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DATE: CATEGORY:資金調達
今日も3行まわってきました。

ブログをご覧の皆さんに、獲得した情報をシェアしますね!





関西野ー蛮銀行(仮名)

アパートローンは純資産1億円以上の資産家が対象とのこと。
半年前は緩かったそうです。
電話でNG。
純資産が1億円以上あるなら、専業でニートをやるのも悪くない。笑



八十二歳(堅いもの噛めないしローンも組めない)銀行(仮名)

名古屋市内や長野県だと取り組みやすい。
岐阜はちょっと…。
電話でNG。



南陸銀行(仮名)

100万石の殿様を中心とした出資で設立した銀行。
この銀行は支店が広範囲に散在しているので、取引できれば対象地域が広がります。

地元で集めた資金を、東京・大阪・名古屋で運用することを基本のビジネスモデルとしている銀行です。
なので、三大都市圏では積極方針。
基準外でも頑張るようです。
2億が上限として対外表記している融資商品で、3億・5億と実行しているとか。

ただ、時価→担保価の掛け目が若干きつめ。

難しそうだけど、検討してみるそうです。



スガル銀行(仮名)

ここは大柿強烈銀行(仮名)と並んで、チャレンジングな企画をどんどん打ち出す風土を持つ銀行です。
不動産投資においては、地銀系の中ではサブプライムな銀行です。

「うちはピカピカではない案件が強いです!」と仰っていました。
5000万円以上は上層部の審査があるそうです。

今回は資料を見てNGでした。
理由は、「隣とくっついているように見える」からだそうです。

もうちょっと頑張っても良かったかもしれません。
しかし、いちいち上司にお伺いを立てているようだったので、今回は深入りせず、次回に他の担当者を紹介してもらうことを期待します。



渋丘銀行(仮名)

ここは岐阜県はエリア外なので、今回は取り上げしてもらえません。
愛知県との県境付近なら、作文力でどうにかしてくれるそうです。

担当者が変わったということで、ご挨拶がてら事業の概況を説明しておきました。
前任の方は、非常に頭の切れも良く、色んな事を教えていただきました。
…ということを新任の方にお伝えして、さらに色んな事を教えていただきました。笑

ここは土地重視の担保評価をしています。
最大で路線価のxxx%。
一方、建物は渋いです。
しかも積算の?単価が細かい。





土地の評価は似たり寄ったりですが、建物の評価は各行に特色があります。
最近建物の積算マニアになりつつあります。
「融資担当者必携 他行の建物積算ガイドブック」でも出版しちゃおうかな。笑
ただ融資の審査上、担保評価(特に建物)は柔軟性を持つもののようですので、多少外れていても他にカバーできる要素があれば良さそうです。


今回、取り上げ回答が得られるのは0行か1行だと思います。
資金調達面での失敗がありました。(物件見定め面でも失敗している。)
建物評価を見誤りました。
各行にこんな開きがあるなんて思わなかったのです。

そもそも、各行の評価方法なんて関係ないような条件で物件を取得すべきなのでしょう。
まだまだ精進が足りません。




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DATE: CATEGORY:資金調達


外国人と話すの、苦手な人多くないですか?
僕も苦手です。
僕の英語は英語圏の人にも日本語圏の人にも通じないんですね。汗
英語の時はもちろん、日本語で話しかけてくれても、相手が外国人だと日本語がカタコトになります。 ←?

外国の人とコミュニケーションをとるときは、写真が重宝します。
写真を見ながら、 This is ~ と話すと、会話が弾むんですね~。
何か聞かれても聞き取れないので、 This is ~ 連続技で逃げ切ります。汗


銀行の人とも、写真を見ながら物件について説明すると理解してもらいやすいです。
人間の脳の「イメージ」の処理能力ってすごいと思うんですよね。
それを使って。

そのあとで数字の話です。
クルマのカタログと同じ順番です。




今日は朝から銀行のアポ取り。
そして時間をとっていただいた銀行に説明へ伺う。


O銀行

後日回答。


J銀行

後日回答。


C銀行

物件の資料を見てNG。(評価)


G銀行

電話でNG。(エリア・築年)


G信金

電話でNG。(エリア)


一つは大家さん仲間からの紹介でした。
かなり持ち上げて事前紹介をしてくださったらしく、話がスムーズでした。
ありがとうございます。




O銀行での話の内容を暴露します。

資料をパッと見てから、担当者さんが苦い顔をしながらお話をしてくれました。

まずマクロ経済(オープンモデル)の話。
次にマクロ経済(クローズドモデル)の話。
次に銀行業界の話。
次に不動産業界の話。
次に今回の案件の話。

結論:「こんな案件は、上に話せない。」

やや怒られモードで、銀行内部の別案件の資料を見せてくれました。
そこには、どのように審査をしているのか、ローン商品の要件、融資条件の目安、などが書かれていました。
つまりこれに適合する内容のものを持ってこいということ。

このローン商品から外れるものも検討対象になり、その場合であってもローン商品の要件を準用して判断することを教わりました。

「今回は変な案件を持ち込んですみません。今後はもっと良いのを探してきます!」
と言ってから、雑談。
今後の方針などを伝えました。

そして
「このような物件でも、同業の方で融資を取り上げていただいた方がいるようです。物件や属性によってマチマチなんですね。」
というお話をしたら、
「ちょっと待っていてください!聞いてみます。」
といって裏へ隠れてしまいました。

で、スキップで出てきました。(うそ)

「そういう事例が有ったようです。できるかもしれません!もうすこしお時間、大丈夫ですか?」
「はい。お願いします!」

ということで、更にご検討いただきました。
バックの大きな金庫から「保証・担保評価規定」というファイルを持ってきました。
色々質問されました。

・償還期間は希望通りには難しいこと
・レートも希望通りには難しいこと
・融資金額も希望通りには難しいこと

が判明しました。
審査が下りて、条件が折り合えば良いのですが、確率は低いようです。

「土日に物件を拝見してもよろしいですか?」
「ぜひお願いします!プライベートのお時間なのに、すみません!」
最後はこんな感じでした。

…同じ人とは思えん。

可能性は少なそうですが、担当者さんには何とかしようという気持ちがあるようです。
本当に嬉しいです。


あと今期の決算について、利益をどうすれば良いか聞きました。
(税法上認められる範囲内で、どこに落ち着かせるかということです。)

利益が多ければ与信は上がりますが税負担が増えます。
利益が少なければ与信は下がり、税負担は軽くなります。

銀行の立場からは利益は多いほうが良いのですが、一つの節目として債務償還年数を基準にすると良いことが分かりました。
一定規模未満の事業者は、機械的に決算書をスコアリングするそうです。
そこでスコアが悪ければ要注意先となります。
良ければ「積極方針」になります。



というわけで、今日はほとんどダメでした。
サブプライムローンの門を叩いてみようか…。







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DATE: CATEGORY:資金調達


交渉していた物件を、売ってもらえることになりました!
イェィ イェーィ♪

買えたは良いけど、融資は付くのかなあ??
…これって懐かしい感覚。



今回は岐阜の物件ということで、愛知と岐阜の両県に支店を持つ地銀を調べてみました。


・地方銀行

十六銀行・大垣共立銀行・八十二銀行・北陸銀行・滋賀銀行


・第二地銀

岐阜銀行・愛知銀行・名古屋銀行・富山第一銀行・第三銀行


…わからん。


そこで、愛知在住で岐阜の物件を持っている大家塾の長老たちから意見聴取しました。
話を総合すると…


?話を聞いてもらえそうなところ

大垣共立銀行・岐阜信金


?可能性は薄いが相談してみても良いところ

十六銀行・岐阜銀行・中京銀行・東濃信金・西濃信金・岡崎信金


明日から資金調達に走ります。
サブプライムショック・リーマン破綻・銀行の業績見通し修正・株価暴落…と色々あった後の銀行を、しっかり見てきます。


みなさん、いつも応援ありがとうございます!




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DATE: CATEGORY:資金調達

ここのところの大家塾の成長(参加者の増加という面)は、すさまじいものがあります。
急増しています。
知り合いが知り合いを連れてくるサイクルが出来上がっています。
…ということは、「会の雰囲気が良い」「メンバーの人間性が良い」という証なのでしょうね。

この傾向は好ましいことなので、そのまま維持していって欲しいと思います。
一方、このような状況がゆえに、物足りなさを感じる方もいるんじゃないかと思います。

新参者の僕ですが、塾長に意見書(大家塾「特進クラス」設置の提案)を提出しました。
塾長のことです。
僕に言われなくても、既にお考えをお持ちのことだと思います。

大家さんにはディープなスペシャリストが多いです。
それを生かせば、ちょっとの工夫で劇的にすごくなる。




事業の実績をまとめています。

数値面の実績をビジュアライズしてみました。

2008102201.jpg


バーの高さが売上です。
このうち利益(税前)として残るのが黄色の部分。
利益(黄)に減価償却費(青)を足した部分が営業キャッシュフロー、つまり返済能力。


16~17年度

学校にはあまり行かず、競売不動産を見て回る。
競売・ヤフオクで物件取得。


17~18年度

パン屋でバイトしながら一般売買やバルクセールで物件取得。


18~19年度

昼は会計事務所で修行、夜は飲食店で修行しながら不動産の勉強。
物件は取得せず。


20年度

既存不動産のテコ入れと物件取得。



始めて以来、ずっと増収増益で来ています。
(というか、そうなるように数字をコントロールしています。)
一方、税額は減少しています。

今期は利益が伸びるので、追加の節税策を打ちます。
利益増加&税額減少は、ある程度の規模までなら財務に余裕があればできます。


融資を利用して物件を増やしていきたい人は、「借りられる決算書」をつくること。
金融機関の意思決定システムの中では、「数値の根拠」は説得力を持ちます。
これを利用しない手はありません。

大家業は運転資金とかはあまり関係ないので、売上は二の次。
まずは利益。
黒字(でできれば増益)の状態であれば、銀行は前向き融資に積極的になれます。

そして返済原資(利益-税額+減価償却)と返済額とのバランス。
減価償却は建物の分しか取れないのに、返済は土地分も含めてなので、大変ですよね。
理論上は土地分の返済分について、「返済額+税額」を稼ぎ出さないと資金ショートが起きますので。

対策は
?安く買う
?税額をコントロールする
です。
両者は理屈の上では矛盾しますが、現実では工夫次第で可能です。






昨日に続き、更なるパクりロゴが登場。

横浜築古組
ハマッコSEXY

2008102202.jpg



…僕たち、いったい何がやりたいんでしょうか。





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DATE: CATEGORY:ブログ紹介

9月分の経理をしたら、固定資産税の納付を忘れていたことに気付きました。
市役所に聞いてみました。

・納期限10/6 → 12/20までなら延滞金はない(税額によって違うかも)
・12/21以降に納付する場合は、この納付書をそのまま使い、後から延滞金分の納付書が別途届く
・11月中ごろに督促状が来る(督促手数料はない)

とのことでした。

督促状は、忘れていた人のための親切な制度、という感じ。
2ヵ月半も無利息でお金を貸してくれるんだね~

そして最後に、早めに払わないと差し押さえちゃうぞ~と軽く脅されて電話終了。
督促状…見てみたいかも。



東京のほうで、なにやら面白いことが起こっています。

「東京築古組」

概要はvittoさんのブログにて。


そして下のが、専属デザイナーによるロゴ。

2008102101.gif


…格好良い!
しかも楽しそう☆


築古物件のハンドルなら、名古屋もレベルが高いですよ~。
負けては居られません。


東京築古組の専属デザイナーから「質実剛健」「文武両道」の系統を引く僕が、組織の結成に先んじて名古屋築古組のロゴをデザインしました!

2008102102.gif


名古屋築古組Tシャツ
名古屋築古組ストラップ
名古屋築古組カー

夢が膨らみます。

誰のクルマを塗装しましょうか。
僕のはイヤですよ。笑


ネタ元は、takaさんのブログです。

いつもパクってごめんなさい。汗



そうそう、内見された方の中に楽器を使われる方が居て、防音室キットの設置もお考えのようです。
具体化したらご相談させてください。





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アップする前に読み返したんですけど、
税金を滞納するわ、他人の著作物は盗用するわ、
たぶん天国にいけませんね。笑

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DATE: CATEGORY:勉強

今日は大家塾へ参加してきました。
物件調査用のクルマで行きました。
一般的には実用性がないと思われていますが、狭いところにも行けて、周辺物件の空室率を調査しやすい(オープンにすると上層階を見やすい)という大家さんにとって実用的なクルマです。
(と税務署に主張できるだろうか。笑)


今回は、改装後の物件を見ていただきました。
7月の大家塾で皆さんにアドバイスをいただき、その成果を今回ご報告することができました。

お風呂の再生には、興味を持った方が多かったようです。
サーモグレース工法と言います。


今日は大家塾で物件をご覧頂いた前と後に内見が入りました。
大家塾効果でしょうか。

メンバーの方が、「内見のフリをして発破をかけましょう」みたいな提案をしてくださりました。
お天道様と正義の塾長の手前、そんなことは許されませんよ!!
(あとで、こっそりお願いします)


その後、塾長の秘密基地へ移動し、不動産談義。
小ジマさん(仮名)が登場し、一同姿勢を正してありがたいお話を拝聴。


塾長の検討していた山梨の物件を小ジマさん(仮名)がダメ出し。
凹みつつも余計に当該物件に執着する塾長。
塾長が凹み切ったところで、「本当に欲しければまだ間に合う」と今度は背中を押す小ジマさん(仮名)。

他人の意見も参考にして、最後は自分で考えて決断を下さねばなりません。
しかし小ジマさん(仮名)のアドバイスは非常に重いのです。
僕も変な汗が出たことがあります。
今も出ています。


当該物件は僕も知っていて、立地が非常に良いです。
東西と南北の太い交通がクロスしている所で、大学の通学圏で、中規模リテール店が集まっている所に近いのです。
そして構造も良いそうです。
ただ遠い。
そこで塾長が当該物件に移住するということになりました!
(↑塾長のいないところで決定)


塾長の秘密基地はとても快適で、ずっと居たいような気持ち良さです。
なのに今は使っていないそうです。
なんと贅沢な!
秘密基地を急遽提供してくださった塾長に、来週あたり恩返しをさせていただこうと思います。


今回は遠方からも物件を見に来ていただいてありがとうございました。
今日いただいたアドバイスも含めて、今後の経営に役立てていきます。






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DATE: CATEGORY:物件情報
この日に書いた

3700 → 3200
の指値をした物件。

3400のカウンターオファーと同時に、雨漏り発覚。
そして家賃滞納も発覚。

雨漏りの対処策決定に時間がかかりそうだったので、北側古家の内部も見てみました。
取り壊し予定だったのですが、使用収益可能だと思いました。
ただ未登記部分があるので、解体しないとなると登記しなくてはなりません。

古家を使うとなると、
・解体して駐車場
・解体してアパート建築
・分譲
という選択肢がなくなりますが、継続使用は大きな費用は発生しないので初心者向けの運用方法ですね。


今日この物件の不動産屋さんから連絡があり、「3400よりも下でも頑張って交渉する」と頼もしいことを仰るので、諸条件を勘案して、本日再度オファーを入れました。
通るかな?
またカウンターかな?

通ったとしても、融資がどうなるかな?
本命の金融機関さんは、業績予想の修正はしていないようです。
ここがダメなら他をあたるまでです。

成約確率50% × 融資付け確率70% → 35%くらいの話ですね。


今年の目標はあと1棟!
といってもまだ戸建一戸しか買ってないから、あと2棟でもOK。
あと3000~5000くらい買いたいので、物件との良い出会いがあると良いなあと思います。

一緒に立てた年初の計画では、不動産の勉強のための予算に月3万円を割り当てました。
・セミナー
・同業・関係業者との交際
・書籍・CD・DVD
といったもののための予算です。

これは予算面ではだいたい達成できています。
自分の血肉になっているかは不明。


買い時とかはあまり意識せず、常に探し常に買うのが目標です。
いつでも良い取引はあるはずです。






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DATE: CATEGORY:物件情報

以前見に行った廃墟物件。

廃墟物件?

廃墟物件?

廃墟物件?

色々検討しましたが、断念しました。

いろんな人に相談させていただきました。
ありがとうございました。

不動産屋さんにも、僕の能力不足で検討を終了させていただいたことをお伝えしました。


勉強した分だけ、取り扱える物件の範囲が広がります。
僕はまだまだ勉強不足。
古いマンションのメンテナンスの本などを読みましたが、建築の分野って範囲が広いですね!
映画「耳をすませば」に出てくる月島雫の、小説を書き終わった時の気分です。



所有者も不動産業者も、解体して更地にして売るしか道が無いと考える不動産がたくさんあります。
そのほとんどは確かにその通りなのですが、見る人が見ればまだまだ建物が使えて、修繕を勘案してもペイする物件があります。
これは、一つの安く仕入れるパターンだと思うのです。
そして今後こういう案件は増えていくと思います。

問題は
・物件が修繕を勘案してペイするかどうか
・ファイナンスの難しさ
・企画力
だと思います。

企画力を身に付けるためには、膨大な勉強量が必要となりそうです。

長い人生。
しかも現時点で古い物件が多いので、修繕の勉強をしておくのも良いかもしれません。
今から新築したとしても、生きている間に法定耐用年数は超過するでしょうし。
それにこういう勉強って面白いですよね!


こんな写真集がありました。

廃墟紀行―荒廃した静寂な空間が語る郷愁廃墟紀行―荒廃した静寂な空間が語る郷愁
(2007/08)
栗原 亨

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DATE: CATEGORY:物件情報
金土日を休みにして、岐阜の山奥へ旅行に行ってきました。
リフレッシュできましたよ!


行きに不動産屋さんから着信。
プルリンコー♪(セクスイさん風)
買付を入れている物件に動きがあったようです。

3700 → 3200
の指値後、買付証明の有効期限が過ぎました。

そして過ぎてから、まさかのカウンターオファー!

「3400なら売ります」 by売主さん

電話しながら、時間を置いてから3400でokして、価格以外の諸条件を調整して落としどころとすることを考えていたのですが、大問題発生。
雨漏りが発生したそうです。
物件資料の表示には雨漏りの記載が無いため隠れた瑕疵にあたり、これを加味すると違う買付条件になることを不動産屋さんに伝えました。

ちょうど近くを通っていたので、すぐに物件を見に行きました。
4階建てで2階に雨漏りです。
しかも端と端の二箇所。
ちょっと僕では分かりませんね。
まずは原因が一つなのか複数なのか。
そして原因の原因が同じか違うか。

もっと早く買付を入れていたら、地雷を踏んでいました。
今は防水業者の診断を待っている状態です。
じっくり指値コースに移行します。


そして帰りに別の業者さんから着信。
プルリンコー♪(セクスイさん風)

「値が下がりそうな物件があります。指しちゃってください!」

ということで、明日は指しちゃってください物件を見てきます。
そして、たぶん指しちゃいます。


今年もあと3ヶ月。
グータラしていたツケが回ってきていますが、焦らずに頑張ります!



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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム

今回でリフォームのご報告は最終回です。
ブログを見てくれている方、リフォームのアドバイスを下さった方、ありがとうございました。
みなさんに知恵と気力を頂きながら、物件を完成させることができました。



○和室その1

・壁面の塗装
・畳の表替え
・建具の張替え


Before

08100211.jpg


After

08100212.jpg



○和室その2

こちらも同じメニュー。


Before

08100221.jpg


After

08100222.jpg



○洋室

・壁面の塗装
・床にベニヤ&クッションフロア
・建具の張替え
・ベランダ撤去&柵設置


Before

08100231.jpg


After

08100232.jpg


壁を白く塗装して珪藻土風な仕上がりになりました。
もうひと手間加えて、柱をオイルステインなどで黒くしたら格好良いかもしれません。



○洗濯室

当初ここが最大の難関でした。
床はガタガタだし、変な造作があるし、形が変だし、狭いし。

・天井をつくる
・壁面の塗装
・コンクリで床をつくる


Before

08100241.jpg


After

08100242.jpg


見違えました。



○アトリエ入り口

機能していない入り口ドアを再生。
土間を作ってアルミサッシを入れました。


Before

08100251.jpg


After

08100252.jpg




○エントランス

・壁面の塗装
・天井にクロス
・床にクッションフロア
・ドアにダイノックシート


Before

08100261.jpg


After

08100262.jpg


水周りとエントランスには予算を多めに配賦。
パッと見の印象が大切ですからね。

総じて言えることは…「ゴミを片付けたら半分成功」!
400m走のスタート位置が、みんなより500m後ろ…みたいな。汗


お客さんが入るまでは中をご覧いただけますので、お時間のある方は見にいらしてください♪
部材の質感などは実際に見るに限ります。





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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム

今回のリフォームでは、本気で労働力投入して、職人さんたちの仕事ぶりを間近で見ることができました。
どのように仕上げていくのかが分かったし、職人さんたちの性質も分かりました。
今回の経験は、今後の改装に活かします。



○はつり

へんな造作があちらこちらにあったので、はつりました。
ずっとやっていると握力が無くなります。

08100111.jpg



○壁面塗装


08100121.jpg


08100122.jpg


08100123.jpg



塗装は養生(マスキング)が作業の半分を占めます。

今回は砂壁や繊維壁を塗装しました。
写真は和室側の塗装。
初めてやった割に、良い出来でしょ。

1.養生をする
2.シーラー(下地材)を塗る
3.仕上がり

シーラー → 仕上げ1 → 仕上げ2

と同じ場所を3回塗ります。
シーラーは下地のヤニやアクが表面ににじんでこないようにするためと、仕上げの塗料が下地に吸い込まれるのを防止するために塗ります。
仕上げの塗装回数を多くするほど、きれいな仕上がりになります。
塗膜の厚さのムラが均一化します。

洋室化する部屋の砂壁は白く塗ったのですが、珪藻土っぽくなって良かったですよ!


自宅も砂壁があるので塗ってしまいたいのですが、家具を移動させたり養生をしたりと考えると面倒くさいので、やる気が出ません。
紺屋の白袴。

塗装は簡単なので、みなさんもやってみてはいかが?



○天井づくり

アトリエの天井は、変な天井材が貼られていました。
壁面は暗い繊維壁。
全部、剥がしました。

天井づくりは、大工さんがやってくださりました。
骨組みを作って、ベニヤを貼って、石膏ボードを貼って、クロスを貼る。


08100131.jpg


08100132.jpg


08100133.jpg


08100134.jpg


大工さんからのワンポイントアドバイスです。

「圧迫感を感じさせないために、部屋の中央部は15ミリ上げる」

へーへーへー

仕事のことはあまり言わない大工さんなので、他にも秘密がいっぱいあるのでしょうけど。


壁は塗装。
明るい部屋になりました。
照明は、はやりのスポットライトを試してみました。




これから5年の間に2億円くらい不動産を買いたいです。
つまり1年当たり4000万円。
割ってみると、難しくない気がしてきます。
因みに今年の予算消化率は10%。
いけませんね~
頑張らないと。


500万円の所得を得るために必要な投資額はいくらか。
経費率50%でグロスの利回りが10%としたら、
500万円 ÷ (1-50%) ÷ 10% = 1億円
このくらいは最低ラインですね。
5年もあれば何とかなるでしょう。

課題は純資産を目減りさせないことにあると思います。
何も考えずに買っていったら、いずれ現金買いしかできなくなってしまいます。
それでは目標を達成できないので、積算もCFもある物件を選んでいこうと思います。
(…ありきたりな結論になってしまいました。)





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