見込みよりも利益が少ないです。
経費使いすぎた。笑

本当は思いっきり節税したいのですが、今期の決算方針は利益を出す方向なので。
むずかゆいです。


期中に高い精度で決算を予測しておくことは大切です。
翌期になってからでも可能な対策は、限られるからです。

今回は期中に対策を打つ必要は無し。
後で微調整するだけで足りそうです。


合法的な手法の中から、最も有利なものを選択する
 ↓
それ以外の手法で、審判に分からないところで…

の順に、です。


これで大家業と確定申告で忙しくなる春に時間を取れるようになりました。


…と、ほっとしていると、
小ジマさん(仮名)からダイレクト玉音放送が入電。

「もうすぐ○○の物件が出るよ~」というお話と、
「えのっちは何ができるの?」というお話。

どっちも自信を持って返事できない。笑


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DATE: CATEGORY:物件情報
入札5件。

落札0件。


お疲れさまでした!


最初の物件を買ったときは、何件目の落札だったか忘れましたが、結構時間が掛かったと思います。
当時は一度に一件だけの入札でやっていましたし。

その頃は落とせなくても、気にしませんでした。
その前にやった飛び込み営業の経験から、数の勝負では個々の結果は最終的な結果には無関係であることを学んでいたからだと思います。
NOの数だけYESに近づくと思っていました。

ぎらぎらしてたな~。笑
あの頃に比べたら、人間的にマシになったかも。
まだまだだけど。


少しずつ成長できているのは、接する周りの人が素晴らしいからです。
人間って弱いから、日々接している人からの影響を、意識してもしなくても受けてしまうんですね。

ここ5年くらい、周りに素晴らしい人が多いと思うのです。
どんどん良くなっているので、この流れが続くと良いと思います。

自分は周りに影響されますが、どんな人が周りにいてくれるかは自分次第です。
頑張ります。

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DATE: CATEGORY:物件情報

競売に限らず、買うときに一手間加えると、不動産のリスクは大幅に減ると思います。

今は一般市場での(自分にとっては)大きめのアパート・マンションと、
(自分にとっては)小さめの競売物件の両面作戦をしています。



今回はこじれにこじれている競売の、債務者宅を家庭訪問しました。


コンコン!
え「こんばんは~」

おばあさんが現れました。

え「ご主人さんはいますか?この家のことでお伺いしたいのですが。」
(本当は、おばあさんの息子さん)

おばあさんが息子さんを呼びに行きました。

出てきたのはスキンヘッドにヒゲの大柄の男。
(ここが帰りたい気分のピーク)


債務者に、これまでの経緯と今後の希望、そしてどこまで協力してくれるかを一通り確認して、
こちらの連絡先を教えておきました。

おばあさんに住み心地を聞きました。

婆「この家は寒いよ~。足をマッサージしてたの。手術してねぇ」

婆「周りが2階建ての家ばかりだから、この家は寒いよ~。」

婆「この家は直すところがいっぱいよぉ」


すごく明るいおばあさんなのですが、
一瞬、新手の入札妨害かと思いました。笑


帰りは夜中になり、外気温マイナス7℃で峠を越えました。
雪はなく、霜がちょっと。

前は夏タイヤのFF車で雪道を走りましたけど、
気が小さくなってしまったのか、ゆっくりとしか走れません。

これからの季節の物件調査は、冬支度をしたクルマで安全に☆
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DATE: CATEGORY:物件情報

ある競売物件に、賃借権設定仮登記が付いていました。


賃借権の対抗要件は民法605・借地借家法10・同31より、引渡し又は登記です。
普通は借主が占有するので、登記がなくても対抗できます。

賃借権の登記は、他に、抵当権者が打つ場合があります。
短期賃貸借であれば、競売を妨害できるからです。
ノンバンクがよく使う手です。
特にアイクとか。


抵当権者が打つ賃借権の登記は、併用賃貸借といいますが、これは競売では抹消されます。
理由は、併用賃貸借は抵当不動産の用益を目的とする真正な賃借権ということはできず、単に第三者の短期賃貸借の出現を防止する意図でなされたものにすぎたいため、賃借権の実態を有するものではない以上無効であるからです。
民法のメジャーな論点です。
司法試験を受ける人は暗記です。


で、今回のは短期賃貸借の設定仮登記です。
同人の抵当権設定はありません。
もちろん賃借権は実態無きものです。
かなりやり手です。


おそらく「ヤ」とか「ヤミ」とか「マチ」などの、「ノン」ノンバンクです。笑

わざと抵当権を打っていないのです。
抵当権を打っていないのは、後順位であり、かつハンコ代も貰える見込みがなかったからです。
それともう一つは、併用賃貸借として無効にされないためです。

そして仮設定で止めてあるのは、存続期間を満了させないためです。
あるいは本登記にしておいて、賃借権に停止条件を付ける手もあります。


因みに、謄本から併用賃貸借を見破る方法は、
?金融業者が債権者
?抵当権と同時に賃借権を設定
?謄本記載の借賃が相場よりも著しく低い
?特約として譲渡・転貸ができる旨の設定
です。

これに似ていて、抵当権が設定されていなければ(今回の案件)、もっと危ないです。


これについては法律の師匠に相談させていただきました。
「しまった!教えるんやなかった。えのっちが買ったら面白かったのになあ。」
だって。笑


このような物件は買ってはいけないというわけではないです。
相応の金額未満であれば、良い投資です。
で、実はこれ、相応の金額未満だと思うのです。


続きがあったらまた書きます。

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DATE: CATEGORY:未分類

WRCからの撤退が相次いでいます。
残念ですね。

今回は、
スバルのインプレッサ
スズキのスイフト
がWRCから消えます。

ミツビシが経営難になった時は、ランエボが消えました。
皮肉にもWRCが日本で初開催された年でした。

この時は帯広までラリーを見に行きました。


WRCは世界ラリー選手権のことで、世界各地を転々としながらラリーをします。

自動車レースなので速さを競うのですが、ラリーの場合、厳密には速さではなくタイムの正確さを競います。
つまり設定タイムよりも遅くてもダメだし、速くてもダメ。
ただし区間によってはありえないタイムが設定されているので、速さを競うことになるのですが。


各地で3日間レースが行われます。
ドライバーたちは、コースを1回だけ下見することができます。
2回目が本番です。
当然事故ります。

初日に事故って車両が使えなくなるとリタイア。
あとの2日は何もできません。
つまり順位がつきません。


ほとんど練習していないコースで、しかも舗装されていないところもあって、濡れていたり砂利が浮いていたり、カーブの先が見えなかったり、石が落ちていたり…
そんなところをなるべく速く走りたいけど、クルマを壊したら全てがゼロ。



「速さ」って何なのだろうと考えさせられます。

「速さ」の中の大きな要素に「安全」や「自制」があるように思います。



もう一つの好きな競技が、ルマンという24時間耐久レースです。
このレースでは、完走だけでもすごい事なのです。
半数は完走できません。

24時間走り続けて、事故も起こさず、直せない故障も起こさない結果として得られる栄冠です。



世界経済の大きな流れの中で、これからブラインドコーナーに突入します。


リタイアさえしなければ、上位の成績を残せます。
みんなで完走を目指しましょう。
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DATE: CATEGORY:物件情報

今日は遠方の物件を見てきました。

途中、高速道路の脇に雪が積もっていました。


案内してくれた不動産屋さんは建築のプロ。
もっと色々聞きたかったけど、忙しそうだったので次の楽しみに。

少し話をしただけで、とても勉強になりました。
話すのが楽しかったです。

お互いの競売のやり方は、お互いに面白いと思ったはず。
こちらの方面でも良いご縁があれば良いと思います。



帰りに裁判所で競売の資料を見ました。
あまり収穫はありませんでした。



この日
の物件の開札結果。
(僕の入札は無効だったのですが)

僕の入札 336万円
落札金額 688万円(入札件数3件)

ぴぃ~~~~~


今回の開札結果、けっこう取り下げが多いです。
そっち方面の仕事も盛んなのですね。
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DATE: CATEGORY:資金調達

先輩から教えてもらった、なるほどなあ、と思った話。


不景気になると銀行はウハウハ。

融資の申し込みが多くなるので、その中から良質の案件を選べるから。

申し込みが少ないと、とにかく営業成績をあげるために、無理やりな案件にも手をつけなければならない。


なるほどなあ。


では、そんな融資申込を銀行側が選び放題な時勢に、どうやって自分の案件を取り上げてもらうか。

…良い案件を持っていくしかない!

長い稟議書を書かなくても良いものを。


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DATE: CATEGORY:未分類
大家塾は回を重ねるごとに塾生が増えています。
人柄の良い塾生が、同じような塾生を引き寄せている感じです。

そこで問題になるのが、移動です。
40人くらいで移動するとなると、車が何台にもなります。
連携が取りにくくなるばかりか、目的地の近所の方にも迷惑です。

そこでマサさんが提案したのは、塾長のクルマをガリバーで売って、マイクロバスを買うというもの。
もう一つの提案が、塾長のクルマのリノベ。



塾長のクルマは、(たぶん)8人乗りです。
人数が少なければ、この一台でワイワイ楽しく移動できます。

2008120501.jpg


上から見るとこんな感じ。
3列シートをいろんなレイアウトにできます。

2008120502.jpg



リノベの主目的は乗車人数をマイクロバス並みにすることです。

山手線からヒントを得て、ベンチシートを採用。

2008120503.jpg


ラッシュ時は座席が格納されて、より多くの人員を輸送できます。
荷物は上へ。
競争力を付けるために、強力なリフォームアイテムを追加しました。

2008120504.jpg


左折時の巻き込み確認をするときは、受話器を上げます。



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DATE: CATEGORY:物件情報

昨日と今日、それぞれ1件ずつ入札しました。

入札で成功とか失敗とか、そんなレベルです。汗


競売の入札をするためには、あらかじめ保証金を納めないといけません。

これは専用の振込用紙を使って、金融機関の窓口で手続きをしないといけないのです。

超メンドー&手数料が高い。


一般的に他行への振込は、窓口を使うと840円です。
近所の信金で安いところがたまたまあり、そこでは735円。

穴場を発見しました。
JAです。
他行振込が525円です。

地裁指定の金融機関であれば、他支店宛で525円であるのが普通です。
だったら近所のJAからやればいいじゃん!

ただし、組合員になる必要があります。
出資です。
資金が埋没します。
でも配当がもらえるらしいです。


入札には住民票を添付するので、これに200円かかります。
零細不動産投資家には、入札コストがバカになりません。
1件あたり1000円。
10回外したら1万円。


広域的に物件を見ているので、現地調査&役調で1件2万円くらいとすると…
10回外したらトータル21万円。(>1ヒロシ)


これが入札までの話。

落札してからも結構コストが掛かります。
明け渡しをすることになると、何度か裁判所まで足を運ぶし、各種申立費用も掛かるし。

そのぶん安く買えるなら良いのですが。

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DATE: CATEGORY:物件情報

おととい、マサさんと一緒に居た時に入札書を発送しました。
期限の前日です。

今日になって、地裁から電話が掛かってきました。
「今日届きました。期限は昨日なので…」

終ー了ー!

郵便局によると翌日には届くはずだったのですが、次からは余裕を持って入札することにします。


期限に間に合わなかったのは初めてです。
基本的に入札書は持参して執行官室に直接提出するのが常だったので。

他にも、

・住民票の添付漏れ

・振り込んだ保証金の額を間違えた

などの前科があります。笑


これで厄払いは済んだので、次からはうまくいってほしいです。

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DATE: CATEGORY:勉強

たこまる師匠の物件&たこまる師匠の布団のおかげで、快眠でした。
朝日が気持ちよく差し込む物件で、快適です。


たこまる師匠の奥さまが手料理の朝食をご用意くださいました。
いれたてのコーヒーもいただきました。
すてきな奥さまで、こんな人と結婚したいなぁと思いました。


塾長は午後から副業に行かなければならないので、マサさんと3人で岐阜を発ちました。
塾長はお疲れのご様子ではあるものの、幸せそうでした。


副業のため出社する塾長とお別れして、豊橋の所有物件に行くマサさんと電車に乗りました。
その電車の中でマサさんを口説いて、一日いただくことになりました。

マサさんが昼食を取られている間に自宅に寄って、急いで競売の入札書を用意。
保証金振込。
郵送準備。
マサさんをクルマでピックアップ。
デザイナーtakaさんも学んだ我が高校の近くの郵便局から発送。
久しぶりの競売不動産です。


そしてそのまま豊橋の物件へご一緒しました。
移動中、不動産投資のリスクを減らす方法、物件の選び方、どうでも良いことと重要なことを区別することなど、勉強になりました。

2008120203.jpg


不動産業者さんや管理人さんとのコミュニケーションのとり方は素晴らしかったです。
ぜひマサさんに同行してみてください。


夕食をご馳走していただきつつ、今後のアドバイスをしていただきました。
(僕の場合についてのアドバイスです)

・自己資金を増やすこと

・賃貸経営の勉強をすること

・業務効率を上げること

・物件取得のペースを上げること

次にお会いするまでに物件を増やしておくように仰せつかりました。


頑張るぞ~!!
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DATE: CATEGORY:勉強

大家塾の終了後、6人で裏塾を開催。


某氏の物件に立ち寄って、改善策を考えました。
ちょっとの工夫で大きく変わるかも?


別の某氏が取得予定の物件を拝見しました。
たこまる師匠のご子息も同行されました。
格好いいし賢いし礼儀正しいので、自分を振り返ると恥ずかしくなります。


その後、宿泊組の5名で銭湯へ。
冷たい部屋(逆サウナ)に閉じ込めたり閉じ込められたりして遊びました。


夜はコンビニで買った夜食を食べてから就寝。
布団でマサさんが銀行の不良債権処理について熱弁している間に全員寝ました。笑


↓たぶんこういう内容です。

銀行の債権のうち、担保や保証でカバーされていない部分(エクスポージャー)に対して、引き当てを積む。

これは有税償却といって、銀行の利益を圧迫する上に、税金まで払わないといけない。

また引当金は、一定期間のうちに処理しなければならないので、銀行は処分の必要に迫られた案件を持っている。

貸倒となった方が税額が減る。




※有税償却とは…

一般的には会社法や証券取引法に基づいて、利害関係者に不測の損害を与えないため、決算書は企業の実態を表すように作成しなければなりません。
一方税法上の決算書は、課税の公平等の観点から、会社法会計や証券取引法会計とは別のルールで作成されます。
ここにギャップが生まれます。

銀行の場合、会社法や証券取引法の他に、金融庁による貸金債権の評価ルールも考慮して決算書を作ります。
貸出金が回収できない場合に備えて貸倒引当金を計上するのですが、税法上は回収の可能性のあるものは費用とみなさないという考えなので、
「引当金を繰り入れた分だけ利益が減少するのに税額はそのまま」
という事態になります。
儲かっていないのに税金を払うんです。

こういうことって銀行だけではなくて、そのへんの会社でもあるんですよ。
法人税申告書の別表4で「貸倒引当金繰入超過額(加算・留保)」という処理をします。
これに係る税額は、税金の前払的性格を持つので、繰延税金資産となります。

順調に返済されたら、貸倒引当金が必要なくなるので、
法人税申告書の別表4で「貸倒引当金繰入超過額戻入(減算・留保)」という処理をします。
この分、今度は税額が減るので、前払いしておいた繰延税金資産を取り崩します。


途中から訳が分からない説明になっていますが、覚えておいていただきたいことは、

・大家さんも税法基準以外に、経営実態に即した決算書を作るべき
(例えば税務上の耐用年数と経済的耐用年数は違いますよね)

・一時的にルール間のギャップができるけど、最終的には同じところに収束する
(先払いか後払いかを選択できる場合は、有利な方を選ぶ)

・このようなルールから、銀行の動きを理解する
(資金調達の難易・債権物の物件の売却基準)

ということです。
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DATE: CATEGORY:勉強

シュウワさんの物件を拝見しました。

Oさん、Aさん、S姐さんが勢ぞろいでした。
Aさんのお気遣いで、あったかいやつ(なんて言うの?鉄をゆっくり酸化させて発熱するやつ)を支給してくださりました。

外壁の色について質問しましたが、これについては話をこれ以上広げてはいけない事を察知しました。
「グリーン全般が会社のテーマカラー(但しメロン倉庫のグリーンは除く)」とのことです。
僕の中では、緑は緑です。 ←?



イルカマンさんの物件を拝見しました。

リフォームの完成度は低いです。
これはなかなかできません。
一定の時間的スパンでは収益性が極大化されていると思います。
僕はここの真似をしたいです。



夕飯はお肉の美味しいお店でした。

半年ぶりに飲酒しました。
弱くなっていました。



沢さんの娘さんと同じ学部の同期らしいことが判明しました。
沢さんはとても気さくな方で、物腰が低く、周りへの気配りも素晴らしく、実際にお会いしてより遠い存在に感じてしまいました。
でもタイの話が面白くて、ホッとしました。



赤ちゃんさんとは半年ぶりにお会いしましたが、顔の雰囲気が良くなっていました。
サイン本を家族で拝見している旨を申し上げたら、各人一冊ずつ買うように言われました。笑



たまたま金融機関向けの戸建改装資料を持っていたので、お見せしました。
みなさんリフォームの知識が豊富ですね。

不動産賃貸業に参入するための最低限の知識は少ないです。
しかし勉強すべきことは途方もなくあります。
それゆえ飽きっぽい僕でも4年続いています。


そして5人だけ残って夜の部へ。

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DATE: CATEGORY:勉強
前日の豪華な講師陣によるセミナーへは参加せず、翌日の大家塾とその後の合宿へ行ってきました。

この濃い時間を思い出せるように、時系列で記録しておこうと思います。



岐阜駅北口に集合。



イルカマンさんに「やる気が違うね!」と髪型を突っ込まれました。笑
髪を切ったら曲がらずに真っすぐ伸びるようになってしまったのです。
スーパーサイヤ人です。

一部の方に申し訳ないので、髪の話題はこのくらいにしておきましょう。
↑スーパーサイアク人です。



U不動産さんの物件を拝見しました。

ライターであぶってもキーで傷つけようとしても大丈夫なフロアーを使っていました。
入退去時のコストを削減できるそうです。
リフォームの最初にフロアーを貼って、養生もせずに施工ができるとのことです。
また引き戸はなるべく使わないようにしているのは、音のクレームを発生させないためだと仰っていました。

2008120201.jpg



たこまる師匠の物件を拝見しました。

この物件はキッチンを移動させて対面に変えています。
以前拝見した時に、キッチンの排気ダクトをどう始末するのだろうと思ったのですが、上手く仕上がっていました。
また和室の天井の木目状の板は塗装で処理できることを知りました。
これは戸建再生の前に知りたかったです。



M木さんの物件を拝見しました。

オシャレな備品がたくさんありました。
村木さんはお客さんのハートを掴む演出を作り出すことが大好きなご様子でした。
グレードの割に、賃料が安く感じました。



S木さんの物件を拝見しました。

きちんとリフォームしてあるし、場所はよさそうなのですが、経営が大変だと仰います。
お話を伺って、不動産屋さんと接する際のスタンスを工夫すると変わるのではないかと思いました。



レクサスの事故を拝見しました。

沢さんのLSが、バックしてきたクルマと接触してしまいました。
美しいクルマに傷が…。
沢さんの冷静な対処と、人格的底力を見ることができました。

この事故は、たこまる師匠と沢さんがバックで道に出ようとしているときに、たこまる師匠がバックをしたら先方のクルマが道を譲るためにバックしてくれて、先方と沢さんが同時にバックして接触したので、
とよぞーさんが悪い、という結論になりました。 ←!

2008120202.jpg

不謹慎ながら記念にパチリ。
マサさんのグラマラスなお尻とLSのお尻が似ていることを発見。



昼食の際に、競売についての重大なヒントを得ました。
「地裁の支部によってはアットホームにその情報が掲載されないため、大変不便である。」とのことです。
なんとかならないものでしょうか。

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