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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム
今日は売主さんに、生まれ変わった物件を見ていただきました。

解体して更地にして転売することなく、物件を立派に蘇らせることを購入時にお約束して譲っていただいたのです。
やっとおばあさんに成果を報告できました。

おばあさんは感慨深げ。
永く住んでいたのですから思い出もたくさんあったでしょう。
きれいになった驚きと、そして喪失感があったのではないかと思います。
彼女は心に区切りをつけられたご様子でした。

おばあさんにはお友達も誘うよう提案していました。
お友達も一緒に来てくださいました。
「この扇風機、消したら止まるの?」 (シーリングファンのこと)
「このタタミ、いいね~。座っていい?」
「この家は若夫婦向けだ」
と、二人で表替えした畳に座り込んで、楽しそうにお話していました。

僕はというと、おばあさんから携帯を渡され、撮影の任務にあたっていました。
天国のおじいさんに見せるのだそうです。

最後に物件に残っていた賞状や写真をお渡ししました。
おばあさんからはクッキーをもらってしまいました。



そしてその後に、この物件を仲介してくれた業者さんが来てくれました。
「取り扱った物件のリフォーム後を見る機会が無い」
とのことで、興味深げにご覧になっていました。

「いい物件ないですか?」
「この前の、買ってくださいよー」
「いやですよー」
という感じの不動産談義。
この方とは馬が合うというか、仕事をしやすいので、またお取引できればと思っています。

僕が思いついた高収益事業モデルを話してみたところ、目から鱗というか、あきれていました。
あまりショックを与えてはいけませんね。笑

「とんでもないビジネスモデルは、上手にラッピングしてリリース」
…大人の起業家なら、そうするんだろうな。




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今回は水周りのビフォア&アフターです。

築35年ということで、設備関係は更新してあるものもあります。
ばらばらに。

「どこまでやるか」で悩むことになるわけです。



まずはキッチン。


Before

08092511.jpg


狭くて使い勝手が悪そうなので、隣の部屋との壁をぶち抜きました。

08092512.jpg


After

08092513.jpg


キッチンは、高価なものも廉価なものも構造的には似たような造りになっています。
シンクがあって、お湯と水が出るところがあって、引き出しや扉があって…

では何が価格の違いをもたらしているのか。
それはサイズと表面に使っている素材の違いなのだそうです。

だったら安いの買って表面だけ変えればいいじゃん。
もっと言えば、「今ある物の表面だけ変えればいいじゃん」!

ということで、キッチン前面と上の棚に同色のシートを張りました。
最近ハヤリの原色系にしたかったので、オレンジにしてみました。

キッチン部の壁面にはキッチンパネルを貼っています。
薄いオレンジ系の色のものを使ったら、統一感が出ていたかなと思いました。

天井にはシーリングファン付きの照明。

08092514.jpg


蛇口はシングルレバー化。

殺風景なキッチンに、ポプリやワインを置いてみました。
新築マンションのモデルルームには、なぜか花とワインが必ず置いてあります。

巨費を投じて研究し尽くされているエモーショナルなマーケティングのソリューションですので、パクら無いわけにはいきません。
全部カタカナですみません。





次はお風呂。


Before

08092521.jpg


バスタブにサビが出ています。
床は昔風の、きたない印象のタイル。


After

08092522.jpg


バスタブはそのまま利用しました。
交換するとなると、
解体→産廃処分→設備仕入れ→左官・ガス・設備の工事
と、どえらい事になるので。

この工法はラブホでのリフォームに使われているものです。
サビなどを落とし、ケミカル素材でコーティングしていきます。

金属上やタイル上など、ほとんどの素材の上にコーティングすることができます。
バスタブ・床・壁・天井、全てを同色で仕上げていただきました。


そしてシャワー化。
バスタブとシャワーのどちらか一方と言われたら、シャワーを取ります。





トイレ。

Before

08092541.jpg


After

08092542.jpg


あまり変わっていませんね。
不要なものを取り除いて、壁にクロス、床にクッションフロアを貼っただけです。
便座の交換は経営スタンスによってジャッジが分かれるところですが、費用対効果から今回は続投していただくことにしました。



洗面台。

Before

08092531.jpg


生活感丸出しです。
一日のスタートとなる場所ですので、キレイに明るくしたいですね。


After

08092532.jpg

シャンプードレッサーは、客付けパワーが大きいと思います。
また旧来の壁面が隠れるという副効果もあります。



このように、限られた予算のなかで効果をあげるために

「どうしてもやらないといけない部分を決める」

ということが必要となります。

その判断基準は
?不快な感情を発生させるものを取り除く
?一部は楽しい気分にさせるものを取り入れる
?部屋探しの際にスペックとして表示されるかどうか
としています。


そしてより重要なのは

「やらないことを決める」

です。

これは人生でも同じだと思います。



戸建は物件数が少ない(競合が少ない)ことと、戸建オーナーは本職の大家ではないことが多いので、物件に魅力を持たせようという考えで経営している人が少ない(競合のレベルが低い)ことが特徴です。
つまり、適当でも勝てるのです。
ちょっと頑張れば、ぶっちぎりです。
(まだ空室だけど)


あとは商売の基本、原価管理ですね。




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お待たせしました!

先日リフォームが完了し、客付けのため不動産屋さんに営業回りをしてきました。
早く決まるといいな~


↓購入前の記事です。
天井シミ物件

今回は外装のビフォア&アフターをご覧にいれます。





まずは遠くから見た物件です。


Before ←つづりが分からず、調べてしまったorz

08092401.jpg


After

08092402.jpg


古いトタンの上に塗装をしました。
やはり塗装は物件再生の王道ですね!

そして2階から車庫上のベランダに出られたのですが、車庫兼ベランダを撤去しました。

メリット
・採光
・通風
・駐車場入り口の幅アップ
・リフォーム作業の効率アップ

デメリット
・南側に洗濯物を干せない (北側に干すところがあります)
・コスト





次はお庭だった部分です。


Before

08092403.jpg


After

08092404.jpg


駐車場があって、その奥にジャングルがありました。
この地域のファミリー物件は、駐車場が2台必要なので、ジャングルを開拓しました。
縦列になってしまいますが、不動産屋さんは気にしなくてもよいと仰っています。

ジャングルを切り開いたことにより

・採光
・通風
・蚊の発生を抑制 (大量にいました)
・鳥の飛来を抑制 (大量に落としていました)
・駐車場1台追加

という効果がありました。





最後は物件の顔、玄関です。


Before

08092405.jpg


After

08092406.jpg


玄関ドアが、なぜかナショナル製。
赤い郵便ポストもナショナル製が多いそうです。
電気に関係ないのに。

そして両側の壁が、ダサい「タイル縦張り」!


タイルをハツリ機で剥がして、そこにジョリパットという樹脂系の材料を雑に塗りました。
下のほうにはアクセントでブリックを貼り付けてあります。

ドアはダイノックシートを貼り付けてイメチェン。


そして暗いなか帰ってきてもカギ穴が分かるようにと、大工さんがセンサーライトを付けてくれました。


ドアノブも変えたほうが格好いいのでしょうけど、予算の都合上カットしました。




08092407.jpg


ゴミはこんな感じでちょっとずつ家庭ごみに出したりしていました。
どこが「ちょっとずつ」だ、と怒られそうですが。笑
(なぜか陶器の置き物とか壷とかが多い)

捨てたゴミの量は1トンを超えています。
解体屋さんが処理したものや、床下に収納(投棄)したガラ、ちょっとずつ出した家庭ごみを除いて1トンです。

そんなにたくさんゴミを置いておくから、家が傾くんだよ。 ←(小声で)



内部はまた今度、ご案内しますね☆



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気になる記事がありました。



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敷・礼なし「ゼロゼロ物件」トラブル続出、若者ら提訴へ

敷金・礼金なしでマンションやアパートが借りられるとして低所得者にも人気の「ゼロゼロ物件」。だが、「家賃の支払いが数日遅れただけで、部屋の鍵を交換された」といった苦情も多く、入居者への強引な措置が問題となっている。

こうした中、同物件の入居者が10月、不動産会社に慰謝料など1人あたり数百万円の損害賠償を求める訴訟を東京地裁に起こす。非正規雇用の拡大など収入の不安定な人が増える中、被害対策弁護団は「行き過ぎた『貧困ビジネス』は見過ごせない」と話している。

提訴するのは、不動産会社「スマイルサービス」(東京)のゼロゼロ物件に入居する都内の男性ら20~30歳代の3人。弁護団によると、同社の物件では、敷金・礼金を払わなくていい代わりに、家賃の支払いが1日でも遅れると、家賃約6万円に「違約金」などの名目で約2万円が上積みされる決まりで、無断で部屋の鍵を換えられたり、留守中に荷物を処分されたりしたケースもあった。

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違約金については民法90条での処理(公序良俗違反の問題とする)しかないと思います。
「取引慣行である敷金・礼金をゼロにする代わりに違約金条項を加えた」という2つの要素がバランスを欠いているかどうか。

たしかに家賃が1日遅れて違約金2万円は大きすぎるかな。
でも慰謝料を1人あたり数百万円も大きすぎます。


賃貸借契約は継続的な双務契約であり、信頼関係破壊の法理が成り立ちます。
賃貸人が使用収益させる義務を履行しているのに、賃借人が賃料支払義務を履行しなければ、債務不履行です。

通常債務不履行の場合は催告後解除できますが、賃貸借契約について解除できるかどうかは信頼関係が破壊されるかどうかで決まります。
「たまたま家賃の振込みが遅れてしまった」程度であれば、信頼関係が破壊されたとは言い切れず、解除事由にあたりません。

また家賃を滞納し続けているなど、信頼関係が破壊されていると認められる場合には、催告無く解除できます。
信頼関係が破壊されているので、催告する意味が無いからです。

裁判では契約締結の経緯や、契約期間の当事者間のやりとりも考慮されます。
判決が楽しみです。


「無断で部屋の鍵を換える」
「留守中に荷物を処分する」
これらは明らかに違法です。
民法は自力救済を否定しています。

個人的には、鍵なら換えちゃうかな。
話し合いができない時は、それが早いと思います。
荷物の処分は「止むを得ず」という場合だけですね。


…よって全ての白アリを死刑に処す!




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DATE: CATEGORY:未分類

知らない番号から着信。
不動産屋さんかと思ったら知人でした。
ソフトバンクの携帯電話も持つことになったので、タダトモだね☆ってことで。
裏技でユニバーサル料(月6円)を2年間負担し、最初の2ヶ月に980円(だったか?)を支払うだけなのだそうです。


知人はN町に住んでいて、僕が最近リフォームの行き帰りでN町はよく通るという話をしました。
そしてこの方、物件の所在地である瀬戸市というところが好きだとのこと。

・戸建て
・駐車場2台分
・4LDKにアトリエ付き

築30年であることも伝えましたが、現物を見たら驚くだろうなあ。
頑張ってペンキ塗っちゃったもんね~♪

買い値を聞いて驚いていました。
売ってくれと言われました。
生意気にも、1000万チョイだと言っておきました。


「買い値を聞いて驚いている姿を見て嬉しくなる」 …これ「商売人見習い」の性質。

見習いを卒業すると、買い値を積極的には暴露しなくなります。

精進します。




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DATE: CATEGORY:物件情報
今日は海岸沿いを南へ下って、ミカン畑へ行ってきました。

愛知・静岡・長野に区分マンションを、そして愛知県の美浜町という所にミカンの木1本を所有して運用中。
分散投資です。笑

今日は摘果作業をしてきました。
11月に収穫です。

畑の中では小さい木なのですが、30kgの収穫が見込まれています。
果実1つがおよそ100gですので、300個…。

一緒にミカン狩りしたい人は、ご連絡ください。



備忘録として…


A1 リノベして貸す

リノベ内容
 1. 外壁補修・塗装・防水
 2. 風呂・トイレの現代化
 3. 和室2室を洋室1室に変更

賃借人の属性変化により、敷地内駐車場数の不足が問題化

入居者の入れ替えの問題

採算性


A2 そのまま貸す

収益アップ
 1. 稼働率アップ(そのままの条件なら時間の問題)
 2. 単価アップ(現状のままでもう少し上げられる)
 3. レンタル倉庫・自販機

費用ダウン
 1. 設備老朽化による損害発生の防止
  a. 給排水
  b. ガス機器
  c. 防水
 2. 給水をブースターをかませる形式にして、タンクを使わなくできないか
 3. 浄化槽から下水に変えられないか


B 売る場合

土地値 7000

△解体費用 1300

△退去費用 1000

△分譲業者の利益 ?





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DATE: CATEGORY:物件情報
廃墟物件の内部を見てきました。


外観はこんな感じです。


08091101.jpg


…肝試しです。


08091102.jpg


…鼻から牛乳が出そうです。


不動産屋さんと売主さんの3人で見ました。

不動産屋さんは元官僚で法律がご専門。
見た目は弁護士さん。

売主さんは色んな物件を持っている方で、非常に誠実で丁寧な方。


08091103.jpg


「生活していた、そのままですね。」
「レオパレスの汚いバージョンですね。」

一同爆笑。


3DKの間取りのうち、DK以外は全て畳。

08091104.jpg

畳の下はこんな感じで、写真の板張りの下に根太が打ってある。


天井にはシミ。

08091105.jpg

雨漏り・水漏れは当たり前にありそう。


トイレは和式。

08091106.jpg

これでもかと言うくらい、忌避条件が揃っています。


因みにトイレの上には…

08091107.jpg

たれ下がったヒモを引っ張ると流れるタイプ。
これを見ると、ルパン3世を思い出すのは僕だけ?笑
初めて使ったときに、妙に興奮したものです。



この物件、募集している部屋であっても、壁は薄汚れたまま。

売りは広さと賃料の安さ。
それを考慮すると、特定の属性にとっては好条件。

賃貸人の「使用収益させる義務」を満たす最低限のコストしか掛けない作戦。
リフォームで蘇らせることなど考えず、ただひたすらキャッシュを引き出す作戦。

こんな運営の仕方もある。


これで家賃の滞納が無いところが驚きです。
お金は無いけど道徳は有る。
2戸を除いて、現金回収。


そんな昭和な不動産。





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DATE: CATEGORY:物件情報
9/7の日記の柱が傾いている物件、売れちゃいました。凹
9/6の日記の融資流れ物件、希望の価格水準では通らないようです。凹

つぎいってみよ~!



7月の大家塾で見た物件の資料をいただきました。
大家塾で見たときは特に気にしていなかったのですが、物件概要を見ると結構良さそうです。

でも、現物は何というか…廃墟。
築44年です。
薄汚れています。
夜見たら怖そうです。


この程度の古さの物件は初めてです。
どんなことに気をつけて判断すべきなのか分かりません。
こうなったら若さと身の程知らずを武器に、大シマさんに質問です!


ミクシーのメッセで質問したら、恐縮にもお電話をいただきました。
(その上、いろいろと長話 汗)

容量の少ない頭が、何とか覚えたポイントを皆さんに披露します☆



------

古い物件は…

・防水
・角の部分
・階段

を見る。


本物件に関しては…

・窓が鉄 → アルミサッシに換わっていると良い(一部屋10万円コース)
・きれいにするのにお金がかかる
・配管が換わっていないと思われる


配管について…

寿命は30~35年。
タテは大丈夫だけど、ヨコがダメになる。
特にエルボ・ジョイント部分。(下水のみ)


更地にするには、面積あたり5~10万円かかり、浄化槽の撤去も結構かかる。
退去費用は家賃の(1年分~)2年分。

------



大シマさんに最初、「あれ買うの?」と(決意を問うように)聞かれ、「やめときます!」と即答しそうになりました。
びびって変な汗が出ました。笑


・物件自体
・取引条件
・所有者の実力や状況

これらがそろって、高収益の物件が創られるのですね。
だからたくさん勉強しなければなりません。
また人の真似ばかりでもいけません。




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DATE: CATEGORY:物件情報
今日も3件見てきました!


1つ目

ボロい軽量鉄骨ファミリータイプ。

角の柱が1F部分だけ傾いている…。汗
最初からと思われますが、こんな建て方があるのでしょうか。

傾いている柱を除いて、好みの物件です。



2つ目

大和ハウスの軽量鉄骨ファミリータイプ。

大和ハウスってどうなんでしょうか?
どうであれ軽鉄だから、音が伝わるんだろうな。

この物件、なぜかソーラーパネルが付いています。
経済合理性に反する設備…後から適正価格で買えるのであれば大歓迎です。

この物件は売上アップ策が幾つかありそうです。



2つ目

時間があまったら見ようと思っていたのですが、次の予定があるわけではないので必然的に見ることになります。

これはみんなが嫌いな元レオパレス。
前面をブリックで仕上げて、安っぽさを隠しています。


08090701.jpg


上手いやり方だと思うのですが、良く見ると一部が剥がれ落ちています。
その直下には階段が。

大家さんにとって重要な法律、民法第717条。
・土地の工作物が原因で他人に損害を生じた時は、第一時的に占有者の責任
・占有者が必要な注意をとったことを証明したら、第二次的に所有者の責任
・所有者は必要な注意・措置をとったとしても、責任を負う(土地工作物の無過失責任)
宅建の出題範囲です。

法律学でいう、危険責任法理です。
「危険の責任は、危険なものを所持する者が負う」という趣旨です。

尤も工作物の瑕疵について責任ある者がいれば、求償権を行使できます。(同3項)
例えば施工をした人や前の所有者に対してです。
ただ、「求償権」ですので、占有者または所有者が一旦賠償してからの話です。

責任の割合や債務者の資力によっては、大家さんの負担が大きくなる事もあります。
大家さんとは、責任の大きい役割なのですね。




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DATE: CATEGORY:物件情報
昨日まで3日間、お休みを作って大阪へ行ってまいりました。
僕が去年、買収価格の評価を行った会社を訪問してまいりました。

売主の社長さんも買主の社長さんも仲良くさせていただいていたので、フェアにプライシングしましたよ。
その後、買収側の社長さんは勢いが付いて、今度は不動産を買いあさっています。
そのことでちょくちょく電話が掛かってくるので、久しぶりに会ったのに久しぶりな感じがしません。

一緒に大阪の不動産を見て回りました。
…僕の条件に合う不動産を見つけるのは大変そうです。汗
やっぱり適度な田舎が合っているのかも。

名古屋圏は地域的に有利だとつくづく感じました。
景気が良いのに金利が低い。
これが一時的なものであったとしても、それでもありがたいことです。


今年中にもう一軒!
頑張って仕入れ物件を探します!!


今日は

・千種区の売れ残り2回値引き物件

・東区の融資流れ物件

・東区の未商品化物件

を現地調査してきました。


今回は物件の選び方が姑息ですね。笑
弱者はランチェスター戦略で行きましょう♪




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