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DATE: CATEGORY:物件情報

今日立ち読みした本に、昨日書いた内容が書いてありました。

なんだ2番煎じかよ。
と、がっかりモード。

でも、いろいろ試してみます!



先日見てきた静岡のボロアパート。

15年くらい使われていない部屋もありました。


ドアが錆び付いていて、開きません。
不動産屋さんが手にタオルを巻いて、がんばって開けようとしています。

20081129001.jpg



なかなか開かないので、ついに包丁が登場!
退去立会い時の戦利品だそうです。
ドアの固まっている部分を乱れ刺し!
そしてスプレータイプのオイルを使いました。
準備よすぎ!

20081129002.jpg


こんなボロ物件、誰が買うんだろうね~。
僕しかいない?笑

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久しぶりに競売物件を見ています。
これまで集計した分を振り返ってみました。

地域・金額・大きさから物件を絞ったら、170件。
そのうち詳しく調べる価値のあるものが30件。
入札してもよさそうなものが3件。


で、開札結果を見てみると…

・入札が集まるもの

・0件・1件・2件程度の入札しかないもの

に分かれます。


複雑な案件や面倒くさそうな案件は少ないです。
…当たり前か。

この無競争の部分を拾えないかな~と考えています。


5年くらい前にも競売を漁っていました。
当時は区分マンションばかりでした。
近県の地裁支部は、だいたい行ったことがあります。

区分マンションは本の影響や価格と賃料の予測のし易さのためだと思いますが、入札数が多いのです。
そうすると、不動産の最大の利点である市場の歪みの大きさが小さくなるのです。
一般の流通のほうが適正価格からの乖離が大きくなる可能性が大きいと感じます。


逆に区分マンション以外のものは、入札数が少なく、個々の価格のブレが大きいと感じます。
価格の下ブレが、僕の手に負える要因によるものであれば、大きなチャンスです。
もしかしたら5年先の事業のネタになるかもしれません。
アパート探しと並行して、やれるところまでやってみようと思います。


5年先の事業のネタは、たくさんあってもほとんどが実行できず、また実行できたもののうちのほとんどが撤退です。
悲しいです。
でも事業とはそういうものだと思います。

「絶対確実な一手」よりも、「たぶんダメであろう三十手」を打ち続けることしか事業の存続はありえないものだと思うのです。
多細胞生物の細胞が日々死に、新しいものに置き換わっていくのと似ています。

ある統計では、10年経ったら既存先の売上は半減するそうです。
変化しない事業は存続できないのです。

事業も人も、上手く行ったと思うと変化しなるので、気をつけようと思います。

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今回の賃貸借契約について、先輩大家さんたちからアドバイスをいただきました。
レアケースではありますが、お役に立つこともあるかもしれませんのでシェアします。


◎ 退去時の防音室の扱いを、もっと細かく定めておく


◎ 防音室の設置の際に、賃貸人サイドで大工さんを派遣して施工するか施工のチェックをする


◎ 音楽をやる時間帯の規制をしておく


なるほど~!
と思いました。


アドバイスを下さったみなさん、ありがとうございました。

また日々ブログを見て応援してくださっているみなさん、
入居するまでの間であれば中をご覧いただけますので、ご希望の場合はお気軽にご連絡ください☆

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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム
今回の賃貸借契約の特約条項を、参考までにシェアします。


「照明器具は転居祝いとして無償貸与する。」

また募集の時に使いたいので。


「短期解約(入居から2年以内の解約)の際は、賃借人は賃貸人に家賃の二ヶ月分を支払うものとし、この条項は他の条項の効力を妨げない。」

本当は「3年以内」としたかったのですが、賃借人の希望により2年になりました。
戸建は入退去時に改装をする部分が多いので、短期間で出て行かれると困るのです。
また後段は「解約時の損害額の予定」と誤解されるのを防ぐために、念のため入れておきました。


「本契約は、賃借人・連帯保証人ともに所在不明のまま一ヶ月を経過した時または契約を解除した時は、残置物処理等の明け渡しに関する一切の権限を賃貸人に委任する。」

賃借人が居なくなった時に連帯保証人が残置物を処分できるようにする契約は多いのですが、連帯保証人も飛んだ場合の処理をスムーズにするための条項が入っていない契約がほとんどです。
大家さんにとっては機会損失が痛いので、何かあったときには早く稼動可能状態に回復させたいのです。


「重要事項説明書に記載の通り本建物は築年数が経過しており耐震性・防火性等の性能の面では新築の建物に劣ることを賃借人は認識し、使用に際しては特に生命及び財産の安全面に注意をする。


こんなのは気休め。笑


「防音室の設置は一階アトリエ部分に於いてのみ許可し、また退去の際、賃借人はその負担において賃貸人にその撤去を依頼する。」

しっかり作りつけてあったら、次の募集時に設備として扱います。


「入居者の変更・追加の際は事前に賃貸人の承諾を要し、本契約締結に要した手続きに準ずる申込手続きを要する。」

転貸・賃借権の譲渡は民法で賃貸人の承諾が必要とされています。
ではルームシェアのメンバーが増えた場合はどうでしょうか。
これは僕の解釈ですが、新メンバーは貸家について独立の用益者といえる地位を取得するとは言えず、正規の賃借人の賃借権に基づき使用収益する利用補助者に過ぎないため、転貸・賃借権の譲渡ではないと解釈される余地があると思います。
一方民法が転貸・賃借権の譲渡を原則禁止した理由は賃借人の個々人の利用方法の違いにより賃貸人が不利益を受ける恐れがあるためで、これはルームシェアのメンバーが追加されるとそのリスクが増えます。
そこでメンバーの変更・追加には、転貸・賃借権譲渡と同様に承諾を必要としたのです。


今回の賃借人は、デフォルトリスクが極めて小さいです。
一方、短期解約リスクは高いと思います。
ケンカしたら終わりですから。



で、気になる数値面を公開します。

物件価格 435万円
改修費用 208万円
諸費用 57万円くらい
計 700万円

賃料 8万円
年収益 96万円
年費用 20万円(償却費以外)
減価償却費 30万円
年利益 46万円
年返済額 42万円
年収支 34万円

表面利回り 22%
総資産利益率 6%
自己資本利益率 ∞%


表面利回りって当てになりませんね。
改修にコストをかけすぎました。
色々と試してみたいことも有ったので、数値に表れない成果はあるのですが。
取得時の想定賃料が7万円でしたので、コストをかけた分、売上もアップさせたので良しとしましょう。

ROAが6%ってどんだけ儲からない事業だ?って感じですね。
死に筋だらけの骨董屋かよ!笑


これで満室になりました。

次の物件探しを続行します。

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先輩大家さんたちに見ていただいたときに頂いたアドバイスを参考に、少しずつ戸建を直しています。



配線がむき出しで、だらしないのでモールで処理しました。

2008112002


戸当たりを設置。
壁やドアを保護します。

2008112001.jpg


フスマのすべるやつ?を交換。

2008112003



そんなことをしているうちに、入居者が決定しました。
けーちゃんの言う洗濯機(パルセータ式)の法則でしょうか。
マニアックでごめんなさい。

9月から募集し始めて2ヶ月ちょっと。
その間、週1ペースで内見がありました。
申し込みもありましたが、キャンセルになったり属性が悪かったり…。


今回のお客さんはルームシェアとして使うそうです。
お二人とも属性が非常によく、さらに連帯保証人を各1名つけていただきました。
照明をねだられたので、プレゼントしました。

ちょっと気になるのが、ドラムを使われることです。
そして防音室を設置するそうです。
先輩がたに続き、僕も防音室デビューです♪
ドラムは音圧が大きいので、どうなるのでしょうね。

僕もやっていたのでわかりますが、ドラムは練習する場所が少ないんです。
楽器を持ち寄ってセッションする場所は、必然的に動かしにくいドラムのある所となります。
音楽仲間の溜まり場になるのかな?

楽しそう。
でも苦情が心配です。
隣のうちも、休日は音楽ガンガン鳴らしているので、近隣は寛大な方が住まわれていることを期待しています。
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戸建の物件を先輩大家さんに見ていただいて、修正点を教えていただいたので、少しずつ直しています。
そのついでに不動産屋さんに寄ってみて、市況のヒアリングをしました。

嬉しいことに、目立つところに物件の紹介ポスターが!!

画像-0009

携帯カメラで撮らせていただきました。
早く決まると良いな。



先日見た物件で壁の仕上げを工夫しているものがありました。

画像-0004

クロスを何種類か使っています。
ブリック模様のクロスもあるのですね。
玄関スペースに使えないかな。


画像-0015

こちらは腰高までクッションフロアをタテ張り。
クロスとの境界はソフト幅木を使っています。
ペット対策でしょうか。
デザイン的にも面白いと思いました。



昨夜は競売市場の分析をしていたのですが、気付いたら朝になっていました。爆
かなり集中していたようです。

しばらく競売からは離れていましたが、競売も捨てたものではないですね。
数年後の商売のネタになるかもしれません。
もう少し調べてみようと思います。

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今日は新築のプランを聞いてきました。

突然電話が掛かってきて、
「駐車場に新築を立てませんか?」
と仰るので、
「すぐには建てませんが、それでもよければお願いします。」
とお答えしたら、すぐにプランを作ってきてくれました。

まだラフ案ですが、なかなか考えてあります。
僕の経営方針と対象不動産の個別的要因をお伝えしました。
次回はもっと詳しいプランを仕上げてきてくださるそうです。

このT新住建さんがよく使われる、A知銀行さんの評価方法を教えていただきました。

「建物は見ず、土地だけです。」
…はぁ。(きびしぃ~)

「土地は変わった評価方法でして、まず路線価に1.25を掛けます。」
…ほうほう。(公示地価ベース?)

「そして、これに0.8を掛けます。」
…ほうほう。

…!?

路線価に戻っとるやないかーぃ!
ルネッサーンス!




さてさて、大失敗のお話。

更新があるテナントさんに、更新の通知をしました。
「次回の家賃に更新料を足して振り込んでください」
という趣旨のお手紙を送りました。

で、入居者さんから連絡があり、
「更新料って払わないといけないものなんですか?」
と聞かれ、契約書を見ると…

更新料条項が無い!!

オーナーチェンジだったのですが、ちゃんと確認していませんでした。汗
間違いをお詫び申し上げて、また何かあったら細かなことでもお気軽にご連絡を頂くようにお願いしました。
ごめんなさい>入居者さん。
びっくりしただろうな~。滝汗

振り込め詐欺は未遂に終わりました。笑

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DATE: CATEGORY:資金調達

銀行の回答が出揃いました!

全滅!!


検討してくださった金融機関さんや不動産屋さん、そして何より売主さんに申し訳ない結果となってしまいました。

悔しいですね。
どうやって修繕するかを考えていたのに。
契約書の特約条項も練っておいたのに。
収益アップ策を考えていたのに。


各行の評価は聞いているので、再指値で売主さんがokしてくれるなら話は早いのですが…
たぶん無理だろうなあ。


今回の失敗の原因は、僕が建物の評価を見誤ったことです。
ありえない失敗をしてしまった。
銀行の評価基準のアップデートができていませんでした。汗
基準を修正して今後も挑戦し続けます。


このままでは今年はヤバイです。
一年頑張って、送りバント(戸建ひとつ)かよ!ってなっちゃう。笑


また地道に探します。

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日記をサボっていてごめんなさい。


任意売却について、聞いてみました。

その業者さんは以前、任売も手がけていて、今は任売が多いので逆に任売はやっていないという方です。


任意売却では、管財人の弁護士が主導して財産の処分をします。
依頼人の債務者の利益のための管財人ですが、実質的には債権者の利益になるように行動することになります。

債権者に説明が付くような処分方法としては「入札」がありますよね。
入札方式には何度か遭遇しました。


ここから先は、その業者さんが教えてくださったことなのですが、

?弁護士にお礼をする
?査定書を作る

などをやっていたそうです。

?は初めての先生だと難しいそうです。
人間関係あっての手法です。
こういうお金はコストが高いです。
100万円のお礼のためには、160万円くらいの利益が必要になるからです。

?は低めの金額で作るそうです。
こんなことで債権者が納得するのか疑問ですが、意外とこの程度の問題なのかもしれませんね。


その業者さんの見解は、最近の情勢から見ると、一般の売買から割安なものを買うのがスムーズなのだそうです。

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